Simulateur de plus-values au Portugal : combien d’IRS payer sur la vente de ma maison

Le simulateur de plus-values estime l'IRS (impôt sur le revenu des personnes physiques au Portugal) que vous pourriez payer sur le gain tiré de la vente d'un bien au Portugal. Il part du prix de vente et du prix d'achat réévalué, puis retire les frais déductibles. Il tient aussi compte de l'exonération en cas de réinvestissement dans une autre résidence principale (habitação própria e permanente).

Utilisez-le avant de fixer votre prix ou d'accepter une offre, pour savoir quelle part du gain peut partir en impôt. Le résultat reste une simulation. Le montant réellement dû est calculé par l'Autoridade Tributária (l'administration fiscale portugaise), à partir de la déclaration d'IRS que vous déposez l'année qui suit la vente.

Si vous ne savez pas encore à quel prix vendre, l'estimation gratuite vous donne un premier repère. Pour connaître ce qu'il vous restera après la commission, le remboursement du prêt et les autres frais de vente, consultez ce qui reste après la vente.

Quand utiliser le simulateur avant de vendre

Le bon moment pour simuler, c'est avant de signer quoi que ce soit. Après le CPCV (contrat-promesse d'achat et de vente), le prix et la date de l'escritura (acte de vente chez le notaire) sont fixés. À partir de là, il reste peu de marge pour changer les choses.

Avant de fixer votre prix de vente

Beaucoup de propriétaires comptent sur le prix de l'escritura comme si c'était l'argent qu'ils allaient toucher. Ce n'est pas le cas. De ce montant sortent la commission de l'agence, le crédit restant à rembourser et, s'il y a une plus-value, l'IRS (impôt sur le revenu) de l'année suivante.

Prenez deux voisins qui vendent des appartements identiques au même prix. L'un a acheté il y a longtemps, pour peu d'argent. L'autre a acheté récemment, près de la valeur actuelle. Le premier peut avoir un impôt lourd et le second presque rien, alors qu'ils demandent le même prix.

Simulez avec le prix que vous avez en tête, puis avec un montant un peu plus bas, celui que vous accepteriez peut-être en négociation. Si vous ne savez pas encore quel prix est réaliste, commencez par l'estimation gratuite. Pour voir les autres frais de la vente, lisez combien coûte la vente d'un bien, poste par poste.

Pour comparer des offres ou choisir entre vendre maintenant et attendre

Deux offres de montants différents laissent, après impôt, un écart plus faible qu'il n'y paraît. Les euros en plus de l'offre la plus haute entrent eux aussi dans la plus-value. Simulez les deux et comparez ce qui vous reste au bout du compte, pas le prix affiché.

La date de l'escritura compte aussi. Elle détermine l'année où la plus-value entre dans l'IRS et le coefficient qui réactualise le prix d'achat. Une vente signée en janvier ou en décembre peut tomber dans des déclarations différentes, à côté de revenus différents.

Attendre peut apporter un meilleur prix, mais aussi une plus-value plus élevée. Le simulateur ne prévoit pas le marché : il montre seulement l'effet fiscal de chaque scénario que vous lui donnez. Pour savoir si une offre correspond au marché, consultez J'ai reçu une offre pour mon bien : est-elle juste ?.

Si vous rachetez une résidence principale

Le réinvestissement est ce qui fait le plus bouger le résultat. Faites donc trois simulations : tout réinvestir, en réinvestir une partie, ne rien réinvestir. Vous verrez ce que pèse chaque euro placé dans le nouveau logement.

Avant de lancer la simulation, répondez à ces questions :

• Le bien que vous vendez est-il bien votre domicile fiscal et l'endroit où vous vivez réellement ?
• Le nouveau logement sera-t-il lui aussi votre résidence principale et permanente ?
• Quelle part du prix servira à solder votre crédit immobilier ?
• L'achat du nouveau logement respecte-t-il les délais prévus par la loi ?

L'ordre entre vendre, rembourser le prêt et acheter a des conséquences fiscales et bancaires. Il est expliqué dans Vendre un bien avec un crédit immobilier en cours. Vérifiez les conditions du réinvestissement sur le Portal das Finanças avant de signer le nouvel achat.

Avant de rechercher les papiers de l'achat et des travaux

Chaque dépense que vous pouvez prouver réduit la plus-value. Mais retrouver de vieilles factures prend du temps, surtout si l'achat date de nombreuses années ou si vous avez déménagé entre-temps. Le simulateur aide à décider où il vaut la peine de chercher.

1. Faites une première simulation avec seulement le prix d'achat et le prix de vente.
2. Ajoutez une estimation des dépenses dont vous vous souvenez : IMT (impôt municipal sur les transmissions de biens immobiliers) et escritura de l'achat, travaux, commission de la vente.
3. Comparez les deux résultats.
4. Si l'écart est important, cherchez d'abord les justificatifs des dépenses les plus lourdes. S'il est faible, ne passez pas des jours dans vos archives.

Pour l'escritura d'achat et les autres papiers que l'acheteur et le notaire vous demanderont, servez-vous de la liste des documents nécessaires pour vendre son bien.

Comment lire le montant affiché dans le résultat

Plus-value, part imposable et impôt : trois chiffres distincts

La plus-value calculée correspond au gain réalisé sur la vente. C'est le prix de vente, moins le prix d'achat réévalué et les frais que la loi permet de déduire. Ce chiffre n'est pas encore un impôt. Il indique seulement ce que vous avez gagné aux yeux du fisc portugais (Finanças).

La part imposable est la fraction de ce gain qui entre dans l'IRS (impôt sur le revenu des personnes physiques). Pour un résident, la plus-value sur un bien immobilier ne compte que pour la moitié de son montant, selon l'article 43 du Código do IRS. Une plus-value de 80 000 € dans le simulateur donne ainsi une part imposable de 40 000 €.

L'impôt estimé est ce que cette part imposable ajoute à votre IRS de l'année de la vente. C'est le chiffre qui compte pour votre budget. C'est aussi le plus incertain des trois, car il dépend d'éléments que vous ne connaîtrez qu'au moment de la déclaration.

Pourquoi le taux d'IRS indiqué pèse autant sur le résultat

La part imposable s'ajoute au salaire, à la pension, aux loyers et aux autres revenus de l'année. Les taux d'IRS sont progressifs. Un gain important peut donc faire passer vos revenus dans une tranche supérieure et relever votre taux moyen.

Le simulateur reprend le taux que vous avez saisi. Beaucoup de vendeurs recopient celui de leur dernier avis d'imposition (nota de liquidação). Cela fonctionne si l'année de la vente ressemble à la précédente. Si vous avez pris votre retraite, changé d'emploi ou cessé de percevoir des loyers, le taux réel peut être différent.

Avant de vous fier au chiffre, posez-vous ces questions :

• Mes revenus de cette année seront-ils proches de ceux de l'an dernier ?
• Vais-je déclarer l'IRS avec mon conjoint ou séparément ?
• Le bien m'appartient-il seul ou a-t-il d'autres propriétaires, comme un conjoint ou des héritiers ? Dans ce cas, chacun déclare sa part du gain.
• Suis-je résident fiscal au Portugal l'année de la vente ? Pour ceux qui vivent à l'étranger, les règles changent : voir vendre un bien sans résider au Portugal.

En cas de doute, faites deux simulations : une avec votre taux actuel, une autre avec un taux plus élevé. L'écart entre les deux résultats vous montre le risque que vous prenez.

Résultat nul ou négatif : ce qu'il signifie et ce qu'il ne garantit pas

Un résultat à zéro ou négatif signifie qu'avec les données saisies, le prix de vente ne dépasse pas ce que le bien vous a coûté. On parle alors de moins-value. Cela arrive par exemple pour un bien acheté près d'un pic de prix, ou après de gros travaux facturés.

Ce résultat ne vous dispense pas de déclarer. La vente d'un bien doit figurer dans la déclaration d'IRS de l'année suivante, qu'il y ait un gain, aucun gain ou une exonération. Même en cas de moins-value, l'annexe des plus-values doit être remplie.

Il ne garantit pas non plus que le fisc arrivera au même chiffre. Plusieurs situations peuvent modifier le montant final :

• Les travaux sans facture à votre nom ne sont pas acceptés, même s'ils ont bien été réalisés.
• Si la valeur patrimoniale fiscale (VPT, inscrite sur la caderneta predial, la fiche du bien auprès des Finanças) dépasse le prix de l'escritura (acte de vente notarié), le fisc peut retenir cette valeur comme prix de vente.
• Un prix d'achat mal recopié, sans les frais d'acquisition ou avec une date erronée, change complètement le résultat.

Conservez l'escritura d'achat, les justificatifs de l'IMT (impôt payé lors de l'achat) et les factures des travaux. Ce sont ces documents qui confirment le résultat du simulateur si le fisc vous pose des questions.

De l'impôt à la somme qui vous reste

L'impôt sur la plus-value ne se paie pas le jour de l'escritura. Il entre dans le calcul de l'IRS de l'année suivante. Plusieurs mois peuvent séparer la vente de cet avis d'imposition, et il est facile de dépenser un argent qui a déjà une destination.

Pour avoir une vue complète, ajoutez l'impôt estimé aux autres sorties liées à la vente : le crédit à solder auprès de la banque, la commission de l'agence et les certificats. Le simulateur de ce qui reste après la vente fait ce calcul. Le guide combien coûte la vente d'un bien au Portugal détaille chaque frais, et le guide sur vendre un bien avec un crédit immobilier explique l'ordre des étapes avec la banque.

Le prix de vente est la donnée qui pèse le plus dans le résultat. Si vous ne savez pas encore ce que vaut votre bien, un prix choisi au hasard donne un impôt tout aussi aléatoire. Commencez par l'estimation gratuite. Elle donne un ordre de grandeur à partir de données de marché, mais ce n'est ni une évaluation bancaire ni une évaluation certifiée.

Ce qui fait monter ou baisser l'impôt à payer

Deux ventes au même prix peuvent donner des impôts très différents. Le montant imposable dépend du point de départ, des dépenses que vous pouvez prouver et de votre situation personnelle. Voici les éléments qui changent le plus le résultat.

L'année d'achat et la façon dont vous avez reçu le bien

Un bien acheté il y a longtemps a, au départ, une valeur d'acquisition plus basse. L'écart avec le prix de vente est donc plus grand. La réévaluation de cette valeur peut toutefois réduire une partie du gain.

Un achat, un héritage et une donation ne partent pas de la même valeur d'acquisition. Pour un achat, on retient le prix de l'escritura (l'acte définitif de vente). Pour un héritage ou une donation, on retient la valeur utilisée pour l'Imposto do Selo (le droit de timbre portugais). Il s'agit souvent du valor patrimonial tributário (la valeur fiscale du bien), et non de sa valeur de marché.

C'est ici que beaucoup d'héritiers se trompent. Si la valeur fiscale est basse, la plus-value paraît énorme, même si le bien a peu pris de valeur. Avant de vendre un bien hérité, vérifiez la valeur enregistrée dans le dossier d'Imposto do Selo. Pour aller plus loin, lisez nos pages sur l'estimation immobilière dans le cadre d'une succession et sur l'estimation avant une donation.

Les travaux qui valorisent le bien, avec facture et dans les délais

Les travaux qui augmentent la valeur du bien peuvent s'ajouter au coût d'acquisition. Ils doivent avoir été réalisés dans le délai fixé par la loi. Ils doivent aussi être prouvés par des factures portant votre numéro fiscal (NIF).

Une cuisine neuve, une salle de bains refaite, le remplacement de toutes les fenêtres ou un agrandissement autorisé comptent en général. Repeindre les murs, changer un robinet ou réparer un volet relève de l'entretien. Ces dépenses-là n'entrent pas dans le calcul.

• Gardez les factures originales et les preuves de paiement.
• Demandez toujours une facture à votre nom ; un devis ou un reçu informel ne suffit pas.
• Si les travaux demandaient une autorisation, joignez-la, ou la déclaration faite à la commune (câmara municipal).
• Séparez, année par année, les travaux de valorisation des réparations courantes.

Des travaux payés en espèces et sans facture ne réduisent pas l'impôt. Lors d'un contrôle de l'administration fiscale (les Finanças), seul ce qui est documenté est pris en compte.

Les frais de vente que vous pouvez justifier

Certains frais liés à la vente réduisent aussi la plus-value. La commission de l'agence immobilière est la plus lourde. Le certificat énergétique, obligatoire pour publier une annonce, compte également.

La règle est la même que pour les travaux : seuls les frais facturés à votre nom sont retenus. Si la commission a été payée par quelqu'un d'autre, ou si la facture est au nom d'une société, la déduction devient fragile. Le guide combien coûte la vente d'un bien au Portugal détaille ces frais un par un.

La résidence fiscale et le nombre de propriétaires

Être résident ou non résident au Portugal change la façon dont la plus-value est imposée. Les règles pour les non-résidents ont évolué ces dernières années, et chaque cas a ses particularités. Si vous vivez à l'étranger, vérifiez votre situation sur le Portal das Finanças et lisez notre page sur la vente quand on ne réside pas au Portugal.

Quand le bien appartient à deux personnes, la plus-value se partage selon la quote-part de chacune. Chaque propriétaire déclare sa part dans son IRS (l'impôt sur le revenu portugais). Comme chacun a ses propres revenus, l'impôt final peut différer entre les deux.

Un couple marié peut aussi choisir entre une imposition commune et une imposition séparée. Ce choix change la tranche appliquée, et donc le montant à payer. Simulez les deux options avant d'envoyer la déclaration.

Le réinvestissement partiel et le crédit immobilier

Si vous vendez votre résidence principale (habitação própria e permanente) pour en acheter une autre, l'exonération est proportionnelle au montant réinvesti. Si vous ne réinvestissez qu'une partie, le reste de la plus-value reste imposable.

Le crédit immobilier remboursé grâce à la vente entre dans ce calcul. L'argent versé à la banque n'est pas considéré comme disponible pour réinvestir. Pour une exonération totale, il faut donc réinvestir le prix de vente moins le prêt soldé.

1. Exemple : vous vendez 300 000 € et remboursez 100 000 € de crédit le jour de l'escritura.
2. Pour une exonération totale, vous devez réinvestir 200 000 € dans une autre résidence principale.
3. Si vous réinvestissez 150 000 €, seule la part proportionnelle de la plus-value est exonérée ; le reste est imposé.

Les délais pour réinvestir et l'obligation d'habiter le nouveau logement sont fixés par la loi et contrôlés par les Finanças. L'ordre des étapes entre vendre, rembourser et acheter est expliqué dans le guide vendre un bien avec un crédit immobilier.

Limites de la simulation et moments où demander de l'aide

Le résultat du simulateur est une estimation indicative. Il vous donne un ordre de grandeur de l'impôt avant de mettre votre bien en vente ou d'accepter une offre. Le montant définitif n'est connu qu'au moment où l'Autoridade Tributária (l'administration fiscale portugaise) calcule l'IRS (impôt sur le revenu des personnes physiques) de l'année de la vente, avec tous vos revenus de cette année-là.

La simulation ne remplace pas non plus un comptable. La somme en jeu peut être importante, ou vous hésitez peut-être entre vendre cette année et l'an prochain. Dans ces cas, un échange avec quelqu'un qui connaît votre situation fiscale vous évite les mauvaises surprises sur l'avis d'imposition.

Les situations que le simulateur couvre mal

Le simulateur a été conçu pour le cas le plus courant : une personne achète un bien, y habite ou le loue, puis le revend plus tard. En dehors de ce parcours, les règles changent et le résultat peut induire en erreur.

• Bien hérité avec partage. La valeur d'acquisition n'est pas le prix payé par vos parents. C'est la valeur retenue pour l'imposto do selo (droit de timbre) sur la succession. Quand un héritier verse une soulte aux autres pour garder le bien, chaque part peut avoir une date et une valeur d'acquisition différentes. Voir aussi la page sur l'estimation immobilière dans le cadre d'une succession.
• Usage mixte. Une partie du logement a pu servir de bureau ou de cabinet pour une activité professionnelle déclarée. Cette partie peut relever des règles des revenus professionnels, et non de celles des plus-values des particuliers.
• Location saisonnière. Un bien affecté à un alojamento local (location de courte durée enregistrée) est rattaché à l'activité (catégorie B de l'IRS). Le passage du bien dans l'activité, puis son retour dans le patrimoine personnel, ont des effets fiscaux propres que le simulateur ne reproduit pas.
• Vente en famille. Le prix déclaré peut être inférieur au VPT (valor patrimonial tributário, la valeur fiscale inscrite sur la caderneta predial, la fiche fiscale du bien). Dans ce cas, les Finanças peuvent retenir le VPT comme prix de vente. Un prix d'ami peut donc coûter plus d'impôt que prévu. Si l'idée est de transmettre le bien à un enfant, comparez avec une donation.

Les documents qui donnent les bons chiffres

Une simulation ne vaut que par les chiffres que vous y mettez. Un montant de mémoire, du type « j'ai acheté autour de… », donne un résultat approximatif. Avant de prendre une décision, rassemblez vos papiers.

1. L'escritura (acte de vente notarié) d'achat, avec la date exacte et la valeur déclarée à l'acquisition.
2. Les justificatifs de l'IMT (impôt municipal sur les transmissions immobilières à titre onéreux) et de l'imposto do selo payés lors de l'achat.
3. Les factures de travaux, établies à votre NIF (numéro fiscal) et à l'adresse du bien. Un devis ou un reçu sans NIF a peu de chances d'être accepté.
4. Les factures liées à la vente, comme la commission de l'agence et le certificat énergétique.
5. Si vous comptez réinvestir, l'attestation de la banque indiquant le capital restant dû le jour de la vente.

Ces montants se déclarent dans l'annexe G de la déclaration d'IRS de l'année qui suit la vente, à déposer sur le Portal das Finanças. Ce sont ces documents que l'administration peut vous demander pour justifier chaque somme. Gardez-les ensemble, avec l'escritura de vente. Pour passer en revue tous les frais d'une vente, lisez combien coûte la vente d'un bien.

Simuler avec un prix de vente réaliste

Le prix de vente est le chiffre qui pèse le plus sur le résultat. C'est aussi le plus incertain avant la vente. Si vous simulez avec le prix que vous espérez, et non avec celui que paient les acheteurs, l'impôt prévu est surévalué et vos calculs aussi.

Partez de la valeur de marché réaliste de votre bien. L'estimation gratuite vous donne un repère fondé sur des données de marché et sur des biens comparables dans votre secteur. Ce n'est ni une évaluation bancaire ni une évaluation certifiée, mais elle suffit pour simuler avec un prix plausible.

Faites plusieurs simulations : avec la valeur estimée, un peu en dessous et un peu au-dessus. Vous voyez ainsi de combien l'impôt varie selon la négociation. Si vous avez déjà une offre sur la table, utilisez ce montant et vérifiez si l'offre est juste.

Questions fréquentes sur la plus-value lors de la vente d'un bien