Le prix de cette annonce est-il juste ? Comparez avec les prix de la zone au Portugal

Le prix de cette annonce est-il juste ? L'outil ci-dessous vous donne une première réponse. Il compare le prix au m² de l'annonce avec les prix du même secteur, pour le même type de bien. Le résultat vous indique si le prix demandé se situe en dessous du marché local, dans sa moyenne ou au-dessus.

Il vous suffit d'indiquer le secteur, le type de bien, la surface et le prix demandé. Prenez la surface habitable qui figure dans l'annonce ou sur la caderneta predial (la fiche du bien auprès des Finances). Avec la surface brute, le prix au m² paraît plus bas qu'il ne l'est vraiment, et l'annonce semble moins chère qu'en réalité.

L'outil sert autant aux acheteurs qu'aux vendeurs. Avant une visite ou une offre, il aide à écarter les annonces qui ne collent pas au secteur. Si vous vendez, il vous montre le prix des biens concurrents. Pour connaître la valeur du vôtre, demandez l'estimation gratuite. C'est un premier filtre : ce n'est ni une évaluation bancaire ni une évaluation certifiée.

Quand vérifier le prix d'une annonce

La vérification sert à quatre moments, et le résultat ne se lit pas de la même façon à chaque fois. Vous pouvez être acheteur, vendeur ou simplement suivre le marché de votre quartier.

Avant de prendre rendez-vous pour une visite

Une visite prend une matinée ou un après-midi, parfois avec un trajet depuis une autre commune. Si le prix au m² de l'annonce dépasse nettement ce qui se demande dans le secteur pour un bien comparable, mieux vaut comprendre pourquoi avant de vous déplacer.

L'écart peut avoir une raison concrète : une vue sur le Tage, des travaux récents, une place de parking. Le vendeur peut aussi simplement tester le marché. Demandez à l'agent ce qui justifie le prix. Une réponse floue en dit déjà long sur la négociation qui vous attend.

Avant de fixer la visite, posez ces questions par téléphone :

• Depuis combien de temps le bien est-il en vente, et son prix a-t-il déjà changé ?
• La surface indiquée est-elle la surface utile ou la surface brute ?
• Le prix comprend-il le parking, la cave (arrecadação) ou le mobilier ?
• Des travaux ont-ils été votés dans l'immeuble, et sont-ils à la charge du vendeur ou de l'acheteur ?

Avant de faire une offre

Le prix affiché est le point de départ du vendeur, pas le vôtre. Savoir s'il se situe au-dessus du secteur, dans la moyenne ou en dessous change votre façon d'argumenter.

Si le prix dépasse le niveau du secteur, vous pouvez proposer moins en expliquant pourquoi. S'il est déjà dans la moyenne, la marge est faible, et une offre très basse risque de couper court à la discussion.

Appuyez-vous sur des éléments que le vendeur peut vérifier : une cuisine à refaire, un certificat énergétique médiocre, un troisième étage sans ascenseur. Une offre argumentée pèse plus qu'un chiffre rond.

Si l'offre est acceptée, l'étape suivante est en général le CPCV (contrat de promesse d'achat et de vente), avec le versement d'un acompte, le sinal. Avant de signer, vérifiez que le dossier du bien est complet grâce à la liste des documents nécessaires pour vendre un bien.

Quand le même bien réapparaît à un autre prix

Il arrive souvent qu'un bien disparaisse des annonces puis revienne quelques semaines plus tard avec un autre prix, d'autres photos ou une autre agence. Sans mandat exclusif, plusieurs agences peuvent publier le même bien, et pas toujours au même montant.

Une baisse montre que le vendeur a déjà mesuré la réaction du marché. Vérifiez le nouveau prix. S'il reste au-dessus du secteur, il y a encore de la place pour négocier. S'il est revenu dans la moyenne, la baisse a seulement corrigé un prix mal fixé, sans dire que le vendeur est pressé.

Regardez aussi la surface. Deux annonces du même bien peuvent afficher des surfaces différentes, ce qui suffit à fausser le prix au m². Demandez la caderneta predial (fiche fiscale du bien) et comparez-la avec l'annonce.

Pour le propriétaire qui prépare sa vente

Avant de fixer votre prix, cherchez des annonces de biens proches du vôtre : même quartier, même typologie, surface voisine, état comparable. Vérifiez chacune. Vous verrez si la concurrence demande des prix conformes au secteur ou au-dessus.

Si ces annonces sont toutes au-dessus du secteur, votre bien ne vaut pas forcément autant. Une annonce donne un prix demandé, pas un prix de vente. Les biens qui restent des mois en ligne sans baisse sont souvent ceux qui sont trop chers pour le marché.

Cette comparaison vous montre la concurrence, pas la valeur de votre bien. Pour cela, demandez une estimation gratuite, qui tient compte des caractéristiques de votre logement. Vous pouvez aussi lire comment se forme la valeur d'un bien. L'estimation n'est ni une évaluation bancaire ni une évaluation certifiée. La différence est expliquée dans évaluation bancaire ou avis de valeur.

Si votre bien est en vente depuis un moment et que les visites se font rares, consultez que faire quand votre bien ne se vend pas.

Comment lire le résultat : sous la moyenne, dans la moyenne ou au-dessus des prix du quartier

Le résultat situe le prix de l'annonce par rapport aux prix demandés dans le secteur pour des biens du même type. Il ne vous dit pas s'il faut acheter. Il vous montre où se place cette annonce et quelles questions poser ensuite.

Un prix dans la moyenne du secteur

Dans la moyenne veut dire que le vendeur demande à peu près ce que l'on demande pour des biens semblables dans le même secteur. C'est le cas le plus fréquent. Le prix ne détonne pas, mais cela ne prouve pas que le bien vaut ce montant.

Dans ce cas, la différence se voit à la visite. Dans la même paroisse (freguesia), deux T2 au même prix par m² peuvent être dans des états très différents. L'un a des fenêtres et une cuisine neuves, l'autre a encore sa plomberie d'origine. Avant de comparer les prix, regardez ce que chacun comprend.

Un prix au-dessus du secteur : les questions à poser au vendeur ou à l'agent

Un prix plus élevé que dans le secteur peut se justifier. Certaines caractéristiques pèsent sur la valeur et l'annonce ne les montre pas toujours bien. Avant d'écarter le bien, demandez qu'on vous confirme ces points :

• Travaux récents : ce qui a été fait, en quelle année, et s'il existe des factures ou des garanties. Une rénovation complète ne vaut pas un simple coup de peinture.
• Vue : fleuve, mer ou simplement une vue dégagée. Demandez aussi si une construction est prévue sur le terrain voisin.
• Garage ou place de stationnement : s'il est compris dans le prix et s'il fait partie du lot ou possède son propre artigo matricial (numéro d'inscription du bien au cadastre fiscal).
• Étage élevé : un dernier étage avec ascenseur ne se compare pas à un rez-de-chaussée donnant sur une rue passante.
• Durée de mise en vente : depuis combien de temps le bien est sur le marché et si le prix a déjà baissé.

Si les réponses n'expliquent pas l'écart, voyez le prix demandé comme un point de départ pour négocier. Si vous êtes propriétaire et comparez votre bien aux annonces du quartier, ces questions montrent aussi ce qui justifie un prix plus élevé. Si vous avez déjà reçu une offre, lisez J'ai reçu une offre pour mon bien : est-elle juste ?.

Un prix sous le secteur : ce qu'il faut vérifier avant de vous engager

Un prix bas attire l'œil et demande plus de vérifications, pas moins. Il y a souvent une explication que l'annonce passe sous silence. Vérifiez ces points avant de faire une offre :

1. L'état du bien : humidité, infiltrations, installation électrique ancienne, menuiseries. Pour la deuxième visite, venez avec quelqu'un qui connaît les travaux.
2. La copropriété : demandez l'attestation de dettes envers le condomínio (la copropriété) et les derniers procès-verbaux d'assemblée. Des travaux de façade ou de toiture déjà votés peuvent peser sur le budget de l'acheteur.
3. La licença de utilização (document de la mairie qui autorise l'usage du bien comme logement) : vérifiez qu'elle existe et qu'elle correspond à ce que vous voyez. Une véranda fermée ou des combles transformés en chambre sans autorisation font baisser la valeur.
4. Les charges inscrites sur la certidão permanente (extrait du registre foncier du bien, consultable en ligne) : hypothèque, saisie, usufruit. Une saisie peut retarder ou bloquer l'escritura (l'acte de vente).

Un bien loué s'affiche aussi souvent sous les prix du secteur, car l'acheteur reprend le locataire. Voyez Vendre un bien loué. La liste complète des papiers se trouve dans le guide Les documents pour vendre son bien au Portugal.

Une tendance, pas la valeur exacte du bien

Le résultat compare des prix demandés, pas des prix de vente conclus, et il ne voit pas le bien. Il ignore si le séjour donne sur une cour ou si l'immeuble a besoin de travaux. Lisez-le comme une tendance, qui aide à décider s'il vaut la peine de visiter ou de négocier.

Pourquoi le prix au m² varie dans un même secteur

Deux T2 de la même paroisse (freguesia) peuvent être annoncés à des prix au m² très différents, et les deux prix peuvent être justes. La moyenne du secteur sert de point de départ. L'annonce s'en écarte à cause du logement, de l'immeuble et de la rue. Les éléments qui forment la valeur d'un bien sont expliqués dans Combien vaut mon bien ?.

L'état du logement et de l'immeuble

Un appartement à rénover est souvent annoncé moins cher qu'un appartement refait dans le même immeuble. L'écart doit couvrir, à peu près, le coût des travaux et la gêne de les mener. Si la remise paraît faible au regard du chantier à prévoir, le prix est élevé.

L'immeuble compte autant que le lot. Une façade abîmée, une toiture avec des infiltrations ou de vieilles canalisations finissent en travaux payés par tous les copropriétaires. Les procès-verbaux des dernières assemblées de copropriété disent si des travaux sont déjà votés ou si des appels de fonds exceptionnels restent à payer.

L'absence d'ascenseur pèse davantage à mesure que l'étage monte. Un troisième étage sans ascenseur perd beaucoup d'acheteurs, à commencer par les familles avec poussette et les personnes âgées. Des charges de copropriété élevées, avec gardien, piscine ou jardins, font aussi baisser le prix que l'acheteur accepte, car elles s'ajoutent à sa mensualité.

Avant de comparer, mieux vaut éclaircir ces points avec le vendeur ou l'agent immobilier :

• L'année de construction de l'immeuble et la date des derniers gros travaux.
• Le montant mensuel des charges de copropriété et ce qu'il comprend.
• Les travaux votés en assemblée et qui les paie : le vendeur ou l'acheteur.
• L'attestation du syndic sur d'éventuelles dettes du lot envers la copropriété.

L'étage, l'ensoleillement et les extérieurs

Dans un immeuble avec ascenseur, le prix monte en général avec l'étage. Le rez-de-chaussée vaut le plus souvent moins, à cause du bruit, du manque d'intimité et, dans les immeubles anciens, de l'humidité. Une exception : le rez-de-chaussée avec jardin ou cour privative.

L'exposition change le confort et la facture d'énergie. Un appartement orienté au sud, ou traversant est-ouest, est plus recherché qu'un logement tourné seulement vers le nord. Vérifiez l'orientation sur place avec la boussole de votre téléphone : beaucoup d'annonces exagèrent la lumière naturelle.

Une vue dégagée, un balcon ou une terrasse ajoutent de la valeur, mais l'effet dépend beaucoup du cas. Une vue sur le Tage depuis Almada ou un balcon où tient une table justifient un prix au m² au-dessus de la moyenne. Un balcon fermé en véranda (marquise) ou une « vue partielle » coincée entre deux immeubles n'y suffisent pas.

Le stationnement se compte à part. Dans le centre de Lisbonne, où se garer dans la rue est difficile, un garage pèse bien plus lourd dans le prix que dans un quartier périphérique aux places libres. Vérifiez si la place est comprise dans le prix et si elle figure dans la caderneta predial (la fiche fiscale du bien) ou dans le règlement de copropriété (propriedade horizontal), ou s'il ne s'agit que d'un usage toléré par la copropriété.

Les rues et les quartiers d'une même paroisse

Une paroisse regroupe souvent des réalités très différentes, surtout les unions de paroisses nées de la réforme administrative. Dans l'União das Freguesias de Cascais e Estoril, par exemple, un appartement près de la promenade du bord de mer et un autre le long de l'autoroute A5 se trouvent dans la même paroisse. Ils ne visent pourtant pas les mêmes acheteurs.

D'une rue à l'autre, le bruit change beaucoup : une avenue passante, un secteur de bars ou une voie ferrée font baisser le prix. La proximité à pied du métro, de la gare, des écoles et des commerces le fait monter. À Lisbonne, une rue pavée très pentue éloigne aussi des acheteurs, alors qu'un appartement donnant sur une cour calme prend de la valeur.

Chaque fois que possible, comparez l'annonce avec des biens de la même rue ou du même pâté de maisons. Si la moyenne de la paroisse indique une valeur et les biens de la rue une autre, accordez plus de poids à ce qui se passe dans la rue.

La surface annoncée : utile, brute ou avec annexes

Deux prix au m² ne se comparent que si la surface est mesurée de la même façon. Certaines annonces donnent la surface utile, d'autres la surface brute, d'autres encore ajoutent le garage et la cave. Pour un même prix demandé, le montant au m² change beaucoup.

• Surface utile (área útil) : la surface à l'intérieur des murs du logement, celle où l'on marche vraiment. C'est la plus petite.
• Surface brute privative (área bruta privativa) : mesurée à l'extérieur des murs, elle inclut les balcons privatifs. C'est celle qui figure sur la caderneta predial.
• Surface brute annexe (área bruta dependente) : garage, cellier, grenier ou cave à usage exclusif. Elle apparaît sur la caderneta, sur une ligne séparée.

Prenons un T2 annoncé à 300 000 euros. Si l'annonce indique 100 m² de surface brute, le prix ressort à 3 000 €/m². Avec 80 m² de surface utile, il passe à 3 750 €/m². C'est pourtant le même appartement, au même prix.

Méfiez-vous des surfaces rondes et de celles qui ne collent pas au plan. Demandez la caderneta predial ou le plan approuvé par la mairie (câmara municipal) et vérifiez la surface avant de conclure. Si l'annonce a intégré le garage à la surface habitable, retirez-le du calcul et estimez la place à part.

Limites de la vérification et prochaines étapes

Prix demandé et prix de l'escritura

La vérification compare l'annonce avec d'autres annonces. Elle montre ce que les vendeurs demandent dans le secteur, pas ce que les acheteurs ont fini par payer à l'escritura (l'acte de vente définitif). Entre les deux, il y a presque toujours un écart, qui change d'un quartier à l'autre et d'un semestre au suivant.

Les prix réellement payés existent, mais ils arrivent plus tard et sous forme de chiffres agrégés. L'INE publie des statistiques de prix du logement établies à partir des ventes enregistrées, par commune et par paroisse (freguesia). Elles servent à suivre la tendance d'un secteur. Elles ne disent pas combien valait un appartement précis.

Prenons un quartier où presque tous les T2 sont affichés au-dessus de ce qui se vend vraiment. Une annonce « dans la moyenne du secteur » peut alors rester chère. Le résultat situe cette annonce par rapport aux autres, sans garantir que son prix soit le bon.

Ce que seuls une visite et les documents révèlent

L'outil n'entre pas dans le logement. Il ignore si la cuisine a trente ans, si la chambre orientée au nord est humide ou si la copropriété a déjà voté des travaux de façade encore à payer. Tout cela pèse sur le prix et ne se découvre que sur place ou dans les papiers.

Avant de faire une offre, demandez au vendeur ou à l'agence :

• la caderneta predial (la fiche du bien aux Finanças, l'administration fiscale), pour vérifier la surface et la typologie déclarées ;
• la certidão permanente (l'extrait du registre foncier qui indique le propriétaire), pour voir s'il existe une hypothèque ou une saisie ;
• la licença de utilização (l'autorisation d'habiter délivrée par la mairie), surtout si des vérandas fermées, des combles ou des annexes ont été transformés en chambres ;
• le procès-verbal récent de l'assemblée de copropriété et l'attestation de dettes, pour savoir s'il reste des charges impayées ou des travaux déjà votés ;
• le certificat énergétique.

Si la surface de l'annonce ne correspond pas à celle de la caderneta predial, votre calcul du prix au m² ne tient plus. La liste complète, avec le moment où chaque document est demandé, figure dans le guide des documents pour vendre son bien.

Un repère de marché, pas une évaluation

Le résultat n'est pas une évaluation bancaire, celle que la banque commande avant d'accorder un crédit immobilier. Ce n'est pas non plus une évaluation certifiée par un expert (perito avaliador) inscrit à la CMVM. Seules ces évaluations comptent devant une banque, un tribunal ou les Finanças. Le guide évaluation bancaire ou avis de valeur explique la différence entre ces types d'évaluation.

Si vous achetez avec un prêt, la banque fera sa propre évaluation. Quand elle arrive sous le prix convenu, le crédit est calculé sur la valeur la plus basse. L'écart sort alors de votre épargne : mieux vaut disposer de cette marge avant de signer le CPCV (la promesse d'achat et de vente).

Quand le bien concerné est le vôtre

Beaucoup de propriétaires utilisent cette page pour comparer l'annonce du voisin avec le prix qu'ils ont en tête. Cela donne une idée de la concurrence. Cela ne dit pas ce que vaut votre bien, avec l'étage, l'exposition, l'état et l'environnement qui lui sont propres.

Pour cela, vous pouvez demander une estimation gratuite, qui part des caractéristiques de votre bien et des données de marché du secteur. Pour une base plus solide afin de fixer votre prix de vente, de répondre à une offre reçue ou de choisir une agence, l'avis de valeur va plus loin : il réunit des biens comparables, des ventes et des annonces, les statistiques de l'INE et l'avis d'un conseiller.

Avant de choisir, consultez un exemple de rapport pour voir ce que vous recevrez. La page méthodologie précise ce que couvre chaque service et où s'arrête chacun.

Questions fréquentes