Quels documents pour vendre ma maison au Portugal ? La liste selon votre situation

Quels documents faut-il pour vendre son bien au Portugal ? La base change peu d'une vente à l'autre : la caderneta predial (fiche fiscale du bien), la certidão permanente (extrait du registre foncier), la licença de utilização (permis d'habiter), la ficha técnica da habitação (fiche technique du logement) et le certificat énergétique. D'autres papiers s'y ajoutent selon le type de bien et votre situation.

Indiquez ci-dessous le type de bien et ce qui vous concerne : héritage, divorce, crédit immobilier en cours ou locataire en place. La liste donne les documents à réunir, classés par étape : avant de publier l'annonce, pour le CPCV (contrat-promesse de vente) et pour l'escritura (acte de vente). Pour chacun, elle précise aussi où le demander : Portal das Finanças, registre foncier, Câmara Municipal, banque ou expert qualifié. Pour un terrain, la liste change beaucoup, car il n'y a ni certificat énergétique ni licença de utilização à fournir.

Cette liste aide à préparer la vente. Elle ne remplace pas la personne qui rédige l'acte. Le notaire, l'avocat ou le solicitador confirme les documents exigés dans votre cas. Pour savoir ce que prouve chaque document et d'où viennent les retards les plus courants, lisez le guide Les documents pour vendre son bien au Portugal. Si vous ne savez pas encore quel prix demander, commencez par l'estimation gratuite.

À quoi sert cette liste et quand la consulter

La liste sert à préparer la vente avant de publier l'annonce. Le certificat énergétique doit exister dès ce premier jour, car la classe énergétique doit figurer dans l'annonce. La règle est expliquée par le Sistema de Certificação Energética dos Edifícios. L'agence ou la personne qui publie l'annonce doit garantir cette information, et beaucoup d'agences refusent donc d'avancer sans le certificat.

La deuxième raison, c'est l'acheteur. Quand un bien lui plaît, il demande la caderneta predial et la certidão permanente juste après la visite, souvent le jour même. S'il doit attendre plusieurs semaines un papier de la mairie, il visite d'autres logements entre-temps.

Annonce, compromis et escritura : ce que demande chaque étape

La réponse à « quels documents pour vendre mon bien ? » change selon le moment de la vente. La liste répartit donc les documents en trois étapes, et vous n'avez pas à tout réunir d'un coup.

• Annonce : le certificat énergétique, la caderneta predial (la fiche du bien aux Finances) et la certidão permanente (l'extrait du registre foncier). Ce dernier document confirme qui est propriétaire et s'il existe une hypothèque ou une saisie.
• Compromis, ou CPCV (contrat de promesse d'achat et de vente) : l'acheteur et sa banque voudront voir la licença de utilização (le permis d'habiter), le plan et, pour les biens récents, la ficha técnica da habitação (la fiche technique du logement). Pour un appartement, on y ajoute les comptes de la copropriété.
• Escritura (l'acte de vente) : les mêmes documents, mais valables ce jour-là. S'il vous reste un crédit, ajoutez l'attestation de votre banque indiquant le montant dû, pour rembourser le prêt pendant l'acte.

Tout n'est pas nécessaire dès le premier jour, car certains documents ont une durée de validité. Un certificat demandé trop tôt peut avoir expiré au moment où l'acte est fixé, et il faudra le redemander. D'autres documents dépendent de l'acheteur : vous ne saurez ce que sa banque exige qu'une fois qu'il se présente.

Revenir à la liste quand la situation change

La liste faite au départ ne suffit plus dès qu'une nouvelle personne entre dans le dossier. Le cas le plus courant est celui d'un acheteur qui finance l'achat par un crédit immobilier. Sa banque envoie un expert évaluer le bien et demande le plan, le permis d'habiter et une caderneta à jour. Si la surface du plan ne correspond pas à celle de la caderneta, l'évaluation prend du retard.

C'est la même chose quand un héritier entre dans le dossier. Il faut alors la habilitação de herdeiros (l'acte qui désigne les héritiers) et la signature de tous, ou de leurs représentants munis d'une procuration. Voyez ce qui change pour l'estimation immobilière dans le cadre d'une succession.

Un locataire qui reste dans le bien dispose d'un droit de préférence et doit être prévenu avant la vente. Les étapes figurent sur la page consacrée à la vente d'un bien loué. Un divorce en cours de route change qui signe et qui reçoit l'argent : consultez l'estimation du bien en cas de divorce.

Avant de fixer le prix ou de demander un avis de valeur

Servez-vous aussi de la liste pour repérer ce qui manque avant de parler de prix. Un document absent peut modifier la valeur du bien, et pas seulement le calendrier de la vente.

Un exemple fréquent : une véranda fermée ou des combles aménagés qui ne figurent ni sur le permis d'habiter ni sur la caderneta. L'acheteur et sa banque ne comptent que la surface légale. Si vous calculez votre prix sur la surface réelle, l'écart ressortira pendant la négociation, et c'est le vendeur qui le perd.

Faites donc ce point en premier. Demandez ensuite une estimation gratuite ou un avis de valeur. Votre bien sera ainsi comparé à des biens similaires à partir des bonnes données.

Lire le résultat : chaque document, à quel moment, et où le demander

Chaque ligne du résultat répond à trois questions : de quel document il s'agit, à quelle étape de la vente on vous le demandera, et où l'obtenir. Lisez la liste dans l'ordre des étapes. Vous saurez ce qui doit être prêt tout de suite et ce qui peut attendre quelques semaines.

Les services qui apparaissent sont toujours les mêmes. Les Finanças (administration fiscale) délivrent la caderneta predial (fiche fiscale du bien) et les déclarations fiscales. La Conservatória do Registo Predial (bureau du registre foncier) délivre la certidão permanente (extrait du registre foncier). La Câmara Municipal (mairie) conserve la licença de utilização (permis d'habiter) et les plans. Le syndic de copropriété fournit l'attestation de charges, et la banque s'occupe de tout ce qui touche au crédit.

Les trois étapes indiquées sur chaque ligne

• Annonce : ce qu'il vous faut avant de mettre votre bien en vente, surtout le certificat énergétique et les données de la caderneta predial.
• Compromis (CPCV, contrat-promessa de compra e venda) : ce que l'acheteur, sa banque ou l'agent immobilier demandent pour conclure l'accord, comme une certidão permanente à jour.
• Escritura (acte de vente) : ce que le notaire, l'avocat ou le solicitador vérifie le jour de la vente, comme l'attestation du syndic ou le document de la banque pour lever l'hypothèque.

Un même document peut apparaître à une étape puis être redemandé à une autre. La certidão permanente, par exemple, sert à montrer à l'acheteur que le bien ne cache pas de mauvaise surprise. Le jour de l'escritura, la personne qui rédige l'acte la vérifie à nouveau.

Ce qui se demande en ligne, ce qui demande un déplacement

Une partie de la liste se règle depuis chez vous, sur ordinateur. La caderneta predial se télécharge sur le Portal das Finanças, avec vos identifiants. La certidão permanente se commande sur Predial Online ; vous recevez un code d'accès que vous pouvez transmettre à l'acheteur.

D'autres documents prennent plus de temps. Le certificat énergétique suppose la visite d'un expert qualifié, qui mesure le logement et enregistre les données dans le système de l'ADENE. Comptez quelques jours entre la prise de rendez-vous et la délivrance.

La licença de utilização est le cas le plus variable. Pour un logement récent, elle figure en général dans le dossier de la Câmara et beaucoup de communes permettent de la demander en ligne. Dans un immeuble ancien, il faut parfois passer aux archives municipales, ou demander un certificat prouvant que l'immeuble est antérieur à l'obligation de permis.

Vérifier la durée de validité avant de lancer les demandes

Tous les documents ne sont pas valables indéfiniment. La certidão permanente a une durée de validité limitée, indiquée au moment de la commande. Le certificat énergétique reste valable plusieurs années, mais sa date d'expiration figure sur le document lui-même : vérifiez-la avant de publier l'annonce.

Les documents qui dépendent d'un tiers se demandent près de la date. L'attestation du syndic doit refléter les charges impayées au moment de l'escritura. Le décompte de la banque, avec le montant pour solder le crédit, change chaque mois à cause des intérêts. Demandez-les une fois la date de l'escritura fixée.

Une règle simple aide à s'organiser. Demandez tout de suite ce qui est stable et sert à préparer l'annonce. Gardez pour la fin ce qui décrit une situation à un jour donné : dettes, sommes restant dues, charges.

Exemple : un T2 en copropriété avec un crédit en cours

Ana vend un T2 (deux chambres) à Odivelas, dans un immeuble des années 90 en propriedade horizontal (copropriété). Elle a encore un crédit immobilier auprès de sa banque. La liste lui indique des documents venant de cinq services différents. Voici l'ordre logique pour les réunir.

1. Télécharger la caderneta predial sur le Portal das Finanças et vérifier que la surface et la fração (la lettre qui désigne l'appartement) correspondent à la réalité.
2. Commander la certidão permanente en ligne et vérifier que l'hypothèque de la banque y figure, et qu'aucune autre charge n'a été oubliée, comme une ancienne saisie (penhora).
3. Prendre rendez-vous pour le certificat énergétique, obligatoire avant l'annonce.
4. Vérifier auprès de la Câmara Municipal de Odivelas la licença de utilização de l'appartement et, s'il y a eu des travaux intérieurs, que les plans correspondent à l'existant.
5. Une fois le CPCV signé, demander à la banque le décompte exact pour rembourser le prêt à la date prévue de l'escritura.
6. La semaine de l'escritura, demander au syndic l'attestation des charges et des impayés de l'appartement.

Les étapes 5 et 6 sont les plus délicates. La banque doit être présente à l'escritura ou envoyer le document de mainlevée de l'hypothèque. Prenez contact avec elle tôt, même si la demande officielle vient plus tard. Le guide vendre son bien avec un crédit immobilier en cours explique comment s'organise ce jour-là.

Pour le détail de chaque document et les cas particuliers, consultez le guide des documents nécessaires pour vendre son bien au Portugal. Une fois les papiers en ordre, reste le prix : l'estimation gratuite vous donne une première référence de marché avant de publier l'annonce.

Ce qui fait varier la liste : type de bien et situation du vendeur

La liste de base est courte. Elle s'allonge selon deux choses : le type de bien et la façon dont il vous est arrivé. Un appartement hérité et encore loué peut demander deux fois plus de papiers qu'une maison achetée il y a dix ans et déjà remboursée.

Appartement, maison ou terrain

La declaração do condomínio (attestation de la copropriété) ne se demande que si le bien est un lot en propriété horizontale. C'est le cas de la plupart des appartements, mais aussi de certaines maisons mitoyennes qui partagent une copropriété. Le syndic la délivre. Elle indique s'il reste des charges ou des travaux impayés, et le notaire la réclame pour l'escritura (acte de vente).

La ficha técnica da habitação (fiche technique du logement) n'existe que pour les constructions récentes, bâties après que ce document est devenu obligatoire. Dans un immeuble ancien, le notaire accepte la vente sans elle. Si votre bien est récent et que la fiche est perdue, demandez-en une copie à la Câmara Municipal ou au constructeur.

La licença de utilização (permis d'habiter) concerne les appartements et les maisons. Une construction très ancienne, antérieure à l'obligation de ce permis, peut en être dispensée grâce à une attestation de la Câmara Municipal qui le confirme. Pour un terrain, il n'y a ni permis d'habiter ni certificat énergétique. Sur un terrain rustique, les voisins limitrophes peuvent avoir un droit de préférence : vérifiez-le avec le solicitador (juriste chargé des actes) avant d'accepter une offre.

Bien hérité

Avant de vendre, les héritiers doivent prouver leur qualité. C'est le rôle de la habilitação de herdeiros (acte de dévolution successorale), établie chez un notaire ou au Balcão das Heranças d'une conservatória (bureau de l'enregistrement). Ensuite, le bien doit être inscrit au registre foncier au nom des héritiers. Tant qu'il reste au nom du défunt, aucune escritura n'est possible.

Lors de la vente, tous les héritiers signent, ou donnent une procuration à quelqu'un qui signe pour eux. Un seul héritier en désaccord suffit à bloquer tout le bien. Si un frère vit à l'étranger, lancez la procuration tôt, car elle devra parfois passer par un consulat. Pour la valeur à présenter aux héritiers, voyez la page sur l'estimation immobilière dans le cadre d'une succession.

Divorce ou séparation

Si le partage est fait et enregistré, le bien appartient à un seul des ex-époux, et lui seul signe. Apportez l'acte ou le jugement de partage : l'acheteur et sa banque voudront le voir.

Si le bien reste aux deux noms, le divorce ne change rien au registre foncier. Les deux titulaires doivent signer le CPCV (compromis de vente) et l'escritura. Mettez-vous d'accord par écrit, avant la mise en vente, sur le prix minimum et le partage de l'argent. Un désaccord en cours de route fait fuir les acheteurs. La page sur l'estimation du bien en cas de divorce aide à fixer une valeur acceptée par les deux.

Crédit immobilier en cours

Une hypothèque n'empêche pas la vente. Demandez à la banque une attestation du montant exact à rembourser à une date proche de l'escritura. Le jour de la signature, une partie de l'argent de l'acheteur sert à solder la banque. Celle-ci remet alors le distrate da hipoteca, le document qui permet de radier l'hypothèque au registre.

Faites cette demande à l'avance, car certaines banques tardent à répondre. Vérifiez aussi s'il existe des frais de remboursement anticipé. Le guide sur vendre son bien avec un crédit immobilier détaille l'ordre des étapes.

Bien loué

Un locataire en place depuis un certain temps peut avoir un droit de préférence : acheter le bien au même prix et aux mêmes conditions que l'acheteur trouvé. Vous négociez donc d'abord avec l'acheteur. Ensuite seulement, vous communiquez au locataire le prix, les modalités de paiement et la date prévue de l'escritura.

Envoyez cette communication par lettre recommandée avec accusé de réception et gardez la preuve. Le locataire dispose d'un délai légal pour répondre. S'il n'a pas été prévenu, il peut plus tard demander au tribunal de prendre la place de l'acheteur. Apportez aussi le bail : l'acheteur voudra connaître le loyer et la date de fin du contrat. Plus de détails dans vendre un bien loué.

Limites de la liste et erreurs qui retardent l'escritura

La liste part du type de bien et de la situation que vous avez choisis. C'est une liste générale : elle ne lit pas vos documents, ne vérifie pas qu'ils sont valides ni que leurs données concordent.

C'est la personne qui rédige l'escritura (l'acte de vente définitif) qui décide de ce qu'elle exige dans votre cas : un notaire, un avocat ou un solicitador. Elle peut demander une pièce absente de la liste, par exemple une procuration, une attestation de la Câmara Municipal ou l'accord du conjoint. Montrez-lui votre dossier dès le départ, pas la semaine de la signature.

Les erreurs qui bloquent le plus souvent la vente

Presque tous les retards viennent de documents qui existent mais ne disent pas la même chose. Le problème se voit rarement dans l'annonce. Il surgit en général lors de l'évaluation par la banque de l'acheteur, ou la veille de l'escritura, quand il reste peu de temps.

• Une surface sur la caderneta predial (la fiche fiscale du bien) différente de la réalité. Un balcon fermé en véranda, des combles aménagés en chambre ou un ancien métrage suffisent à créer l'écart. L'expert de la banque mesure le bien et note la différence. Pour corriger, il faut mettre à jour la matriz (le registre fiscal des biens) aux Finanças, ce qui peut modifier la valeur fiscale du bien.
• Des travaux sans autorisation. Une annexe dans le jardin, une piscine, un mur abattu ou une cuisine déplacée font que le plan déposé à la mairie ne correspond plus à ce que l'acheteur visite. Régulariser peut demander un projet d'architecte et une réponse de la mairie qui tarde. Remettre les lieux en l'état est aussi possible, mais cela coûte des travaux.
• Un registre à la Conservatória (le registre foncier) qui ne correspond pas aux Finanças. Il faut comparer l'adresse, le numéro d'article fiscal, la surface, la composition du bien et le nom du propriétaire. Cas fréquents : une succession jamais enregistrée, un ex-conjoint toujours inscrit, un nom de jeune fille. La personne qui rédige l'escritura compare la certidão permanente (l'extrait du registre foncier) avec la caderneta et, si elles ne concordent pas, elle ne signe pas.

Vous pouvez faire cette vérification vous-même. Posez côte à côte la caderneta predial, la certidão permanente et la licença de utilização (le permis d'habiter), puis comparez-les ligne par ligne. Si vous trouvez un écart, réglez-le avant d'accepter une offre : une fois le CPCV (le compromis de vente) signé, l'escritura a une échéance.

Quand demander de l'aide avant de mettre en vente

Dans certains cas, la liste ne suffit pas et il vaut mieux consulter un professionnel avant de mettre le bien en vente. Régler le problème plus tard, avec un acheteur qui attend, coûte plus cher et crée de la tension.

• Un bien ancien sans licença de utilização. Les immeubles construits avant que ce permis ne devienne obligatoire peuvent le remplacer par une attestation de la mairie. Si des travaux ont été faits depuis, la situation change et il peut falloir demander le permis. Un solicitador ou un architecte vous dira quel cas s'applique au vôtre.
• Une succession avec des héritiers à l'étranger. Il faut d'abord établir la habilitação de herdeiros (l'acte qui désigne les héritiers). Ensuite, tous doivent signer ou donner une procuration, et chacun a besoin d'un NIF portugais (numéro fiscal). Une procuration établie hors du Portugal obéit à des règles de forme propres et exige parfois une traduction. Voir la page sur l'estimation immobilière dans le cadre d'une succession et celle sur la vente sans résider au Portugal.
• Des charges ou des saisies inscrites. Une hypothèque liée au crédit immobilier est normale : la banque émet le distrato (l'accord de mainlevée) et la dette est soldée le jour de l'escritura, comme l'explique le guide sur la vente avec un crédit immobilier en cours. Une saisie des Finanças, de la Segurança Social ou d'un créancier est une autre affaire. Sans sa levée, l'escritura ne peut pas avoir lieu, et un avocat doit s'en occuper avant toute annonce.

Une fois les documents en ordre, reste la question du prix. L'estimation gratuite vous donne une valeur de marché fondée sur des données de marché et des biens comparables du secteur. Ce n'est ni une évaluation bancaire ni une évaluation certifiée. Pour savoir ce qu'il vous restera après impôts et frais, utilisez le simulateur du montant net de la vente. Les questions courantes sur chaque situation sont dans la foire aux questions.

Questions fréquentes sur les documents pour vendre