Divorce au Portugal : estimer la valeur de sa maison pour vendre ou verser une soulte

L'estimation du bien lors d'un divorce donne aux deux conjoints le même point de départ : la valeur de marché du logement, c'est-à-dire son prix de vente probable aujourd'hui. C'est sur cette base que l'on choisit entre vendre le bien et partager le produit de la vente, ou le garder pour l'un des deux, qui verse alors une soulte (tornas) à l'autre.

Cette valeur sert lors d'un divorce comme lors d'une séparation, dès que le bien appartient aux deux. Mieux vaut la connaître avant de discuter de qui garde le logement ou de sa mise en vente. La discussion s'appuie alors sur des données de marché, et non sur l'estimation de chacun. Estimer gratuitement le bien du couple

Estimer son bien lors d'un divorce au Portugal : ce que la valeur décide

Lors d'un divorce ou d'une séparation de corps et de biens, presque toutes les décisions sur le logement dépendent d'une question : combien vaut-il aujourd'hui. La réponse compte dans le partage, dans le calcul de la soulte (tornas) et dans le prix de vente, si le couple choisit de vendre.

Partager les biens communs du couple

Avec le divorce, les biens communs du couple sont partagés. Le partage porte aussi sur les dettes communes, comme l'indique la page du Balcão Divórcio com Partilha, le guichet du ministère de la Justice. Le logement est souvent le bien qui a le plus de valeur. Sans une valeur acceptée par les deux, le partage n'avance pas.

Le partage peut être reporté. Même dans ce cas, la demande de divorce sans partage contient une liste des biens communs avec leur valeur, selon le guide ePortugal sur le divorce et la séparation. La valeur du bien apparaît donc dès le début de la procédure.

Garder le bien et verser une soulte

Si l'un des deux garde le bien, il dédommage l'autre pour la part qui lui revenait : c'est la soulte. Son montant dépend directement de la valeur retenue pour le bien. Une valeur au-dessus du marché pèse sur celui qui garde le logement. Une valeur en dessous pèse sur celui qui part.

S'il reste un crédit immobilier (crédito à habitação), la valeur du bien et le capital restant dû entrent ensemble dans les calculs. Avant de s'accorder, celui qui veut garder le logement doit savoir si la banque accepte de laisser le prêt à son seul nom. Le guide vendre son bien avec un crédit immobilier explique ce que devient le prêt quand le bien est vendu.

Vendre et répartir le produit

Si le couple préfère vendre, un prix aligné sur le marché évite que la vente traîne. Il évite aussi que le prix devienne un désaccord de plus. Un bien affiché trop cher reçoit peu de visites, et chaque baisse de prix demande à nouveau l'accord des deux.

Avant de mettre en vente, mieux vaut savoir ce qui restera après la commission de l'agence, le remboursement du crédit s'il y en a un, et les documents à préparer. L'outil ce qui reste après la vente aide à faire ce calcul. La somme restante est ensuite répartie selon le partage.

Une valeur neutre, la même pour les deux

Il arrive souvent que chacun vienne avec son propre chiffre. L'un se fonde sur le prix demandé pour un appartement semblable dans le même immeuble. L'autre regarde la valeur patrimoniale fiscale (VPT, valor patrimonial tributário, inscrite sur la caderneta predial, la fiche fiscale du bien). Aucun des deux n'est le prix de vente probable : une annonce montre un prix demandé, pas un prix de vente, et la VPT sert au calcul des impôts.

Une valeur établie à partir de données de marché, identique pour les deux, aide à fonder la discussion sur des faits plutôt que sur l'avis de chacun. Elle tient compte des caractéristiques du bien, du marché local et des biens comparables vendus ou en vente dans le même secteur. Le guide combien vaut mon bien explique comment se forme la valeur d'un bien immobilier.

Avant de retenir une valeur, il est utile que les deux répondent aux mêmes questions :

• Le logement est-il un bien commun ou un bien propre de l'un des deux, selon le régime matrimonial et le registre foncier (registo predial) ?
• Combien reste-t-il à rembourser à la banque, et l'un des deux peut-il payer seul les mensualités ?
• L'un des deux souhaite-t-il vraiment garder le bien, ou les deux préfèrent-ils le vendre ?
• Acceptent-ils tous les deux d'utiliser la même valeur de référence, calculée de la même façon pour chacun ?

Une valeur de marché n'est pas une évaluation faite pour une banque. Le guide évaluation bancaire ou avis de valeur explique la différence entre les deux et à quoi sert chacun.

Estimer son bien lors d'un divorce : régime matrimonial, crédit immobilier et valeur de marché

Le régime matrimonial fixe ce qui entre dans le partage

Ce qui se partage dépend du régime matrimonial choisi au mariage. Ce régime figure sur l'acte de mariage (certidão de casamento). Sans contrat de mariage (convenção antenupcial), c'est en règle générale la communauté réduite aux acquêts (comunhão de adquiridos) qui s'applique.

Sous ce régime, un bien acheté pendant le mariage appartient en principe aux deux époux. Un logement que l'un possédait déjà avant le mariage peut rester à lui seul. Il en va en principe de même pour un bien reçu par héritage ou par donation, même pendant le mariage.

D'autres régimes existent. En communauté universelle (comunhão geral), presque tous les biens sont communs, y compris ceux d'avant le mariage. En séparation de biens (separação de bens), chacun garde ce qui lui appartient : si le logement a été acheté à deux, chacun possède la part inscrite au registre foncier (registo predial).

Certaines situations sont moins simples. Par exemple, le bien appartient à un seul époux, mais le crédit a été remboursé pendant des années avec de l'argent commun. Des comptes peuvent alors être à faire entre les deux. En cas de doute, faites vérifier la situation par un avocat ou un solicitador (juriste habilité aux actes) avant de signer un accord.

Avec un crédit immobilier, la banque a son mot à dire

Si le bien est encore financé par un crédit immobilier (crédito à habitação), le contrat reste au nom des deux. Le divorce n'y change rien. Pour que l'un des deux garde seul le prêt, la banque doit accepter la modification.

Avant d'accepter, la banque vérifie que celui qui garde le logement peut payer seul les mensualités. Elle peut aussi demander sa propre évaluation du bien. Mieux vaut donc en parler tôt avec elle, avant de décider qui garde le logement.

En cas de vente, le capital restant dû est remboursé avec le prix de vente, le jour de l'escritura (acte de vente signé devant notaire ou officier public). Le reste est partagé selon la part de chacun. Le guide vendre un bien avec un crédit immobilier en cours détaille l'ordre des étapes, et l'outil ce qui reste après la vente aide à estimer le montant net.

Valeur de marché, VPT et valeur de la banque : trois chiffres distincts

La valeur de marché est le prix de vente probable aujourd'hui, dans le secteur, pour un bien aux mêmes caractéristiques. C'est elle qui sert de base pour calculer une soulte (tornas) ou fixer un prix de vente. Elle peut être très éloignée du prix d'achat, surtout si le bien a été acheté il y a longtemps.

Le VPT (valor patrimonial tributário, valeur fiscale du bien) figure sur la caderneta predial (fiche fiscale du bien). C'est une valeur fiscale. Elle n'indique pas ce qu'un acheteur paierait aujourd'hui. S'en servir pour calculer la soulte peut léser l'un des deux sans que personne s'en rende compte.

L'évaluation de la banque sert à décider combien elle prête. Elle suit ses propres critères et n'a pas été conçue pour un partage. Le guide évaluation bancaire ou avis de valeur explique la différence, et comment se forme la valeur d'un bien montre ce qui pèse sur le prix.

• Avant de discuter chiffres, vérifiez que vous parlez du même montant et que vous savez d'où il vient.
• Si chacun arrive avec une estimation différente, comparez les critères utilisés, pas seulement le résultat.
• Une valeur de marché issue de la même source et partagée par les deux évite de débattre de chiffres qui ne se comparent pas.

De l'estimation du bien au partage : les étapes d'un divorce

Chaque séparation a son rythme, mais les étapes suivent presque toujours le même ordre. Le respecter évite de devoir revenir en arrière. Un exemple : fixer une soulte avant de savoir si la banque accepte de modifier le crédit.

1. Savoir ce qui appartient à chacun

La première étape consiste à identifier les biens communs. Le régime matrimonial et le registre foncier donnent cette réponse. La certidão permanente (l'extrait à jour du bien au registre foncier, la conservatória) indique qui figure comme propriétaire et si une hypothèque existe.

Rassemblez aussi la caderneta predial (la fiche fiscale du bien), l'escritura (l'acte notarié d'achat) et le dernier relevé du crédit. Ces documents seront demandés plus tard, pour le partage ou pour la vente. Notre liste des documents pour vendre aide à voir ce que vous avez déjà et ce qu'il reste à demander.

2. Connaître la valeur de marché du bien

Avec la valeur de marché, les deux conjoints discutent à partir du même chiffre. Sans elle, chacun utilise sa propre référence : le prix payé il y a des années, une annonce dans l'immeuble voisin, la valeur indiquée par la banque au moment du prêt.

Une valeur fondée sur des données de marché et sur des biens comparables du même quartier sert de point de départ neutre. Les deux peuvent lire le rapport et voir sur quelles références il s'appuie. Pour comprendre ce qui distingue ce travail d'une évaluation réalisée pour une banque, lisez évaluation bancaire ou avis de valeur.

3. Parler à la banque en cas de crédit immobilier

Si le bien est encore financé par un prêt, contactez la banque avant de décider qui le garde. Pour que l'un des deux reprenne seul le crédit, la banque doit accepter ce changement. Elle examinera les revenus de celui qui reste et peut demander sa propre évaluation du bien.

Si la banque refuse, l'accord doit être revu. Soit le bien est vendu, soit celui qui le garde cherche un autre financement. Le savoir tôt évite de négocier un accord impossible à tenir. Le guide vendre son bien avec un crédit immobilier explique comment le prêt est soldé au moment de la vente.

4. Choisir entre garder le bien et le vendre

Avec la valeur de marché et la réponse de la banque, le choix devient plus clair. Celui qui garde le bien verse une soulte, les tornas, à l'autre. En cas de vente, ce qui reste après le remboursement du crédit et les frais de vente est partagé selon la part de chacun.

Pour avoir une idée de ce qui reste réellement après une vente, utilisez l'outil ce qu'il me reste après la vente. Les calculs exacts de votre situation, impôts compris, se vérifient avec un avocat, un solicitador (juriste habilité aux actes) ou un expert-comptable.

5. Officialiser le partage

En cas d'accord, le partage est officialisé auprès d'une conservatória ou d'un notaire. Il peut se faire en même temps que le divorce par consentement mutuel, ou plus tard, quand les deux sont prêts.

Sans accord, le partage passe par une procédure d'inventaire (processo de inventário). La valeur des biens est alors discutée au sein même de cette procédure. Un avocat ou un solicitador explique son fonctionnement et ce que chacun doit préparer.

6. Enregistrer le partage ou la vente

La dernière étape est l'inscription au registre foncier (conservatória do registo predial). Si l'un des deux a gardé le bien, le registre ne mentionne plus que son nom. En cas de vente, le bien est inscrit au nom de l'acheteur.

Conservez une copie de tous les documents signés, du partage à l'escritura. Ils serviront plus tard, par exemple pour la déclaration d'IRS (l'impôt sur le revenu) ou si l'un des deux rachète un logement.

Quand les deux ne sont pas d'accord sur la valeur du bien

Il est fréquent que chacun arrive avec un chiffre différent en tête. Celui qui pense garder le bien a tendance à le voir moins cher, celui qui part a tendance à le voir plus cher. Souvent, les deux sont de bonne foi : l'un se souvient du prix payé à l'achat, l'autre a vu l'annonce d'un appartement dans le même immeuble.

Négocier entre ces deux chiffres règle rarement la question. Mieux vaut mettre de côté les avis personnels et partir d'une valeur de marché fondée sur des données de marché et sur des biens comparables du même secteur. Les principes de ce travail sont expliqués dans notre méthodologie.

D'abord, se mettre d'accord sur la description du bien

Beaucoup de désaccords ne portent pas sur le prix, mais sur les données de départ. L'un rappelle que la cuisine a été refaite récemment. L'autre signale des infiltrations dans la toiture. Si chacun demande une estimation avec une description différente, chacun obtient une valeur différente, et la discussion repart de zéro.

Avant de demander le rapport, vérifiez ensemble les points suivants, avec la caderneta predial (fiche fiscale du bien) et le plan sous les yeux :

• la surface du bien telle qu'elle figure sur les documents, et non celle dont on se souvient ;
• les pièces, les salles de bains, le balcon, la cave et la place de parking, s'il y en a ;
• l'état du bien, y compris les défauts que vous connaissez tous les deux, comme l'humidité, des menuiseries anciennes ou une plomberie à revoir ;
• les travaux réalisés et leur date ;
• l'étage, l'ascenseur et l'exposition au soleil.

Ensuite, vous demandez un seul rapport avec cette description, et vous recevez tous les deux le même document. Si une question se pose plus tard, vous revenez aux données validées au lieu de tout recommencer. Vous pouvez voir à quoi ressemble ce document dans un exemple de rapport.

Ce que le rapport ne règle pas

Le rapport est un avis de valeur de marché, qui sert d'appui à un accord entre vous deux. Il ne remplace pas l'évaluation d'un expert désigné dans une procédure de partage judiciaire (processo de inventário). Il ne remplace pas non plus l'évaluation faite par la banque lorsqu'elle étudie une modification du crédit.

Ces valeurs peuvent différer de celle du rapport, car elles obéissent à leurs propres règles et objectifs. La différence entre ces deux types de travail est expliquée dans Évaluation bancaire ou avis de valeur.

Si le désaccord persiste

Parfois, une fois la valeur commune établie, la difficulté se déplace vers un autre point du partage. La médiation familiale est l'une des voies possibles : un médiateur impartial aide les deux personnes à renouer le dialogue, sans décider à leur place.

Il est aussi courant que chacun ait son propre avocat ou solicitador (juriste habilité aux actes), qui lui explique les options prévues par la loi dans sa situation. Tagus Value n'indique pas quelle voie suivre. Le rapport peut être remis aux deux personnes et aux professionnels qui les accompagnent.

Questions fréquentes sur l'estimation du bien en cas de divorce