Carte des prix par paroisse (freguesia) au Portugal : le prix au m² de votre secteur

La carte des prix par paroisse affiche le prix de référence au mètre carré de chaque paroisse (freguesia) d'une commune, à côté du prix médian de la commune. Choisissez le district puis la commune dans le formulaire ci-dessous. Vous voyez tout de suite si votre paroisse se situe au-dessus ou en dessous du reste de la commune, et de combien.

Ce prix de référence s'appuie sur les données de marché du secteur, surtout les annonces et les ventes d'appartements. Si une paroisse manque de données, aucune valeur ne s'affiche. Nous préférons laisser la case vide plutôt que donner un chiffre peu fiable.

Ce prix est une moyenne de la paroisse, pas la valeur de votre bien. Dans une même rue, un T2 rénové avec ascenseur et un T2 à refaire peuvent s'écarter nettement du prix au mètre carré de la paroisse. Pour connaître la valeur de votre logement selon son type, sa surface, son état et son emplacement exact, demandez l'estimation gratuite. Elle ne remplace ni une évaluation bancaire ni une évaluation certifiée.

Quand consulter la carte des prix par paroisse

Avant de mettre votre bien en vente

Le premier usage consiste à situer votre paroisse (freguesia) dans sa commune. Au sein d'une même commune, les paroisses peuvent avoir des niveaux de prix très différents. À Sintra, par exemple, les secteurs proches du centre historique et les villages de l'intérieur ne se vendent pas au même prix au m².

Si votre paroisse se situe au-dessus de la médiane de la commune, votre bien ne l'est pas forcément. Demandez-vous s'il est représentatif du secteur. Un 3e étage sans ascenseur dans un immeuble des années 70 peut rester sous la référence, même dans une paroisse recherchée. Pour comprendre ce qui pèse sur la valeur d'un bien précis, consultez le guide Combien vaut mon bien ?.

L'inverse arrive aussi. Une maison rénovée dans une paroisse sous la moyenne peut valoir davantage que ce qu'indique la référence. La carte vous donne le point de départ du secteur. Le reste dépend de votre bien.

Quand vous hésitez entre vendre et louer

Avant de trancher, mieux vaut connaître le niveau des prix de vente de votre secteur. La carte vous le montre en quelques secondes, sans avoir à parcourir les annonces une à une.

Mais la carte ne parle que de vente. Les loyers ne suivent pas toujours les prix de vente : une paroisse chère à l'achat peut afficher des loyers plutôt modestes, et l'inverse se voit aussi. Pour comparer les deux options avec vos propres chiffres, utilisez le simulateur vendre ou louer.

Pour juger une annonce du voisinage

Un appartement de votre immeuble ou de votre rue est en vente et son prix vous a surpris. Divisez le prix demandé par la surface, puis comparez avec la référence de la paroisse. Si l'annonce est nettement au-dessus, le vendeur teste probablement le marché. Un prix demandé n'est pas un prix de vente.

Avant d'en tirer des conclusions, vérifiez quelques points de l'annonce :

• La surface indiquée : beaucoup d'annonces affichent la surface brute, murs et parties communes compris, et non la surface utile. Le prix au m² change beaucoup selon la surface retenue.
• La date de mise en ligne : un bien encore en vente après de longs mois signale un prix supérieur à ce que le marché accepte.
• Ce qui est inclus : un garage, une cave, une terrasse ou des travaux récents expliquent une partie de l'écart.
• Le type de bien : un T1 (une chambre) et un T4 (quatre chambres) de la même paroisse n'ont pas le même prix au m².

Pour examiner une annonce plus en détail, l'outil vérifier une annonce aide à voir si le prix demandé colle au marché local.

Quand on vous propose un chiffre

Un acheteur vous fait une offre, ou un agent immobilier avance un prix pour obtenir le mandat. Dans les deux cas, la référence de la paroisse vous offre un point de comparaison indépendant. Ce n'est pas un argument de négociation, mais elle aide à vérifier que le chiffre reste dans un ordre de grandeur raisonnable.

Un chiffre très au-dessus de la référence de la paroisse mérite des questions. Certains agents gonflent le prix pour décrocher le mandat, puis proposent une baisse quelques semaines plus tard. Un chiffre très en dessous doit lui aussi s'expliquer, par l'état du bien ou par un problème de documents.

Questions à poser à la personne qui vous présente ce chiffre :

1. Sur quelles ventes récentes du secteur repose ce chiffre, au-delà des seules annonces ?
2. Quelles caractéristiques de mon bien justifient l'écart avec la moyenne de la paroisse ?
3. Combien de temps les biens comparables ont-ils mis à se vendre ?

Si vous avez reçu une offre précise, consultez la page J'ai reçu une offre pour mon bien : est-elle juste ?. Si vous devez choisir une agence, la page un avis indépendant avant de choisir une agence explique comment obtenir un second avis.

Lire le résultat par rapport à la médiane de la commune

Chaque paroisse (freguesia) affiche un prix de référence au m², que la carte situe par rapport à la médiane de la commune. La médiane est la valeur du milieu : la moitié des prix se trouve au-dessus, l'autre moitié en dessous. Contrairement à une moyenne, elle ne grimpe pas à cause de quelques biens de luxe.

Au-dessus ou en dessous : ce que cela dit de votre secteur

Si la paroisse se situe au-dessus de la médiane, le mètre carré s'y paie plus cher que dans la plupart de la commune. C'est souvent le signe d'une demande forte : la mer, le métro ou le train à proximité, des écoles recherchées, beaucoup d'immeubles récents.

Être en dessous de la médiane ne veut pas dire que le secteur est mauvais. Il s'agit souvent d'une paroisse plus éloignée des transports ou aux immeubles plus anciens. Ce peut aussi être un secteur en transformation, où la construction neuve ne pèse pas encore sur les prix.

La position de votre paroisse vous donne un premier cadre. Imaginons que vous habitiez une paroisse sous la médiane et qu'une agence vous propose le prix au m² des paroisses les plus chères de la commune. Demandez-lui de justifier cet écart avec des ventes précises.

Pourquoi deux paroisses voisines affichent des prix si différents

La limite d'une paroisse est administrative, pas une frontière de marché. Dans une même commune, le centre historique et un secteur périphérique peuvent être à dix minutes en voiture et avoir des prix au m² très éloignés.

Prenez Sintra : la ville historique, avec ses quintas et ses bâtiments classés, n'attire pas les mêmes acheteurs que les quartiers d'immeubles des années 80 le long de l'IC19. À Cascais, on observe la même chose entre les paroisses du littoral et celles de l'intérieur de la commune, comme Alcabideche ou São Domingos de Rana.

Le type de biens qui domine dans le secteur compte aussi beaucoup. Une paroisse riche en constructions récentes, avec garage et ascenseur, voit son prix au m² monter. Et cela même si, deux rues plus loin, des immeubles sans ascenseur se vendent bien en dessous de cette référence.

Attention aussi aux unions de paroisses, comme la União das Freguesias de Agualva e Mira-Sintra. Elles regroupent d'anciennes paroisses au profil parfois différent, et la valeur affichée mélange des secteurs aux prix distincts. Si votre bien se trouve dans l'une d'elles, repérez de quel côté de l'ancienne limite il se situe.

Du prix au m² à un ordre de grandeur

Pour une première idée, multipliez le prix de référence de la paroisse par la surface habitable de votre bien. Faites le calcul avec soin : l'erreur la plus fréquente porte sur la surface retenue.

1. Cherchez la surface habitable (área útil) dans la ficha técnica da habitação (fiche technique du logement) ou dans le projet approuvé par la mairie, s'ils existent pour votre immeuble.
2. N'utilisez pas la surface de la caderneta predial (le document des Finances qui identifie le bien) sans la vérifier : elle indique la surface brute privative, murs compris, plus grande que la surface habitable.
3. Laissez de côté balcons, cellier et place de garage. Ils ajoutent de la valeur au bien, mais ne comptent pas comme mètres carrés habitables.
4. Faites la multiplication. Par exemple, une référence de 2 800 €/m² appliquée à un T2 de 75 m² habitables donne 210 000 €.

Ce résultat n'est pas encore la valeur de votre bien. La référence décrit un bien typique de la paroisse, et aucun logement n'est exactement typique. Servez-vous-en comme point de départ pour réfléchir au prix, jamais comme prix d'annonce.

Certaines situations éloignent un bien de la référence, vers le haut ou vers le bas :

• un dernier étage dans un immeuble sans ascenseur, que beaucoup de familles écartent d'emblée ;
• une rénovation récente, avec cuisine et salles de bains neuves, ou au contraire des travaux inévitables de plomberie ou d'électricité ;
• une vue dégagée, ou à l'inverse une fenêtre sur une avenue très passante ;
• une place de garage dans un quartier où se garer est difficile ;
• une situation administrative à régulariser, par exemple un agrandissement absent de la licença de utilização (le document municipal qui autorise l'usage du bien comme logement).

Une référence de secteur, pas le prix de votre rue ou de votre immeuble

La carte travaille à l'échelle de la paroisse parce que c'est là qu'il existe assez de données de marché pour une valeur stable. Dans une seule rue ou un seul immeuble, il y a peu de ventes par an. Une seule transaction hors norme, comme une vente entre membres d'une même famille ou un bien en ruine, suffirait à fausser le chiffre.

Au sein d'une même paroisse, certaines rues valent nettement plus que d'autres. Le front de mer, la rue calme près d'un jardin ou l'immeuble avec concierge ne se vendent pas au prix du reste du secteur. La carte ne fait pas ces distinctions, et elle n'a pas été conçue pour cela.

Pour arriver au prix d'un bien précis, il faut l'examiner et le comparer à des logements semblables vendus ou en vente à proximité. C'est le rôle de l'estimation gratuite, qui tient compte des caractéristiques de votre bien. Ce n'est ni une évaluation bancaire ni une évaluation certifiée. Pour comprendre ce qui pèse sur la valeur, lisez aussi comment se forme la valeur d'un bien.

Ce qui explique les écarts de prix entre paroisses

Deux paroisses (freguesias) voisines peuvent afficher des prix au m² très éloignés, même au sein de la même commune. Les logements eux-mêmes ne sont pas si différents. Ce qui change, c'est leur environnement et le type de biens qui domine chaque secteur.

Accès et transports

Une station de métro ou une gare à quelques minutes à pied pèse lourd dans le prix. Ceux qui travaillent à Lisbonne et vivent sur la ligne de Cascais, la ligne de Sintra ou à Odivelas choisissent souvent leur logement selon la distance jusqu'à la gare. Deux paroisses de la même commune peuvent valoir des prix différents simplement parce que l'une a une gare et que l'autre dépend du bus.

L'autoroute compte aussi, mais dans les deux sens. Un échangeur proche valorise les biens pour ceux qui se déplacent en voiture. À l'inverse, un immeuble tourné vers l'A5 ou l'IC19 perd de la valeur à cause du bruit, même dans une paroisse recherchée.

Type de construction dominant

Le prix moyen d'une paroisse reflète les biens qui s'y trouvent. Un secteur avec beaucoup d'immeubles anciens, sans ascenseur ni garage et peu performants sur le plan énergétique, tend à avoir un prix au m² plus bas. C'est le cas même quand l'emplacement est central.

Une paroisse avec des résidences récentes, dotées d'un garage, d'un cellier et parfois d'une piscine, tire la moyenne vers le haut. Dans les zones de maisons individuelles, le terrain et la surface brute pèsent autrement, et le prix au m² se compare mal à celui d'un appartement. Avant de comparer votre bien à la moyenne, demandez-vous s'il ressemble au logement typique de la paroisse ou s'il fait exception.

Demande locale

Les familles recherchent des paroisses avec de bonnes écoles, un centre de santé, des commerces de proximité et des transports pour les enfants. Un secteur doté de ces services se vend plus vite et tient mieux son prix. Une paroisse purement résidentielle, où tout se fait en voiture, attire un public plus restreint.

La plage, la vue sur le Tage ou sur la mer et la proximité d'un centre historique attirent des acheteurs venus d'autres régions et de l'étranger. Là où le tourisme et la location saisonnière (alojamento local) pèsent beaucoup, des investisseurs s'ajoutent à la demande. Cela pousse les prix à la hausse, mais les rend plus sensibles aux changements de règles sur la location saisonnière, que les mairies peuvent restreindre dans certains secteurs.

• Une rue avec vue sur le fleuve peut valoir nettement plus que la rue juste derrière, dans la même paroisse.
• Un quartier historique très tourné vers la location saisonnière peut afficher des prix élevés avec peu de familles résidentes, ce qui change le profil des acheteurs.
• Une école recherchée ou l'annonce d'une nouvelle gare peut faire bouger les prix avant même son ouverture.

Paroisses regroupées : une moyenne qui mélange des secteurs différents

En 2013, la loi n° 11-A/2013 a regroupé de nombreuses paroisses en unions, sous des noms comme « União das Freguesias de … ». Certaines de ces unions réunissent un centre urbain recherché et des villages de l'intérieur, ou un secteur en bord de mer et des quartiers sans vue ni accès facile. La moyenne de l'union mélange tout cela.

Le résultat peut ne bien décrire aucune des parties. Si votre bien se trouve dans le secteur le plus demandé de l'union, sa valeur réelle tend à dépasser la moyenne. S'il se situe dans la partie la moins recherchée, elle peut être en dessous.

Depuis 2025, la loi n° 25-A/2025 a rétabli plusieurs paroisses qui avaient été regroupées. Le nom de votre paroisse peut donc différer sur la caderneta predial (fiche fiscale du bien), sur la certidão permanente (extrait du registre foncier) ou dans des statistiques plus anciennes. Vérifiez sur le site du conseil de paroisse ou de la Câmara Municipal à quelle paroisse votre adresse est rattachée aujourd'hui.

Du prix du quartier à la valeur de votre bien

Le prix au m² d'une paroisse décrit un secteur, pas votre bien. Avant de le multiplier par votre surface, mieux vaut savoir où la carte cesse de répondre. Il est aussi utile de comprendre ce qui fait monter ou baisser la valeur d'un logement précis.

Là où la carte ne répond plus

Certaines paroisses s'affichent sans valeur. C'est surtout le cas des petites paroisses ou des paroisses rurales, où il y a peu de ventes et peu d'annonces. Vous pouvez regarder la paroisse voisine pour vous situer, mais cela ne remplace pas un prix local. Un village de l'intérieur et le chef-lieu de la commune peuvent avoir des marchés très différents, même s'ils se touchent sur la carte.

La référence a été pensée surtout pour les appartements. Si vous vendez une maison, une quinta (propriété rurale) ou un terrain bâti, le prix au m² de la paroisse dit peu de chose. Pour ces biens, le terrain, la piscine et les dépendances pèsent autrement sur la valeur. Le prix au m² habitable peut alors s'éloigner nettement de la moyenne du secteur.

Enfin, la carte ne connaît pas votre bien. Elle ne sait pas si l'immeuble a un ascenseur ni si la cuisine a été refaite l'an dernier. Elle ignore aussi si le séjour donne sur un jardin ou sur une rue très passante. Tous ces détails échappent à une valeur moyenne.

Ce qui sépare deux biens de la même paroisse

Dans une même paroisse, deux T2 (deux chambres) de surface égale peuvent afficher des prix très éloignés. Les facteurs suivants expliquent une grande partie de cet écart.

• Étage et ascenseur : un étage élevé avec vue et ascenseur trouve preneur plus facilement qu'un rez-de-chaussée sur cour. Sans ascenseur, un quatrième étage perd beaucoup d'acheteurs, surtout les familles avec de jeunes enfants et les personnes âgées.
• État du logement : celui qui achète un bien à rénover chiffre les travaux et les déduit de son offre. Une plomberie ancienne, du simple vitrage ou des traces d'humidité sont des arguments que l'acheteur utilisera pour négocier.
• Exposition : un séjour orienté au sud ou à l'est est plus lumineux et plus facile à chauffer en hiver. Un appartement exposé au nord, coincé entre des immeubles plus hauts, attire moins de visites.
• Garage ou place de stationnement : dans les quartiers où se garer dans la rue est difficile, une place dans le garage de l'immeuble compte beaucoup. Vérifiez qu'elle figure sur la caderneta predial (fiche fiscale du bien) et sur la certidão permanente (extrait du registre foncier), et qu'il ne s'agit pas d'un simple usage toléré par la copropriété.
• Certificat énergétique : il est obligatoire pour mettre en annonce et pour vendre. Une bonne classe rassure l'acheteur sur ses factures d'électricité et de gaz, alors qu'une classe faible lui donne de quoi négocier. La liste complète des papiers se trouve dans le guide Documents nécessaires pour vendre un bien au Portugal.

Pour vous servir de ces facteurs, comparez votre bien à l'appartement type de la paroisse. S'il a plus d'atouts que de défauts, sa valeur tend à se situer au-dessus de la référence ; dans le cas inverse, en dessous. La carte ne chiffre pas cet écart. Pour cela, il faut examiner votre bien en particulier.

Obtenir une valeur pour votre bien

L'étape suivante consiste à demander une estimation gratuite. Vous indiquez le type de bien, la surface, l'étage, l'état et l'emplacement. Vous recevez une fourchette de valeur qui tient compte de ces caractéristiques et du marché local. Vous disposez ainsi d'une base pour discuter avec une agence ou juger une offre que vous avez reçue.

Quand demander un avis de valeur

Si votre bien sort de l'ordinaire ou si la décision pèse lourd, l'avis de valeur va plus loin. Un conseiller analyse des biens comparables, vendus et en annonce dans votre secteur, et explique en quoi ils diffèrent du vôtre. Il propose ensuite un prix d'annonce argumenté. C'est utile quand vous hésitez entre deux agences ou quand votre bien est en vente depuis des mois sans offre.

Vous pouvez consulter un exemple de rapport pour voir ce que contient un avis de valeur. Les formules proposées et leurs tarifs sont présentés sur une page dédiée.

Questions fréquentes sur la carte des prix par paroisse au Portugal