Vendre ma maison au Portugal : combien me restera-t-il ?

Combien vous reste-t-il après la vente de votre bien ? Le prix de vente, moins ce que paie le vendeur. Cela comprend la commission de l'agence, les autres frais de la vente et le crédit immobilier encore dû. S'il y a une plus-value, l'IRS (impôt sur le revenu) correspondant entre aussi dans le calcul, même s'il ne se paie que plus tard, avec la déclaration de revenus.

L'outil ci-dessous fait ce calcul ligne par ligne, du prix convenu jusqu'à la somme que vous touchez vraiment à l'escritura (acte de vente signé chez le notaire ou un officier public). La plus-value reste une estimation. Elle dépend du prix et de l'année d'achat, des dépenses que vous pouvez déduire et d'un éventuel réinvestissement dans une autre résidence principale. Si vous n'indiquez pas le prix et l'année d'achat, le résultat s'affiche avant plus-value, au lieu de la compter pour zéro.

Tout part d'un prix réaliste. Si vous ne savez pas encore ce que vaut votre bien, commencez par l'estimation gratuite. Pour voir chaque frais en détail, lisez combien coûte la vente d'un bien au Portugal. Si votre bien est encore grevé d'une hypothèque, consultez aussi comment vendre un bien avec un crédit immobilier en cours.

Quand faire le calcul de votre montant net

Votre montant net ne change pas d'un jour à l'autre. Les décisions qui en dépendent, elles, changent beaucoup. Il y a quatre moments où il vaut la peine de refaire le calcul, et chacun demande des chiffres un peu différents.

Avant de demander un avis de valeur ou de contacter une agence

Beaucoup de propriétaires découvrent à ce stade que la vente rapporte moins que prévu. Si vous avez acheté il y a quelques années avec un gros crédit, vous devez encore une bonne partie du capital à la banque. Une fois la commission et le remboursement payés, il peut rester peu.

Pour ce calcul, le relevé mensuel ne suffit pas. Demandez à votre banque le montant du remboursement anticipé à une date proche de la vente prévue. Ce montant peut inclure des frais de remboursement anticipé qui n'apparaissent pas sur le relevé.

Le prix que vous indiquez ici reste une hypothèse. Pour partir d'une base tirée du marché, faites d'abord l'estimation gratuite. Lancez ensuite le calcul avec ce prix, puis avec un prix un peu plus bas, pour voir votre marge.

Si le résultat est négatif ou proche de zéro, renoncer n'est pas la seule option. Vous pouvez attendre quelques années le temps de rembourser une partie du crédit, ou louer le bien. L'outil vendre ou louer compare les deux voies. Le guide vendre son bien avec un crédit immobilier explique comment le prêt est soldé le jour de l'escritura (l'acte de vente signé devant notaire ou un officier habilité).

Avant de signer le CPCV

Le CPCV (contrato-promessa de compra e venda, la promesse de vente) fixe le prix, l'acompte versé par l'acheteur et la date limite de l'escritura. Une fois signé, revenir en arrière coûte cher. Si c'est le vendeur qui se retire, la loi l'oblige à rendre l'acompte avec une pénalité.

Refaites le calcul avec les chiffres du projet de contrat, pas avec ceux de l'annonce. Avant de signer, vérifiez ces points :

• le prix inscrit dans le projet, souvent différent de la première offre ;
• la commission prévue dans le contrat avec l'agence, TVA comprise ;
• le montant nécessaire pour solder le crédit à la date prévue pour l'escritura ;
• ce qu'il faut pour lever l'hypothèque à temps, car la banque doit être présente à l'acte ou envoyer le document de mainlevée (distrate).

Ne dépensez pas l'acompte avant l'escritura. S'il manque un document, comme la licença de utilização (le permis d'habiter), l'acte peut être retardé ou annulé, et vous devrez rendre ce que vous avez reçu. Le guide documents pour vendre son bien liste ce qu'il faut réunir avant de signer. Le guide sur les délais de vente montre ce qui retarde le plus souvent l'escritura.

Quand la vente sert à racheter un autre logement

Dans ce cas, votre montant net devient votre apport. La banque qui finance le nouvel achat veut savoir combien de fonds propres vous mettez dans l'opération. Elle compte sur l'argent qui vous reste après la vente, pas sur le prix de l'ancien bien.

L'achat a aussi ses frais : IMT (impôt sur les transmissions immobilières), imposto do selo (droit de timbre), acte, enregistrement et frais du nouveau crédit. Ils se paient avec le même argent. L'apport réellement disponible correspond donc au montant net, moins ces frais.

Les plus-values entrent aussi dans le calcul. Si vous vendez votre résidence principale et réinvestissez dans une autre, la plus-value peut être exonérée d'impôt, sous conditions et dans certains délais. Si vous ne réinvestissez qu'une partie, le reste peut être imposé. Faites le calcul pour les deux cas avant de fixer votre budget d'achat maximum.

1. Simulez la vente avec un prix réaliste, pas avec le prix espéré.
2. Retirez du résultat les frais liés à l'achat du nouveau bien.
3. Comparez ce qui reste avec l'apport demandé par la banque pour le nouveau crédit.
4. S'il manque de l'argent, revoyez votre budget d'achat à la baisse avant de commencer les visites.

L'ordre des opérations compte aussi : vendre d'abord, acheter d'abord, ou signer les deux actes le même jour. La page vendre le logement familial pour déménager traite ce cas plus en détail.

Quand vous recevez une offre sous le prix demandé

Une offre plus basse réduit ce que vous touchez presque du même montant. La commission baisse un peu avec le prix, mais le crédit à rembourser reste identique. Pour un vendeur qui doit encore beaucoup, la même baisse pèse nettement plus.

Un exemple pour illustrer : sur une vente à 300 000 €, il reste 60 000 € au vendeur une fois le crédit soldé. Une offre à 285 000 € lui retire près d'un quart de cette somme. Sur le papier, la remise semble modeste, mais pas sur ce qu'il encaisse.

Refuser a aussi un coût. Chaque mois sans vendre ajoute une mensualité, les charges de copropriété, les assurances et, en fin d'année, l'IMI (la taxe foncière annuelle). Comparez l'offre du jour avec le prix demandé dans quelques mois, une fois ces charges déduites. La page j'ai reçu une offre pour mon bien aide à juger si le montant proposé est juste. Si votre bien est en vente depuis longtemps, consultez mon bien ne se vend pas.

Lire le résultat ligne par ligne

Le résultat part du prix de vente. Il retire ensuite, ligne par ligne, tout ce qui sort avant que l'argent arrive chez vous. La dernière ligne donne le montant net : un ordre de grandeur de ce qui vous reste, pas un relevé bancaire.

Le prix de l'escritura et l'argent versé sur votre compte

Le prix est celui inscrit dans l'escritura (l'acte de vente signé devant notaire ou officier public). La somme versée sur votre compte ce jour-là est presque toujours plus faible. Si vous avez encore un crédit, la banque récupère d'abord le capital restant dû. L'agence immobilière touche souvent sa commission pendant l'acte, par chèque ou par virement.

Il y a aussi l'acompte versé à la signature du CPCV (contrato-promessa de compra e venda, le compromis de vente). Cet argent est arrivé sur votre compte des semaines ou des mois plus tôt. À l'escritura, vous ne recevez que le solde du prix. Le total reste le même, mais ne comptez pas l'acompte deux fois quand vous faites vos calculs.

L'impôt sur la plus-value ne se paie pas le jour de l'escritura. La plus-value se déclare dans l'IRS (l'impôt sur le revenu) de l'année suivante, à l'annexe G, et se règle à réception de l'avis d'imposition. Mettez donc cette somme de côté, même si votre solde paraît confortable après la vente.

Pourquoi la commission apparaît TVA comprise

Les agences annoncent en général leur commission en pourcentage, hors TVA. Au montant convenu s'ajoute l'IVA (la TVA portugaise) au taux normal, prévu à l'article 18 du Código do IVA. C'est ce total qui vous est facturé, et c'est pour cela que le résultat l'affiche ainsi.

Pour un bien de quelques centaines de milliers d'euros, la TVA ajoute plusieurs milliers d'euros à la facture. Si vous calculez avec le seul pourcentage annoncé, vous obtenez un montant net trop optimiste.

Pour comparer des agences, lisez la clause de rémunération du contrat de mediação (le mandat de vente). Une commission « TVA incluse » et une autre « TVA en sus » au même taux ne vous laissent pas la même somme. Pour voir le poids de chaque dépense, consultez le guide combien coûte la vente d'un bien.

Un montant net « avant plus-value »

Cette mention s'affiche quand le prix ou l'année d'achat n'a pas été renseigné. Le chiffre affiché ne retire pas encore l'impôt sur le gain de la vente. Lisez-le comme un plafond : ce qui vous restera sera égal ou inférieur.

Les informations manquantes figurent en général dans l'escritura d'achat, qui indique le prix et la date. Si vous ne la retrouvez pas, demandez-en une copie au notaire ou consultez la certidão permanente (l'extrait du registre foncier du bien), qui mentionne l'acquisition. Les règles de calcul de la plus-value se trouvent à l'article 43 du Código do IRS.

Si vous avez reçu le bien par héritage ou donation, la valeur d'acquisition suit des règles propres. Dans ce cas, lisez la page sur l'estimation immobilière dans le cadre d'une succession avant de saisir le montant qui vous semble juste.

Un résultat négatif ou très faible

Un montant négatif signifie que le crédit restant dû, ajouté aux frais de vente, dépasse le prix. La banque ne lève l'hypothèque qu'une fois payée de tout ce qui lui est dû. C'est à vous de couvrir la différence, au plus tard le jour de l'escritura.

Ce cas se présente surtout avec des crédits récents, quand l'achat a été financé presque en totalité, ou quand le prix demandé a dû baisser. Les frais de remboursement anticipé pèsent aussi. La banque les indique dans le document qui précise le capital restant dû.

1. Demandez à la banque une attestation du capital restant dû à la date prévue de l'escritura, frais compris.
2. Vérifiez que votre prix de vente correspond au marché local avec une estimation gratuite, avant de le baisser ou de refuser une offre.
3. Négociez la commission de l'agence avant de signer le mandat.
4. Décidez d'où viendra la différence : épargne, aide familiale ou accord avec la banque, discuté à l'avance.

L'ordre des étapes quand un crédit immobilier est en cours est détaillé dans le guide vendre son bien avec un crédit en cours.

Un résultat positif mais faible mérite aussi votre attention si vous vendez pour racheter. Ce qui vous reste doit couvrir l'apport du nouvel achat, l'IMT (l'impôt sur l'acquisition d'un bien immobilier) et l'escritura. Si une offre concrète vous laisse peu de marge, la page j'ai reçu une offre vous aide à l'évaluer.

Ce qui fait varier le montant que vous touchez

Le résultat du simulateur repose sur peu de chiffres. Chacun peut déplacer plusieurs milliers d'euros. Avant de décider, faites plus d'une simulation : une avec le prix que vous espérez, une autre avec un prix plus prudent.

Le prix signé chez le notaire, pas celui de l'annonce

Le montant qui compte est celui de l'escritura (l'acte de vente définitif). Entre l'annonce et le CPCV (contrato-promessa de compra e venda, le compromis de vente), il y a presque toujours une négociation. Rares sont les acheteurs qui paient le prix demandé sans essayer de le faire baisser.

Exemple : vous annoncez votre bien à 320 000 euros et vous signez à 305 000. Cet écart sort en entier de ce qui vous reste. Si la commission est un pourcentage du prix, elle baisse un peu aussi, mais cela compense très peu la perte.

Pour savoir quelle marge de négociation est réaliste dans votre secteur, regardez les ventes récentes de biens comparables. Les annonces en ligne montrent ce que les vendeurs demandent, pas ce que les acheteurs paient. L'estimation gratuite vous donne une fourchette de valeur fondée sur le marché local. Si vous avez déjà une offre, voyez comment savoir si une offre est juste.

La commission négociée avec l'agence

La commission n'est pas fixée par la loi : elle se négocie. Elle dépend de l'agence, du type de mandat, avec ou sans exclusivité, et de la valeur du bien. Vérifiez dans le contrat de mandat si le taux indiqué inclut déjà l'IVA (la TVA portugaise).

Un point de pourcentage paraît peu. Sur un bien vendu 300 000 euros, cela fait 3 000 euros, auxquels s'ajoute l'IVA. Comparez donc les propositions de plusieurs agences avant de signer.

Vendre sans intermédiaire évite la commission, mais coûte du temps. Vous organisez les visites et triez vous-même les candidats. Réunir les documents et fixer la date de l'escritura vous revient aussi. Dans ce cas, mettez la commission à zéro dans le simulateur et prévoyez un budget pour les annonces et les photos. Les autres frais de la vente sont expliqués dans combien coûte la vente d'un bien.

Demandez aussi quand la commission se paie : au CPCV, à l'escritura ou en deux fois. Le total ne change pas, mais la date de sortie de l'argent, si.

Le crédit restant dû le jour de la vente

La banque encaisse le capital restant dû à la date de l'escritura, pas celui affiché aujourd'hui sur votre relevé. Chaque mensualité payée d'ici là le réduit un peu. Si la signature est prévue dans quelques mois, saisissez dans le simulateur le capital prévu à cette date.

Demandez à votre banque une attestation du montant exact pour solder le prêt à la date prévue. C'est ce montant qu'elle exige à l'escritura pour lever l'hypothèque. Si la date de signature change, demandez une attestation mise à jour.

La banque peut facturer des frais de remboursement anticipé. La loi les plafonne, avec une limite différente pour un taux fixe et un taux variable. S'y ajoutent parfois les frais de distrate (l'acte de mainlevée) et de radiation de l'hypothèque. Vérifiez les règles en vigueur sur le Portal do Cliente Bancário do Banco de Portugal. L'ordre des étapes est détaillé dans vendre un bien avec un crédit immobilier.

Plus-value : date d'achat, travaux et réinvestissement

La plus-value n'est pas la simple différence entre prix de vente et prix d'achat. Le prix d'achat peut être réévalué avec des coefficients de dépréciation monétaire, publiés chaque année par l'administration fiscale. Plus l'achat est ancien, plus cette réévaluation tend à être forte, et plus le gain imposable diminue.

Les travaux de valorisation réalisés dans le délai prévu par la loi peuvent être déduits du gain. Il vous faut des factures à votre NIF (numéro fiscal portugais). Une cuisine neuve ou un agrandissement autorisé comptent en général. La peinture ou les petites réparations d'entretien, en règle générale, non.

D'autres dépenses entrent aussi dans le calcul, comme l'IMT (impôt sur les transmissions immobilières) et l'imposto do selo (droit de timbre) payés à l'achat, ou la commission de cette vente. Avant de simuler, rassemblez ces papiers :

• l'escritura d'achat, avec le prix et la date ;
• les justificatifs de l'IMT et de l'imposto do selo payés à l'achat ;
• les factures des travaux, établies à votre NIF ;
• le contrat de mandat et la facture de commission de cette vente.

Si vous vendez votre résidence principale et en achetez une autre pour y habiter, la part réinvestie peut être exonérée. La loi fixe des délais pour réinvestir, avant et après la vente. L'intention de réinvestir doit figurer dans la déclaration d'IRS (impôt sur le revenu) de l'année de la vente. Si vous ne réinvestissez qu'une partie, seule cette partie est exonérée.

Ces règles comportent des exceptions et changent avec la loi de finances. Pour votre situation, vérifiez sur le Portal das Finanças ou auprès d'un comptable. Si vous ne résidez pas au Portugal, lisez aussi vendre un bien sans résider au Portugal.

Limites de la simulation et prochaine étape

Le montant affiché sert à décider. Il aide à fixer un prix, à répondre à une offre ou à vérifier que la vente finance l'achat suivant. Ce n'est ni un avis d'imposition ni un calcul de l'administration fiscale (Finanças). Le chiffre officiel n'arrive que plus tard, avec la nota de liquidação (avis d'imposition).

L'impôt sur la plus-value se connaît l'année suivante

L'impôt sur la plus-value ne se paie pas le jour de l'escritura (acte de vente). La vente se déclare dans l'IRS (impôt sur le revenu) de l'année suivante, à l'annexe G, et l'administration calcule l'impôt avec le reste de la déclaration. Les règles figurent dans les questions fréquentes du Portal das Finanças sur les plus-values.

Pour un résident, l'impôt dépend des autres revenus du foyer : salaires, pensions, loyers. Une même plus-value peut coûter plus cher à une famille qu'à une autre. La simulation donne donc un ordre de grandeur, pas le montant exact.

Concrètement, si vous vendez en mars, l'avis d'imposition n'arrive qu'à l'été de l'année suivante. D'ici là, mettez de côté la part qui correspond à l'impôt au lieu de dépenser tout le montant net. Si vous comptez sur l'exonération pour réinvestissement et que vous n'achetez pas dans le délai légal, l'impôt redevient dû.

Quand demander confirmation à un comptable ou à la banque

Certaines situations sortent du cas simple que traite le simulateur. Dans ces cas, prenez le résultat comme point de départ et faites-le confirmer avant de signer le CPCV (compromis de vente).

• Succession : la date et la valeur d'acquisition suivent des règles propres, et la plus-value se répartit entre les héritiers. Voir la page sur l'estimation immobilière dans le cadre d'une succession.
• Indivision : chaque copropriétaire déclare sa quote-part. Ce qui revient à chacun dépend de sa part et de sa situation fiscale.
• Non-résidents : l'imposition et les obligations déclaratives ne sont pas celles des résidents. Voir vendre sans résider au Portugal.
• Charges autres que l'hypothèque : saisie (penhora), usufruit, seconde hypothèque ou saisie conservatoire (arresto). Elles doivent être levées avant l'escritura, et c'est le créancier qui fixe le coût. La certidão permanente (extrait du registre foncier) montre ce qui est inscrit.

Même avec une seule hypothèque, la somme à rembourser à la banque peut différer du capital que vous avez indiqué. Les intérêts jusqu'à la date de l'escritura et une éventuelle commission de remboursement anticipé entrent dans le calcul. Demandez à la banque le montant exact à cette date, comme l'explique le guide sur vendre avec un crédit immobilier en cours.

Tout repose sur le prix que vous saisissez

Le simulateur ne connaît pas la valeur de votre bien. Il calcule à partir du prix que vous avez écrit. Si ce prix est optimiste, le montant net l'est aussi, et votre projet d'achat repose sur une base fragile.

Pour savoir si ce prix est réaliste, demandez une estimation gratuite de la valeur de marché de votre bien. Elle s'appuie sur les données de marché, les ventes et les annonces de votre secteur, ainsi que sur les caractéristiques du bien. Ce n'est ni une évaluation bancaire ni une évaluation certifiée, mais elle vous dit si le prix que vous avez en tête correspond au marché local.

Questions fréquentes