Quanto fica no bolso depois de vender a casa?

Quanto fica no bolso depois de vender uma casa? A resposta é o preço de venda menos o que o vendedor paga. Isso inclui a comissão da imobiliária, os outros custos da venda e o crédito à habitação ainda em dívida. Se houver mais-valia, o IRS correspondente também entra na conta, mesmo que só o pague mais tarde, com a declaração de IRS.

O simulador abaixo faz esta conta linha a linha, do preço acordado ao valor que recebe de facto na escritura. As mais-valias são uma estimativa. Dependem do preço e do ano de compra, das despesas que pode deduzir e de um eventual reinvestimento noutra habitação própria e permanente. Se não indicar o preço e o ano de compra, o resultado aparece antes das mais-valias, em vez de as contar como zero.

Tudo parte de um preço realista. Se ainda não sabe quanto vale o seu imóvel, comece pela estimativa gratuita. Para ver cada despesa em pormenor, leia quanto custa vender uma casa em Portugal. Se a casa ainda tem hipoteca, veja também como vender casa com crédito à habitação.

Quando faz sentido simular o valor líquido

O valor líquido não muda de um dia para o outro. As decisões que dependem dele, essas, mudam muito. Há quatro momentos em que convém refazer a conta, e cada um pede dados um pouco diferentes.

Antes de pedir uma avaliação ou de falar com uma imobiliária

Muitos proprietários percebem nesta fase que a venda rende menos do que pensavam. Quem comprou há poucos anos, com um crédito alto, ainda deve ao banco boa parte do capital. Depois da comissão e do reembolso, o que sobra pode ser curto.

Para esta conta, o extrato mensal não chega. Peça ao banco o montante para liquidação antecipada numa data próxima da venda prevista. Esse valor pode incluir uma comissão de reembolso antecipado que o extrato não mostra.

O preço que introduz aqui é uma hipótese. Para partir de uma base de mercado, faça primeiro a estimativa gratuita. Depois simule com esse valor e com outro um pouco mais baixo, para ver a margem que tem.

Se a conta der negativa ou quase nula, há outras opções além de desistir. Pode esperar uns anos enquanto amortiza o crédito ou arrendar o imóvel. A ferramenta vender ou arrendar compara as duas vias. O guia vender casa com crédito à habitação explica como se liquida o empréstimo na escritura.

Antes de assinar o CPCV

No CPCV (contrato-promessa de compra e venda) ficam fixados o preço, o sinal e a data limite da escritura. Depois da assinatura, recuar custa caro. Se for o vendedor a desistir, a lei obriga-o a devolver o sinal com penalização.

Refaça a simulação com os números da minuta, e não com os do anúncio. Antes de assinar, confirme estes pontos:

• o preço que consta da minuta, que muitas vezes já não é o da primeira proposta;
• a comissão prevista no contrato com a imobiliária, com IVA;
• o montante para liquidar o crédito na data marcada para a escritura;
• o que é preciso para cancelar a hipoteca a tempo, pois o banco tem de estar presente ou enviar o distrate.

Não gaste o sinal antes da escritura. Se faltar um documento, como a licença de utilização, a escritura pode atrasar ou cair, e terá de devolver o que recebeu. O guia documentos para vender casa diz o que reunir antes de assinar, e o guia sobre prazos de venda mostra o que costuma atrasar a escritura.

Quando a venda serve para comprar outra casa

Neste caso, o valor líquido é a sua entrada. O banco que financia a nova compra quer saber quanto capital próprio põe no negócio. Conta com o dinheiro que lhe sobra da venda, não com o preço da casa antiga.

Do lado da compra também há custos: IMT, imposto do selo, escritura, registo e as despesas do novo crédito. São pagos com o mesmo dinheiro. Por isso, a entrada disponível é o valor líquido menos esses custos.

As mais-valias também entram nesta conta. Se vender a sua habitação própria e permanente e reinvestir noutra, a mais-valia pode ficar excluída de imposto, dentro de prazos e condições. Se só reinvestir uma parte, o resto pode ser tributado. Simule as duas hipóteses antes de fixar o preço máximo da compra.

1. Simule a venda com um preço realista, e não com o preço desejado.
2. Retire ao resultado os custos da compra do novo imóvel.
3. Compare o que sobra com a entrada que o banco pede para o novo crédito.
4. Se faltar dinheiro, baixe o teto da compra antes de começar as visitas.

A ordem das operações também pesa: vender primeiro, comprar primeiro ou fazer as duas escrituras no mesmo dia. A página vender a casa de família para mudar de casa trata esse caso com mais pormenor.

Quando recebe uma proposta abaixo do preço pedido

Uma proposta mais baixa reduz o que recebe quase no mesmo valor. A comissão desce um pouco com o preço, mas o crédito a pagar ao banco não muda. Para quem ainda deve muito, a mesma descida pesa bastante mais.

Um exemplo ilustrativo: numa venda a 300 000 €, sobram ao vendedor 60 000 € depois de liquidar o crédito. Uma proposta de 285 000 € tira-lhe quase um quarto desse valor. No papel, o desconto parece pequeno, mas no que recebe não é.

Recusar também tem custo. Cada mês sem vender traz mais uma prestação, o condomínio, os seguros e, no fim do ano, o IMI. Compare a proposta de hoje com o preço pedido daqui a alguns meses, já sem esses encargos. A página recebi uma proposta pela minha casa ajuda a avaliar se o valor oferecido é justo. Se a casa já está à venda há muito tempo, veja a minha casa não vende.

Como ler o resultado linha a linha

O resultado parte do preço de venda. Depois desconta, linha a linha, tudo o que sai antes de o dinheiro chegar até si. A última linha é o valor líquido: uma ordem de grandeza do que fica no bolso, não um extrato bancário.

O preço da escritura e o dinheiro que entra na sua conta

O preço é o valor que fica escrito na escritura. O montante que entra na sua conta nesse dia é quase sempre menor. Se ainda tem crédito, o banco recebe primeiro o capital em dívida. A imobiliária costuma receber a comissão no próprio ato, por cheque ou transferência.

Há também o sinal pago no CPCV (contrato-promessa de compra e venda). Esse dinheiro entrou na sua conta semanas ou meses antes. Na escritura recebe apenas o resto do preço. O total é o mesmo, mas convém não contar o sinal duas vezes quando faz contas à vida.

As mais-valias não saem no dia da escritura. São declaradas no IRS do ano seguinte, no anexo G, e pagas quando chega a liquidação. Por isso, guarde esse montante de lado, mesmo que o saldo pareça folgado depois da venda.

Porque é que a comissão aparece com IVA

As imobiliárias anunciam habitualmente a comissão em percentagem, sem IVA. Ao valor acordado soma-se o IVA à taxa normal, previsto no artigo 18.º do Código do IVA. É esse total que lhe é faturado, e é por isso que o resultado o mostra assim.

Num imóvel de algumas centenas de milhares de euros, o IVA acrescenta vários milhares à fatura. Quem faz as contas só com a percentagem anunciada fica com um valor líquido otimista demais.

Ao comparar imobiliárias, leia a cláusula da remuneração no contrato de mediação. Uma comissão com «IVA incluído» e outra com «acresce IVA» à mesma taxa não deixam o mesmo valor no bolso. Para ver o peso de cada despesa, consulte o guia quanto custa vender uma casa.

Um valor líquido «antes das mais-valias»

Esta indicação aparece quando não foi preenchido o preço ou o ano de compra. O número mostrado ainda não desconta o imposto sobre o ganho da venda. Leia-o como um teto: o que fica no bolso será igual ou inferior.

Os dados em falta estão normalmente na escritura de compra, que indica o preço e a data. Se não a encontra, peça uma cópia ao cartório ou consulte a certidão permanente (o registo predial do imóvel), onde consta a aquisição. As regras de cálculo da mais-valia estão no artigo 43.º do Código do IRS.

Se recebeu o imóvel por herança ou doação, o valor de aquisição segue regras próprias. Nesse caso, veja a página sobre imóveis herdados antes de preencher o simulador com o valor que lhe parece certo.

Um resultado negativo ou muito baixo

Um valor negativo quer dizer que o crédito em dívida, somado aos custos da venda, ultrapassa o preço. O banco só cancela a hipoteca quando recebe tudo o que lhe é devido. A diferença tem de ser coberta por si, até ao dia da escritura.

Este caso surge sobretudo com créditos recentes, com financiamento quase total da compra, ou quando o preço pedido teve de descer. A comissão de reembolso antecipado também pesa. O banco indica-a no documento com o montante em dívida.

1. Peça ao banco a declaração do montante em dívida para a data prevista da escritura, com todas as comissões incluídas.
2. Confirme que o preço de venda está alinhado com o mercado local, com uma estimativa gratuita, antes de o baixar ou de recusar uma proposta.
3. Negoceie a comissão da imobiliária antes de assinar o contrato de mediação.
4. Decida de onde vem a diferença: poupanças, ajuda familiar ou um acordo com o banco, falado com antecedência.

A ordem das etapas com crédito à habitação está explicada no guia vender casa com crédito.

Um resultado positivo mas baixo também merece atenção se vende para comprar outro imóvel. O que fica no bolso tem de pagar a entrada da nova compra, o IMT (imposto sobre a compra de imóveis) e a escritura. Se uma proposta concreta deixa pouco margem, a página recebi uma proposta ajuda a avaliá-la.

O que faz mudar o montante que recebe

O resultado do simulador assenta em poucos números. Cada um deles pode mexer vários milhares de euros. Antes de decidir, faça mais do que uma simulação: uma com o preço que espera e outra com um preço mais prudente.

O preço fechado na escritura, e não o do anúncio

O valor que conta é o da escritura. Entre o anúncio e o CPCV (contrato-promessa de compra e venda) há quase sempre uma negociação. Poucos compradores pagam o preço pedido sem tentar baixá-lo.

Exemplo: anuncia o imóvel por 320 000 euros e fecha por 305 000. Essa diferença sai por inteiro do que lhe fica. Se a comissão for uma percentagem do preço, também baixa um pouco, mas isso compensa muito pouco a perda.

Para saber que margem de negociação é realista na sua zona, olhe para as vendas recentes de imóveis parecidos. Os anúncios em vigor mostram o que os vendedores pedem, não o que os compradores pagam. A estimativa gratuita dá-lhe um intervalo de valor com base no mercado local. Se já tem uma oferta, veja como saber se uma proposta é justa.

A comissão negociada com a imobiliária

A comissão não é fixada por lei: negoceia-se. Varia conforme a agência, o tipo de contrato, com ou sem exclusividade, e o valor do imóvel. Confirme no contrato de mediação se a taxa indicada já inclui IVA.

Um ponto percentual parece pouco. Num imóvel vendido por 300 000 euros, são 3 000 euros, aos quais se soma o IVA. Por isso, compare as propostas de várias agências antes de assinar.

Vender sem intermediário poupa a comissão, mas tem um custo em tempo. Passa a tratar das visitas e a filtrar os interessados. Também fica consigo reunir os documentos e marcar a escritura. Nesse caso, ponha a comissão a zero no simulador e reserve uma verba para anúncios e fotografias. Os outros custos da venda estão explicados em quanto custa vender uma casa.

Pergunte também quando se paga a comissão: no CPCV, na escritura ou em duas vezes. O total é o mesmo, mas a data em que o dinheiro sai muda.

O crédito ainda em dívida no dia da escritura

O que o banco recebe é o capital em dívida na data da escritura, não o que aparece hoje no extrato. Cada prestação paga até lá baixa um pouco esse valor. Se a escritura for daqui a alguns meses, ponha no simulador o capital previsto para essa data.

Peça ao banco uma declaração com o montante exato para liquidar o empréstimo na data prevista. É esse valor que o banco exige na escritura para cancelar a hipoteca. Se a data da escritura mudar, peça uma declaração atualizada.

O banco pode cobrar uma comissão de reembolso antecipado. A lei fixa-lhe um limite, diferente para taxa fixa e taxa variável. Podem juntar-se despesas com o distrate e o cancelamento da hipoteca. Confirme as regras em vigor no Portal do Cliente Bancário do Banco de Portugal. A ordem das etapas está em vender casa com crédito à habitação.

Mais-valia: a data de compra, as obras e o reinvestimento

A mais-valia não é a simples diferença entre o preço de venda e o de compra. O preço de compra pode ser atualizado com coeficientes de desvalorização da moeda, publicados todos os anos pelas Finanças. Quanto mais antiga a compra, maior tende a ser essa atualização, e menor o ganho tributável.

As obras de valorização feitas dentro do prazo previsto na lei podem ser abatidas ao ganho. Precisa de faturas com o seu NIF. Uma cozinha nova ou uma ampliação licenciada costumam contar. A pintura ou as pequenas reparações de manutenção, em regra, não contam.

Há outras despesas que também entram nas contas, como o IMT e o imposto do selo pagos na compra, ou a comissão desta venda. Antes de simular, junte estes papéis:

• a escritura de compra, com o preço e a data;
• os comprovativos do IMT e do imposto do selo pagos na compra;
• as faturas das obras, emitidas com o seu NIF;
• o contrato de mediação e a fatura da comissão desta venda.

Se vender a sua habitação própria e permanente e comprar outra com o mesmo fim, a parte reinvestida pode ficar isenta. A lei fixa prazos para reinvestir, antes e depois da venda. A intenção de reinvestir tem de constar da declaração de IRS do ano da venda. Se reinvestir só uma parte, só essa parte beneficia da isenção.

Estas regras têm exceções e mudam com o Orçamento do Estado. Para o seu caso, confirme no Portal das Finanças ou com um contabilista. Se não reside em Portugal, leia também vender um imóvel sem residir no país.

Limites da simulação e o passo seguinte

O valor que vê serve para decidir. Ajuda a escolher um preço, a responder a uma proposta ou a saber se a venda paga a compra seguinte. Não é uma liquidação de IRS nem um cálculo feito pelas Finanças. O número oficial só chega mais tarde, com a nota de liquidação.

O IRS da mais-valia só se conhece no ano seguinte

O imposto sobre a mais-valia não se paga na escritura. A venda declara-se no IRS do ano seguinte, no anexo G, e as Finanças apuram o imposto com o resto da declaração. As regras estão nas perguntas frequentes do Portal das Finanças sobre mais-valias.

Para um residente, o imposto depende dos outros rendimentos do agregado: salários, pensões, rendas. A mesma mais-valia pode custar mais a uma família do que a outra. Por isso, a simulação dá uma ordem de grandeza e não o valor exato.

Na prática, quem vende em março só recebe a liquidação no verão do ano seguinte. Até lá, convém guardar a parte que corresponde ao imposto, em vez de gastar logo todo o valor líquido. Se conta com a isenção por reinvestimento e não chegar a comprar dentro do prazo legal, o imposto volta a ser devido.

Quando confirmar com um contabilista ou com o banco

Algumas situações saem do caso simples que o simulador trata. Nelas, use o resultado como ponto de partida e peça confirmação antes de assinar o CPCV.

• Herança: a data e o valor de aquisição seguem regras próprias, e a mais-valia reparte-se entre os herdeiros. Veja a página sobre imóveis herdados.
• Compropriedade: cada coproprietário declara a sua quota. O que fica a cada um depende da sua parte e da sua situação fiscal.
• Não residentes: a tributação e as obrigações de declaração não são as mesmas dos residentes. Veja vender sem residir em Portugal.
• Ónus além da hipoteca: penhora, usufruto, segunda hipoteca ou arresto. Têm de ser cancelados até à escritura e o credor é quem diz quanto custa. A certidão permanente mostra o que está registado.

Mesmo com uma só hipoteca, o valor a pagar ao banco pode ser diferente do capital que indicou. Juros até à data da escritura e uma eventual comissão de reembolso antecipado entram nas contas. Peça ao banco o montante exato para essa data, como explica o guia sobre vender com crédito à habitação.

Tudo parte do preço que indicar

O simulador não sabe quanto vale o seu imóvel. Calcula a partir do preço que escreveu. Se esse preço for otimista, o valor líquido também o será, e o plano de compra seguinte assenta numa base frágil.

Para saber se esse preço é realista, peça uma estimativa gratuita do valor de mercado do seu imóvel. Parte de dados de mercado, vendas e anúncios da sua zona e das características do imóvel. Não é uma avaliação bancária nem uma avaliação certificada, mas diz-lhe se o preço que tem em mente está alinhado com o mercado local.

Perguntas frequentes