Vender a casa de família para mudar de habitação

Vender a casa de família para mudar de vida começa por um passo simples: saber quanto vale a sua casa. Esse valor mostra-lhe o que poderá comprar ou arrendar a seguir. Ajuda-o a preparar o passo seguinte com tranquilidade, sem qualquer obrigação de vender.

Os filhos saíram de casa, a casa ficou grande demais, ou as escadas pedem mais esforço do que antes. Muitos proprietários pensam então numa casa mais pequena no mesmo bairro, num apartamento perto da família ou numa residência sénior. Cada um destes caminhos prepara-se melhor quando se sabe com que valor se pode contar. Avança ao seu ritmo, sozinho ou com a sua família.

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Vender a casa de família para mudar: partir do valor que ela tem

Antes de escolher a próxima casa, precisa de um ponto de partida. O valor de mercado da casa onde vive hoje é um deles. Não decide nada por si, mas torna as opções mais claras.

Saber com o que pode contar

O valor da sua casa atual indica que tipo de habitação poderá comprar ou arrendar a seguir. Mostra também o que ficará disponível para o dia a dia.

Pense num T4 num bairro sossegado de Oeiras, onde uma família viveu muitos anos. Os donos hesitam entre um T2 com elevador no mesmo bairro, um apartamento perto da filha em Setúbal e uma residência sénior com serviços. Cada escolha pesa de forma diferente no orçamento, e o valor do T4 serve de base para as comparar.

O preço de venda não é o montante que vai receber no fim. Há que descontar os custos da venda, como a comissão da agência ou o reembolso de um crédito ainda em curso. A ferramenta o que fica depois da venda ajuda a ter uma ideia, e o guia Quanto custa vender uma casa em Portugal explica cada custo.

Decidir ao seu ritmo

Conhecer o valor não obriga a vender. Fica com uma informação concreta para pensar, conversar em família e decidir quando se sentir preparado.

Há quem prefira esperar pelo fim de um projeto, ou por encontrar uma casa de que goste, antes de pôr a sua à venda. Outros perguntam-se se compensa ficar com a casa e arrendá-la. A ferramenta vender ou arrendar permite pôr as duas opções lado a lado. O mercado muda, por isso pode repetir a estimativa mais tarde, quando chegar a altura de decidir.

Conversar em família com números na mão

Uma estimativa clara, para partilhar com os filhos ou com quem o acompanha, ajuda a conversa a assentar em factos. Todos partem da mesma base, e não de um preço ouvido a um vizinho.

Isto é útil quando os filhos vivem longe, noutra zona do país ou no estrangeiro. O relatório pode ser-lhes enviado, e cada um lê-o quando tiver tempo. Pode ver como é neste exemplo de relatório.

Algumas perguntas para fazerem em conjunto:

• Em que bairro ou cidade quer viver a seguir, e perto de quem?
• A próxima casa deve ser térrea ou ter elevador?
• Prefere voltar a comprar ou arrendar?
• O que fazer aos móveis e aos objetos de família que não vão consigo?
• Quem pode acompanhá-lo nas reuniões e assinaturas importantes?

Avaliar as propostas com confiança

Quem conhece o valor de mercado da sua casa está mais bem preparado para avaliar as propostas que recebe, venham de onde vierem.

Há duas situações frequentes. Um comprador oferece uma venda rápida, mas a um preço bem abaixo do mercado. Ou uma agência anuncia um preço muito alto para ficar com a angariação, e depois a casa passa meses à venda sem visitas. Com um valor de referência, nota estas diferenças mais depressa. Se lhe chegar uma proposta, a página Recebi uma proposta: é justa? ajuda a analisá-la.

Antes de assinar com uma agência, uma opinião independente também pode dar-lhe tranquilidade. A página opinião independente antes de escolher uma agência explica como usá-la. E se um familiar ou um vizinho quiser comprar a sua casa, partir do valor de mercado ajuda a chegar a um preço justo para todos.

Para um primeiro valor, a estimativa tem em conta o bairro, a área, o estado e as características da casa, com base nos dados de mercado da sua zona. A página metodologia explica os princípios e os limites.

Vender a casa de família para mudar de casa: o que deve preparar

Antes de vender, pense no passo seguinte. O seu projeto depende sobretudo do sítio onde quer viver e da forma como quer viver. Estas são as opções mais comuns:

• uma casa mais pequena no mesmo bairro, para manter as suas referências, a sua farmácia e os seus vizinhos;
• uma casa perto dos filhos ou dos netos, por vezes noutro concelho;
• um arrendamento, para não aplicar todo o valor da venda numa nova compra;
• uma residência sénior, com serviços no local.

Cada opção tem custos diferentes. O valor da sua casa atual é a base de todas as contas. Imagine um T4 vendido para comprar um T2 na mesma freguesia: a diferença entre os dois preços mostra o que fica disponível para o dia a dia.

Quanto custa vender e quanto fica no fim

Vender tem custos. Há a comissão, se recorrer a uma agência. Há também o certificado energético, obrigatório para pôr a casa à venda. E, se ainda houver um empréstimo sobre a casa, tem de ser liquidado na venda. Encontra o detalhe no nosso guia quanto custa vender uma casa e em vender com crédito à habitação.

Para saber o valor que lhe fica realmente, use o nosso cálculo do que fica depois da venda. É este valor que deve comparar com o preço da próxima casa, e não o preço de venda anunciado.

Se voltar a comprar, a compra também tem custos: o IMT, o Imposto do Selo e as despesas da escritura. Numa residência sénior, peça por escrito o que inclui a mensalidade (refeições, cuidados, limpeza, tratamento de roupa) e se existe lista de espera.

Vender primeiro ou encontrar primeiro

Se vender primeiro, sabe exatamente com quanto pode contar. Mas precisa de ter para onde ir depois de a casa estar vendida. Se encontrar primeiro, sabe para onde vai, mas pode ter de pagar antes de receber o dinheiro da venda.

Há um meio-termo. No CPCV (contrato-promessa de compra e venda), pode combinar com o comprador uma data de escritura que lhe dê tempo para a mudança. Se ainda hesita entre vender e arrendar a sua casa, a nossa ferramenta vender ou arrendar ajuda a comparar as duas hipóteses.

O imposto sobre as mais-valias

A venda da sua habitação própria e permanente pode ter efeitos no IRS, a título de mais-valias. A lei prevê situações especiais, por exemplo quando o valor da venda é reinvestido noutra habitação. Estas situações dependem de condições concretas.

Cada caso é um caso. Antes de assinar, confirme a sua situação com um contabilista certificado ou nas Finanças, que publicam informação no Portal das Finanças. Guarde a escritura de compra e as faturas das obras feitas na casa: estes documentos podem contar para o cálculo.

Os documentos da casa e o acordo dos proprietários

Reúna cedo os documentos da casa: a caderneta predial, a certidão permanente e a licença de utilização. Numa casa comprada há muitos anos, encontrar alguns papéis pode demorar. A nossa lista de documentos para vender indica o que pedir e onde.

Todos os proprietários têm de assinar a venda. Se a casa está em nome do casal, assinam os dois. Se o seu cônjuge faleceu, normalmente a herança tem de ficar resolvida antes da venda. A nossa página sobre avaliar uma casa numa herança explica este passo.

Ter apoio, ao seu ritmo

Avance ao seu ritmo e rodeie-se de pessoas de confiança. Pode pedir a um familiar ou amigo que o acompanhe nas visitas, na escolha da agência e na leitura dos documentos. Essa pessoa pode também estar presente na assinatura do CPCV e da escritura.

Antes de entregar a venda a uma agência, leia com atenção o contrato de mediação: se é em exclusivo ou não, a duração e o valor da comissão. Nada o obriga a assinar no dia da reunião. Ter uma opinião independente antes de escolher a agência também ajuda a avaliar o preço que lhe propõem.

Da avaliação à mudança, passo a passo

Não existe uma ordem única que sirva a toda a gente. Os passos abaixo seguem o caminho mais habitual. Pode fazer uma pausa entre dois passos durante o tempo que quiser.

1. Conhecer o valor de mercado da sua casa atual

É o ponto de partida, porque todas as outras contas dependem dele. Uma avaliação gratuita dá-lhe um primeiro valor. Baseia-se nos dados de mercado da sua zona e nas características da sua casa. Não substitui uma avaliação bancária nem uma avaliação certificada, mas chega para começar a pensar.

A sua casa pode ter particularidades, como um terreno grande, obras antigas ou uma boa vista. Nesse caso, um estudo de mercado dá um valor mais afinado, porque conta também com a opinião de consultores que conhecem o concelho. Um exemplo de relatório mostra-lhe o que receberia.

2. Pensar no passo seguinte e no que custa

Pode comprar uma casa mais pequena, arrendar ou ir para uma residência sénior. Estas opções não pedem o mesmo orçamento. Aponte o que cada uma custa à partida e depois todos os meses: condomínio, renda, mensalidade da residência ou obras de adaptação.

Compare depois esses custos com o que lhe fica realmente da venda, já com as despesas pagas. A ferramenta o que fica depois da venda ajuda a fazer essa conta. O guia sobre o custo de vender casa em Portugal explica cada despesa.

Se ainda houver um crédito à habitação sobre a casa, em regra é liquidado no momento da venda. O guia vender com crédito à habitação explica por que ordem tratar de cada passo.

Pense cedo se prefere vender antes de comprar, ou o contrário. Se vender primeiro, sabe ao certo com que orçamento conta, mas precisa de uma casa para o tempo entre as duas. Se comprar primeiro, evita uma mudança provisória, desde que possa pagar duas casas durante algum tempo.

3. Falar com a família e confirmar a parte fiscal

Partilhe a avaliação com os seus filhos ou com quem o acompanha. Assim, a conversa parte de factos. Se a casa pertencer a várias pessoas, por exemplo depois de uma herança, todos os proprietários têm de concordar com a venda. Para esse caso, consulte a página sobre a avaliação de imóveis em heranças.

A venda da sua habitação própria e permanente pode ter efeitos no IRS. Cada situação é diferente. Peça a um contabilista certificado ou às Finanças que confirmem a sua, antes de assinar qualquer compromisso. No Portal das Finanças encontra também os documentos fiscais da sua casa.

4. Escolher como vender e juntar os documentos

Pode vender sozinho ou através de uma agência. Antes de assinar contrato com uma agência, uma avaliação independente ajuda a perceber se o preço que lhe propõem faz sentido. Se se sentir mais tranquilo, peça a alguém próximo que vá às reuniões e leia os documentos consigo.

Prepare os documentos com antecedência, porque alguns são pedidos à Câmara Municipal ou à Conservatória do Registo Predial e isso leva tempo. Estes são os principais. A caderneta predial é a ficha fiscal da casa, emitida pelas Finanças. A certidão permanente mostra o registo predial do imóvel. A licença de utilização é emitida pela câmara municipal. É preciso também o certificado energético.

A lista de documentos para vender e o guia dos documentos ajudam a não se esquecer de nada.

Quando receber uma proposta, compare-a com o valor de mercado antes de responder. A página recebi uma proposta indica os pontos a verificar.

5. Assinar e mudar sem pressas

A venda começa muitas vezes com um CPCV, o contrato-promessa de compra e venda assinado pelas duas partes. Termina com a escritura, assinada num notário ou perante outro profissional habilitado. O tempo entre as duas assinaturas combina-se com o comprador. O guia sobre o prazo de uma venda explica o que o pode prolongar.

Normalmente, entrega as chaves no dia da escritura. Pode precisar de tempo para a mudança ou para que a nova casa fique pronta. Nesse caso, diga-o logo na negociação, para que a data combinada fique escrita no CPCV.

Arrumar as coisas de uma vida inteira leva quase sempre mais tempo do que se pensa. Comece cedo, uma divisão de cada vez. Decidam em família o que cada um quer guardar, para viver esta fase com mais serenidade.

Por que ordem avançar: vender primeiro ou garantir primeiro a nova casa

Há duas formas de se organizar. Pode vender primeiro e procurar depois, ou reservar a futura habitação antes de pôr a sua à venda. Nenhuma é melhor por si só. Depende do seu orçamento, da flexibilidade das datas e daquilo que lhe dá mais tranquilidade.

Vender antes de procurar

Fica a saber o preço que realmente obteve e, com ele, o orçamento exato para o passo seguinte. Nunca paga duas casas ao mesmo tempo. Na escolha da nova habitação, parte de um valor seguro e não de uma suposição.

Em contrapartida, precisa de prever onde viver se a nova casa não estiver pronta no dia da venda. Enquanto a casa está à venda, também recebe visitas, por vezes várias por semana. Ajuda manter a casa arrumada e combinar horários que lhe sejam convenientes.

Reservar a nova casa antes de vender

Sabe para onde vai, e a mudança prepara-se com mais calma. Esta opção tranquiliza muitas pessoas ligadas ao seu espaço e às suas rotinas. Exige, no entanto, conseguir pagar o passo seguinte antes de receber o valor da venda.

Para uma compra, isso implica ter poupanças suficientes ou um crédito intercalar negociado com o banco. Para um arrendamento ou uma residência sénior, as mensalidades podem começar quando ainda paga as despesas da casa atual: IMI (imposto municipal sobre imóveis, pago todos os anos), condomínio, água, eletricidade. Faça as contas para alguns meses, e não só para o primeiro. Se ainda tem um crédito sobre a casa, o guia vender casa com crédito à habitação explica como ordenar os passos.

O CPCV, para marcar uma escritura com tempo suficiente

O CPCV (contrato-promessa de compra e venda) assina-se com o comprador antes da escritura. Fixa o preço, as condições e o prazo para a escritura, assinada no notário ou perante outra entidade habilitada. É o momento certo para escolher uma data que lhe dê tempo para preparar a saída.

Essa data negoceia-se. O comprador também precisa muitas vezes de tempo, por exemplo para obter o crédito, e um prazo folgado pode servir às duas partes. Peça a um advogado ou solicitador que leia o CPCV antes de o assinar. O guia sobre os prazos de venda em Portugal explica o que pode atrasar cada etapa.

Uma entrega de chaves que evita duas mudanças

Normalmente, as chaves são entregues no dia da escritura. Nada impede combinar outra coisa com o comprador, por exemplo ficar algumas semanas depois da assinatura. Esse acordo deve ficar por escrito, no CPCV ou num documento à parte, com a data de saída e as condições.

Um exemplo simples. O seu novo apartamento fica livre no fim de um determinado mês. Propõe a escritura para poucos dias depois dessa data e evita assim um guarda-móveis, um alojamento provisório e uma segunda mudança.

Quando o destino é uma residência sénior

Informe-se cedo, mesmo que a decisão ainda não esteja tomada. Pergunte pelas condições de admissão, os documentos necessários, a existência de lista de espera e a forma de reservar uma vaga. Em Portugal, estas residências chamam-se oficialmente ERPI (estrutura residencial para pessoas idosas). Podem ser privadas ou geridas por instituições sociais, com regras de admissão diferentes.

Conhecida a data de entrada, passa a ser essa a sua referência. A data da escritura e a entrega das chaves marcam-se a partir dela, e não o contrário. Algumas residências oferecem também estadias temporárias, o que pode facilitar a transição.

Perguntas para conversar em família

• Quem pode ajudar a escolher o que fica e o que sai, e em que dias?
• Que móveis e objetos vão consigo, tendo em conta o tamanho da nova casa?
• O que acontece às recordações de família: dividir pelos filhos, ficar em casa de um deles, doar a uma instituição?
• Onde ficar algumas semanas se as datas não coincidirem: em casa de um filho, num arrendamento curto, numa estadia temporária na residência?
• Quem o acompanha na assinatura do CPCV e da escritura?

Para arrumar, comece pelas divisões que usa menos: sótão, garagem, quartos de hóspedes. Os objetos do dia a dia ficam para o fim, quando a data de saída estiver marcada.

Perguntas frequentes sobre vender a casa de família para mudar de casa