Avaliação independente antes de escolher uma imobiliária: como comparar os valores

Uma avaliação independente antes de escolher uma imobiliária dá-lhe um valor de referência que não está ligado a nenhum contrato de venda. Se pediu o valor da sua casa a várias imobiliárias e recebeu preços diferentes, esta referência ajuda-o a perceber qual deles está mais perto do mercado.

Estas diferenças são frequentes. Cada profissional escolhe os seus próprios imóveis comparáveis e, para uma imobiliária, avaliar a casa é também uma forma de conquistar a angariação. Com uma referência neutra na mão, pode pedir a cada agência que explique o seu número. Depois, escolhe a imobiliária pelo serviço que oferece, e não pelo valor mais alto.

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Avaliação independente antes de escolher uma imobiliária: porque é que os valores diferem

Quando três imobiliárias visitam a mesma casa na mesma semana, é normal receber três valores diferentes. Isso não quer dizer que alguma esteja de má-fé. Cada uma faz o seu trabalho com os dados que tem, com a sua leitura do bairro e também com o objetivo de ficar com a venda.

A avaliação faz parte da angariação

Para uma imobiliária, avaliar a casa é também uma forma de conquistar o contrato de mediação. O valor que propõe serve de estimativa, mas é também um argumento comercial perante o proprietário. Um valor mais alto pode agradar ao proprietário, mesmo quando o mercado não o acompanha.

Um valor alto também pode ter uma boa razão. Por exemplo, a agência pode ter compradores à procura de uma casa como a sua, ou conhecer bem as últimas vendas do prédio. Peça-lhe que explique esse valor com casos concretos. Se não houver explicação, trate esse valor como uma hipótese, e não como um preço.

O risco de um preço inflacionado

Uma casa anunciada acima do mercado tende a ficar parada. Quem procura casa numa zona acompanha os anúncios durante meses e repara quando um imóvel fica muito tempo à venda. Muitas vezes, o preço acaba por baixar mais tarde, já com o anúncio desgastado. Nessa altura, os compradores pensam que há um problema com a casa e negoceiam com mais força.

Há também o crédito do comprador. A maior parte dos compradores precisa de crédito à habitação, e o banco faz a sua própria avaliação antes de emprestar. Se o preço acordado ficar muito acima dessa avaliação, o comprador tem de cobrir a diferença com dinheiro próprio, ou o negócio cai. Para perceber a diferença entre os dois tipos de avaliação, veja o guia Avaliação bancária ou estudo de mercado.

Métodos diferentes

Cada profissional escolhe os seus imóveis comparáveis e os seus ajustes. Sem ver o método, é difícil perceber porque é que os números diferem. Muitas vezes, a diferença vem destes pontos:

• Os imóveis usados como comparação: um T2 no mesmo prédio não pesa o mesmo que um T2 renovado noutra paróquia.
• A origem dos preços: preços pedidos nos anúncios ou preços de vendas já fechadas.
• A forma de contar o estado da casa, o andar, o elevador, a garagem, a exposição solar e a eficiência energética.
• A situação dos documentos, por exemplo uma marquise ou um sótão sem licença, que alguns compradores e bancos não aceitam sem regularização.
• A data dos dados: num bairro onde os preços mudam depressa, referências antigas dão um valor desatualizado.

Uma referência sem contrato de venda

A avaliação da Tagus Value não depende de lhe confiar a venda. Baseia-se em dados de mercado da zona, vendas e anúncios, estatísticas do INE e na opinião de consultores, tendo em conta as características da sua casa. Serve de referência para comparar as avaliações que recebeu.

Pode ver como trabalhamos na página da metodologia e num exemplo de relatório. Para perceber o que pesa no valor de um imóvel em Portugal, leia também Quanto vale a minha casa?. Com estes dados à frente, discute as diferenças com cada imobiliária e escolhe-a pelo serviço que oferece, e não pelo número mais alto.

Como usar uma avaliação independente antes de escolher uma imobiliária

Ter várias avaliações na mão só ajuda se souber de onde vem cada número. O objetivo não é descobrir quem está "certo". É perceber o raciocínio de cada profissional, para depois escolher com calma a quem confia a venda.

O que perguntar a cada imobiliária

Peça a cada imobiliária que explique o método por trás do valor. Um profissional sério responde a estas perguntas sem dificuldade e, muitas vezes, mostra os imóveis que usou.

• Que imóveis comparáveis usou e a que distância ficam da sua casa?
• Esses imóveis têm área, tipologia e estado parecidos com os da sua casa?
• Partiu de preços pedidos em anúncios ou de preços de vendas já concluídas?
• Que ajustes fez e porquê: andar, elevador, garagem, exposição solar, obras por fazer?
• O que propõe fazer se o imóvel não tiver visitas nem propostas ao fim de algum tempo?

A diferença entre preço pedido e preço de venda conta muito. Um anúncio mostra o que o vendedor espera, não o que o comprador pagou. Uma avaliação feita só com anúncios tende a ficar acima do mercado, sem que ninguém o tenha feito de propósito.

Quando um valor fica muito acima dos outros

Desconfie de um valor muito acima dos outros que chegue sem explicação. Nem sempre há má-fé. Pode haver confiança a mais, comparáveis mal escolhidos ou vontade de ficar com o contrato, um risco que existe no setor sem ser regra.

Um preço de angariação alto não aumenta o valor da casa: só adia o momento em que o mercado responde. Imagine um T2 com duas avaliações próximas e uma terceira bem acima. Antes de assinar com base nesse valor, peça os comparáveis que o justificam e veja se são mesmo parecidos com o seu imóvel.

Também pode fazer a sua própria verificação. Procure anúncios de imóveis parecidos na mesma zona e repare nos que estão à venda há muito tempo: muitas vezes, o preço é a razão. O verificador de preço ajuda a situar um valor, e o INE publica estatísticas de preços de venda da habitação por concelho e freguesia.

Uma referência que não depende do contrato

Com uma avaliação independente e o método explicado, passa a ter um ponto fixo. A partir dele, pode escolher a imobiliária pelo serviço que oferece, e não pelo número mais alto.

O estudo de mercado da Tagus Value baseia-se em dados de mercado, vendas e anúncios, estatísticas do INE e na opinião de consultores, tendo em conta as características da sua casa. Pode ver um exemplo de relatório e a metodologia antes de pedir o seu. Se tiver dúvidas sobre os diferentes tipos de avaliação, o guia Avaliação bancária ou estudo de mercado explica as diferenças.

Escolher a imobiliária pelo serviço

Com o preço esclarecido, o que distingue as imobiliárias é o trabalho que propõem. Compare as propostas ponto por ponto, de preferência por escrito.

• Como vão divulgar o imóvel: fotografias profissionais, planta, visita virtual, onde o anunciam.
• Quem acompanha as visitas e com que frequência dá notícias.
• Se o contrato é em regime de exclusividade ou não, e em que condições pode terminá-lo.
• Quem ajuda a reunir os documentos para o CPCV (contrato-promessa de compra e venda) e para a escritura.
• Como vão filtrar os interessados e apresentar as propostas.

Para preparar os papéis, veja a lista de documentos para vender casa. E quando chegar a primeira proposta, a página Recebi uma proposta pela minha casa ajuda a avaliá-la.

Os passos para uma avaliação independente antes de escolher uma imobiliária

O percurso habitual tem quatro etapas. Pede o valor às imobiliárias, obtém uma referência independente, compara e só depois escolhe. A ordem conta, porque assim chega à escolha com os números já explicados.

1. Pedir a cada imobiliária o valor e o método

Convide duas ou três imobiliárias a visitar a casa e peça a cada uma o valor por escrito, com o método. Um número dito de passagem na visita não se compara com outro que vem acompanhado de imóveis comparáveis.

Mostre a todas a mesma informação: área, estado, obras feitas, documentos. Se uma souber da cozinha renovada e outra não, os valores deixam de ser comparáveis.

2. Obter uma avaliação independente, com imóveis comparáveis da zona

Uma referência independente não está ligada à angariação. A da Tagus Value parte dos dados de mercado da zona e das características da sua casa, e não depende de lhe confiar a venda. Pode ver antes um exemplo de relatório para saber o que vai receber.

É uma opinião de valor de mercado. Não substitui a avaliação que o banco do comprador vai pedir, nem a de um perito avaliador registado na CMVM. Para perceber a diferença, leia o guia Avaliação bancária ou estudo de mercado.

3. Comparar os valores e pedir explicações sobre as diferenças

Ponha os valores lado a lado com a referência independente. Diferenças pequenas são normais, porque cada profissional escolhe os seus comparáveis. Um valor muito afastado dos outros merece uma conversa.

Algumas perguntas a fazer à imobiliária cujo valor se afasta mais:

• Que imóveis usou como comparação, e foram vendidos ou só anunciados?
• Que diferenças vê entre esses imóveis e a minha casa, e quanto pesam no valor?
• Se a casa não tiver visitas nas primeiras semanas, o que propõe fazer ao preço?
• Os outros valores que recebi são mais baixos: o que justifica a diferença?

Uma resposta clara, com exemplos de vendas na zona, é bom sinal, mesmo quando o valor é alto. Se ninguém explica a diferença, o número diz pouco sobre o preço a que a casa se vai vender.

4. Escolher a imobiliária pelo serviço, pelas condições do contrato e pela confiança

Com o preço já discutido, compare o que cada imobiliária faz. Pense nas fotografias e na descrição do anúncio, na forma de acompanhar as visitas e na frequência com que lhe dá notícias. Conta também a ajuda com os documentos para vender e a preparação do CPCV (contrato-promessa de compra e venda).

Leia o contrato de mediação antes de assinar. Veja se é em regime de exclusividade ou não, quanto tempo dura, como se renova e como se pode terminar. O custo do serviço entra nas contas da venda: o guia Quanto custa vender uma casa em Portugal ajuda a prever o que fica no fim.

Confirme também que a empresa tem licença de mediação imobiliária. A atividade depende de licença concedida pelo IMPIC, o instituto público que regula o setor.

O que observar além do valor proposto

Duas imobiliárias podem chegar a valores parecidos e trabalhar de formas muito diferentes. Antes de assinar, observe o que cada uma vai fazer pela venda da sua casa, e não só o número escrito na proposta.

Como a imobiliária justifica o preço

Uma avaliação cuidada começa por uma visita. O consultor percorre as divisões e pergunta que obras foram feitas e quando. Repara também no estado da cozinha e das casas de banho, na exposição solar e no ruído da rua.

Deve perguntar ainda pelo condomínio: o valor da quota, as obras aprovadas em assembleia, o estado da fachada ou do elevador. Um valor dado ao telefone, sem ninguém ter entrado na casa, não pode ter em conta nenhum destes pontos.

O plano de divulgação, em concreto

Peça que lhe expliquem como a casa vai ser apresentada. Pergunte quem tira as fotografias e se a casa é preparada antes, com luz e arrumação. Pergunte também quem escreve a descrição e se a pode ler antes da publicação.

• Quem faz as visitas, e se os interessados são sempre acompanhados ou se a chave é entregue a terceiros.
• Se o financiamento do comprador é confirmado antes de marcar a visita.
• Com que regularidade recebe notícias: visitas feitas, comentários ouvidos, propostas recebidas.
• Quem acompanha o comprador depois da proposta: aprovação do crédito, CPCV (contrato-promessa de compra e venda) e marcação da escritura (contrato definitivo de compra e venda).

A fase entre a proposta e a escritura é muitas vezes a que mais se arrasta. Uma imobiliária que acompanha o processo até ao fim poupa-lhe muitos contactos com o banco, o notário e o comprador.

O contrato de mediação, lido com calma

O contrato de mediação imobiliária tem de ser feito por escrito. Quando há exclusividade, o contrato deve indicar os efeitos que ela tem para a empresa e para o proprietário. As regras estão na Lei n.º 15/2013, no Diário da República.

Peça uma cópia e leia-a em casa antes de assinar. Confirme pelo menos estes pontos:

• Se o contrato é em regime de exclusividade ou não, e o que isso implica, por exemplo se um familiar ou um vizinho quiser comprar diretamente.
• A duração do contrato e se a renovação é automática.
• Como o pode terminar e com que antecedência tem de avisar.
• Que serviços estão incluídos, descritos no próprio contrato e não só prometidos na reunião.

Um valor de angariação alto não compensa um contrato longo e difícil de terminar. Se a casa não vender a esse preço, continua ligado à mesma imobiliária sem poder mudar.

A ajuda prevista com os documentos

Uma venda atrasa-se muitas vezes por causa de um documento em falta, e não por falta de comprador. Pergunte quem pede a caderneta predial (documento fiscal do imóvel, emitido pelas Finanças) e a certidão permanente (registo predial). Pergunte também quem confirma que as áreas e a descrição coincidem com a casa real.

Uma marquise sem licença ou uma divisão que não consta dos documentos descobrem-se melhor antes do anúncio do que na véspera da escritura. Pode adiantar trabalho com a lista dos documentos para vender.

A abertura para rever o preço

Pergunte logo no início como vai ser feito o balanço da venda. Uma boa imobiliária combina consigo um momento para olhar para as visitas, os comentários e as propostas, e decidir em conjunto.

Se várias visitas dizem o mesmo, por exemplo que a cozinha precisa de obras ou que há casas parecidas mais baratas na mesma rua, o preço deve ser discutido. Uma imobiliária que lhe transmite estas reações com franqueza ajuda-o mais do que uma que mantém o valor sem dar explicações. Se a casa já está à venda há meses sem propostas, veja o que fazer quando a casa não vende.

Perguntas frequentes sobre a avaliação independente antes de escolher uma imobiliária