A minha casa está cara demais? Compare o seu preço com o mercado da zona

Quem se pergunta «a minha casa está cara demais?» tem uma primeira resposta no preço por m². Se o preço que pede fica bem acima do que a zona mostra para o mesmo tipo de imóvel, a casa recebe menos visitas e demora mais a vender. Indique a zona, o tipo de imóvel, a área e o preço pedido. A verificação diz-lhe se está abaixo, em linha ou acima do mercado.

A referência vem de dados de mercado da zona, ou seja, de vendas e anúncios de imóveis do mesmo tipo. Use-a antes de pôr a casa à venda, quando uma imobiliária lhe propõe um preço ou quando o anúncio está publicado há semanas sem propostas sérias. Se for este o seu caso, veja também o que fazer quando a casa não vende.

Este resultado é um primeiro indicador, não uma avaliação. O estado da casa, o andar, a vista, a exposição solar, um terraço ou um lugar de garagem podem justificar um preço acima da média, ou pô-lo abaixo dela. Se o seu preço estiver acima do mercado, confirme primeiro que a casa tem argumentos que o justifiquem. Para um valor que tenha em conta estas características, peça a estimativa gratuita ou leia como se forma o valor de um imóvel. Nenhuma das duas substitui uma avaliação bancária nem uma avaliação feita por um perito avaliador certificado.

Em que momentos da venda vale a pena verificar o preço

Há quatro momentos em que uma verificação rápida evita erros que saem caros. Em cada um, a pergunta muda um pouco, e a forma de usar o resultado também.

Antes de pôr o anúncio

É a altura em que corrigir o preço ainda não custa nada. Os compradores que procuram na sua zona veem os anúncios novos nos primeiros dias e formam logo uma opinião. Se o preço lhes parecer alto, passam à frente e raramente voltam.

Baixar o preço semanas depois resolve pouco. Quem acompanha o mercado repara na descida e pergunta-se o que se passa com o imóvel. Muitos preferem esperar por uma segunda descida antes de fazer uma proposta.

Vemos muitas vezes o mesmo caso. Um T2 é anunciado acima da zona para deixar margem e fica parado. Depois desce de preço duas vezes e acaba vendido abaixo do que teria conseguido com um preço certo desde o primeiro dia.

Quando o anúncio recebe poucos contactos ao fim de algumas semanas

Poucos contactos mostram que o anúncio não convence quem o vê na lista de resultados. Comece por analisar o preço. É o primeiro filtro que os compradores aplicam, antes mesmo de abrirem as fotografias.

Fotografias escuras ou um texto pobre também afastam pessoas, mas pesam menos quando o preço está alinhado com a zona. Se o resultado mostrar um preço acima do mercado, é por aí que deve começar. Se estiver em linha, reveja o anúncio com o verificador de anúncio.

Há dois sinais diferentes a distinguir. Poucas visitas apontam sobretudo para o preço ou para o anúncio. Muitas visitas sem nenhuma proposta apontam mais para o próprio imóvel, como o estado, o ruído ou as obras por fazer. A página A minha casa não vende: o que fazer? ajuda a separar as causas.

Perante uma proposta bem abaixo do preço pedido

Uma proposta baixa pode ser só uma tática. Há compradores que começam muito abaixo para ver até onde o vendedor desce. Outros fizeram as contas com os preços da zona e chegaram, com razão, a um valor mais baixo.

Antes de responder, compare o seu preço com o mercado. Se estiver em linha, pode manter a posição ou fazer uma contraproposta curta, com argumentos concretos sobre o imóvel. Se estiver acima, a proposta é talvez um aviso sobre o preço, e não uma ofensa.

Algumas perguntas a fazer antes de decidir:

• O comprador justificou o valor com obras, com o andar ou com outros imóveis à venda na zona?
• Há outros interessados ou visitas marcadas neste momento?
• Há quanto tempo está o anúncio publicado?
• O comprador já tem o crédito aprovado ou ainda depende da resposta do banco?

Para analisar a proposta com mais detalhe, veja Recebi uma proposta pela minha casa: é justa?. Para saber quanto lhe fica depois da venda com esse valor, use a calculadora do valor líquido.

Quando um agente propõe um preço de angariação muito alto ou muito baixo

Se falar com várias imobiliárias, vai ouvir preços diferentes para o mesmo imóvel. Um preço muito alto pode servir para ganhar o contrato, e os pedidos para baixar chegam umas semanas depois. Um preço muito baixo vende depressa, mas quem perde a diferença é o vendedor.

Leve uma referência sua para a reunião. Assim pode perguntar ao agente em que vendas da zona se baseia e porque se afasta dela. Um profissional sério explica o número com exemplos concretos de imóveis parecidos.

Antes de assinar o contrato de mediação imobiliária, leia com atenção a exclusividade, a duração e a comissão. Mudar de preço ou de agência a meio do contrato nem sempre é simples. Sobre este momento, veja Avaliação independente antes de escolher uma imobiliária.

Se a sua casa está cara demais: como ler o resultado

O resultado coloca o seu preço numa de três posições, face aos preços da zona para o mesmo tipo de imóvel. Cada posição pede uma reação diferente. Nenhuma delas diz, por si só, o preço a que a casa vai ser vendida.

Abaixo do mercado: confirme que há uma razão

Um preço abaixo da zona costuma trazer contactos cedo. Isso serve quem precisa de vender depressa, por exemplo numa herança partilhada entre irmãos ou antes de uma mudança com data marcada.

O risco é deixar dinheiro na mesa sem motivo. Antes de manter esse preço, veja se a diferença se explica por algo concreto que o comprador vai descobrir na visita.

• Uma obra por fazer: cozinha e casa de banho de origem, canalização antiga, caixilharia de madeira sem vidro duplo.
• Um defeito conhecido: humidade numa parede, infiltrações vindas do terraço de cima, fissuras na fachada.
• Uma questão de papéis: uma marquise ou um anexo que não constam da licença de utilização, ou obras no condomínio já aprovadas em assembleia.
• Uma desvantagem do próprio imóvel: um quarto andar sem elevador, um rés-do-chão virado para uma rua com muito movimento.

Se nada disto se aplica à sua casa, o preço baixo é provavelmente um erro de partida. Se já recebeu uma oferta e hesita em aceitá-la, leia Recebi uma proposta pela minha casa: é justa?.

Em linha com a zona: a diferença faz-se noutro lado

Quando o preço é coerente com a zona, deixa de ser o seu argumento. A sua casa passa a competir com as casas vizinhas do mesmo nível de preço. O comprador fica com a que lhe parece mais simples e mais segura de comprar.

• Apresentação: fotografias com luz natural, divisões arrumadas, pequenas reparações feitas antes das visitas, como uma torneira que pinga ou um estore partido.
• Documentação pronta: caderneta predial, certidão permanente, certificado energético e licença de utilização reunidos antes de anunciar. A lista completa está em Documentos necessários para vender casa em Portugal.
• Negociação preparada: saber de antemão o valor abaixo do qual não aceita e o que pode ceder sem baixar o preço, como a data de entrega das chaves.

Acima do mercado: um alerta, não uma sentença

Um preço acima da zona não quer dizer que ninguém vai comprar. Quer dizer que o comprador vai procurar uma razão para pagar mais, e essa razão tem de estar à vista.

Pergunte-se o que ele recebe a mais do que nas casas comparáveis. Pode ser um terraço onde cabe uma mesa, uma garagem fechada num bairro onde estacionar é difícil, uma remodelação recente feita com bons materiais ou uma vista desafogada sobre o rio.

Depois, confirme que isso se nota logo no anúncio. Se a garagem não aparece no título nem nas primeiras fotografias, o comprador compara só o preço por m² e passa à frente. Um terraço fotografado num dia cinzento também perde força.

Se não encontra nenhum argumento claro, reveja o preço antes de o anúncio envelhecer. Uma casa que fica meses à venda com o mesmo preço acaba por levantar desconfiança. Se já está nessa situação, leia A minha casa não vende: o que fazer?.

Um ponto de partida para decidir

O resultado compara o seu preço com uma referência de zona, não com a sua casa em concreto. Não vê o estado das paredes, a orientação solar nem o barulho da rua. Também não é o valor final da venda.

Use-o para decidir se mantém o preço ou se vale a pena olhar mais de perto. Para um valor que tenha em conta as características do imóvel, peça a estimativa gratuita. Se precisa de um documento mais completo, veja o que inclui um estudo de mercado.

O que faz mudar a resposta da verificação

O resultado depende do que introduz no formulário. Há quatro escolhas que pesam mais do que as outras. Um engano numa delas basta para um preço razoável parecer acima do mercado, ou o contrário.

A zona: a freguesia ou o concelho inteiro

Se comparar com a freguesia ou com o concelho inteiro, a leitura pode mudar bastante. Em concelhos com bairros muito diferentes, a referência do concelho mistura mercados que pouco têm a ver com o seu. Em Lisboa, Campo de Ourique e Marvila contam para o mesmo concelho. No Porto acontece o mesmo com a Foz e Campanhã, e em Cascais com o Estoril e Alcabideche.

Escolha a zona mais próxima do imóvel, aquela onde um comprador procuraria. Faça também o teste com as duas opções. Se a resposta mudar muito entre a freguesia e o concelho, quer dizer que a localização exata pesa no seu preço. Nesse caso, a comparação com a freguesia é a que mais conta.

A área: a mesma que consta da caderneta predial

Indique a área que consta da caderneta predial, o documento das Finanças que descreve o imóvel. Assim não compara a área útil da sua casa com áreas brutas. É um erro frequente, e distorce o preço por m².

A área útil conta apenas o espaço interior onde se vive. A área bruta conta também as paredes e, conforme o caso, as varandas. Veja o exemplo de um T2 anunciado por 300 000 euros, com 80 m² brutos e 68 m² úteis. Com a área bruta, dá 3 750 euros por m². Com a área útil, passa para perto de 4 400 euros por m², e a casa parece mais cara do que é.

Não junte a garagem nem a arrecadação à área da casa. Na caderneta, aparecem em separado, como área dependente. Se não tiver a caderneta consigo, veja como a obter na lista de documentos para vender casa.

O tipo de imóvel

Um apartamento T2, uma moradia isolada e um terreno não têm o mesmo preço por m², mesmo na mesma rua. Na moradia, o valor vem em parte do lote e da privacidade, e não só da área construída. No terreno, o preço depende sobretudo do que a câmara permite construir.

Escolha o tipo mais parecido com o seu imóvel, mesmo que nenhum corresponda na perfeição. Uma moradia em banda declarada como moradia isolada passa a ser comparada com casas que, em regra, se vendem a outro preço. O resultado deixa então de dizer alguma coisa sobre o seu caso.

O preço pedido: testar várias hipóteses

Testar dois ou três preços ajuda a ver a partir de que valor o imóvel deixa de estar em linha com a zona. Não muda nada no imóvel e, mesmo assim, o resultado fica muito mais útil.

1. Introduza o preço que tem em mente e anote a resposta.
2. Volte a fazer a verificação com um preço mais baixo, mantendo a zona, a área e o tipo.
3. Faça o mesmo com um preço mais alto e repare no valor em que a resposta muda de categoria.

Fica assim com um ponto de referência antes de falar com uma imobiliária ou de aceitar uma descida de preço. Se o imóvel já está à venda há meses sem propostas, este teste serve de ponto de partida. Os passos seguintes estão explicados na página A minha casa não vende.

Até onde vai esta verificação e o passo seguinte

O resultado compara o seu preço com dados de mercado da zona. Não é uma avaliação bancária. Também não é uma avaliação certificada, feita por um perito avaliador inscrito na CMVM (Comissão do Mercado de Valores Mobiliários). Por isso, não serve para apresentar a um banco, a um tribunal ou numa partilha.

Quando precisa de outro tipo de avaliação

• O comprador vai pedir crédito à habitação: o banco manda fazer a sua própria avaliação, por um perito da sua escolha. Esta verificação não a substitui.
• Há uma herança e os herdeiros não se entendem sobre o valor: numa partilha, conta um valor fundamentado. Veja a página avaliação de imóveis herdados.
• Há um divórcio e é preciso dividir o património do casal: a lógica é a mesma, explicada em avaliação da casa em caso de divórcio.
• Não sabe bem que documento pedir: a diferença está explicada no guia avaliação bancária ou estudo de mercado.

Onde a leitura perde precisão

Uma comparação vale o que valem os negócios feitos à volta. Numa aldeia do interior vendem-se poucas casas por ano. Com tão poucas referências, uma única venda fora do normal chega para puxar a média num sentido ou noutro.

O mesmo acontece com imóveis que não se parecem com nenhum outro. Pense numa quinta com terreno agrícola e anexos, num palacete antigo ou numa moradia com obras por legalizar. Nestes casos, o preço por m² da zona diz pouco, e é preciso analisar cada imóvel à parte: o terreno, a situação legal e o tipo de comprador que o procura.

Um exemplo frequente: um sótão transformado em quarto, ou uma marquise fechada, que não constam da caderneta predial (a ficha do imóvel nas Finanças) nem da licença de utilização (o documento da câmara que autoriza o uso do imóvel). Para si, são metros quadrados. Um comprador com crédito pode não os pagar, porque a avaliação do banco tende a contar só a área legal.

O passo seguinte

1. Se o resultado o deixou com dúvidas, peça uma estimativa gratuita. Ela tem em conta o seu imóvel concreto, e não apenas a média da zona.
2. Se a venda vai mesmo avançar e quer fixar o preço com mais segurança, o passo seguinte é o estudo de mercado. Reúne os imóveis comparáveis da zona, as características do seu imóvel e o parecer de um consultor, num relatório que pode mostrar a quem visita (ver as fórmulas).
3. Se já recebeu uma proposta e não sabe se a deve aceitar, a página recebi uma proposta pela minha casa ajuda a decidir.

Perguntas frequentes