Avaliação de um imóvel antes de uma doação: decidir em família entre doar, vender ou manter

A avaliação de um imóvel antes de uma doação mostra à família quanto vale hoje a casa no mercado. Esse valor é diferente do valor fiscal. Com ele, todos podem decidir com calma se preferem doar, vender e repartir o dinheiro, ou manter o imóvel.

Muitos pais pensam doar uma casa a um filho ou antecipar em vida parte da herança. Os impostos e o registo da doação usam, em regra, o valor patrimonial tributário (VPT) que consta da caderneta predial. Esse valor pode estar longe do preço a que o imóvel se venderia hoje. Para tratar os filhos por igual, é o valor de mercado que dá a todos o mesmo ponto de partida.

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Avaliação de um imóvel antes de uma doação: o que o valor de mercado ajuda a decidir

Uma doação diz respeito a toda a família, e não só a quem dá e a quem recebe. Saber quanto vale hoje o imóvel no mercado dá a todos o mesmo ponto de partida. A conversa fica mais simples quando todos falam do mesmo número.

Tratar os filhos por igual

Quando os pais doam um imóvel a um filho, essa doação pode ter de ser tida em conta mais tarde, na partilha da herança, para igualar os irmãos. A lei chama a isto colação. Em certos casos, quem doa pode dispensá-la. O notário explica como fica escrito na escritura.

Pense num casal com dois filhos e um apartamento em Almada. Se o doarem ao mais velho, a família vai querer saber como compensar o mais novo: com outro bem, com dinheiro ou na futura partilha. Sem conhecer o valor de mercado, essa conta não se pode fazer.

Doar, vender ou manter

Algumas famílias ponderam vender o imóvel e repartir o dinheiro, em vez de o doar. Outras preferem deixar tudo como está por mais uns anos. O valor de mercado é a base para comparar estas opções com calma.

Se a venda for uma hipótese, convém ver também quanto fica depois dos custos e impostos da venda, com o simulador do valor líquido da venda.

Não confundir com o VPT

Os impostos e o registo da doação usam, em regra, o valor patrimonial tributário (VPT). É o valor fiscal que consta da caderneta predial, a ficha do imóvel nas Finanças. Pode ficar muito acima ou muito abaixo do preço a que o imóvel se venderia hoje.

Por isso, o VPT não serve para igualar os filhos nem para comparar doar e vender. O guia Quanto vale a minha casa? explica como se forma o valor de mercado de um imóvel.

Pensar no futuro do imóvel

Quem recebe o imóvel pode um dia querer vendê-lo. O valor considerado na doação pesa nas contas dessa venda futura, incluindo nas mais-valias, que seguem as regras do Código do IRS. Um contabilista certificado pode analisar o caso antes da escritura.

Perguntas a fazer em família

• Todos os filhos conhecem a intenção de doar e aceitam o mesmo valor de partida?
• Os pais querem continuar a viver no imóvel depois da doação?
• Há outros bens ou poupanças que permitam compensar os irmãos?
• Quem recebe consegue pagar o IMI (imposto municipal anual sobre imóveis), o condomínio e as obras?

Avaliação de um imóvel antes de uma doação: VPT e valor de mercado

Como se formaliza uma doação

Em regra, a doação de um imóvel faz-se por escritura pública ou por documento particular autenticado. A escritura é feita num notário. O documento particular autenticado pode ser preparado, por exemplo, por um advogado ou por um solicitador.

Depois de assinada, a doação é registada na conservatória do registo predial. Só com esse registo o filho ou o neto passa a constar como proprietário perante terceiros. Os serviços de registo estão no portal da Justiça.

Os documentos pedidos são, em boa parte, os de uma venda: a caderneta predial (a ficha do imóvel nas Finanças), a certidão permanente (o registo do imóvel na conservatória) e a licença de utilização (a autorização de uso emitida pela câmara). Reuni-los cedo evita adiar a assinatura. A lista completa está no guia dos documentos para vender casa.

O VPT, o valor que as Finanças usam

Para efeitos fiscais, conta em regra o valor patrimonial tributário (VPT). É o valor que a Autoridade Tributária atribui ao imóvel e que aparece na caderneta predial. Pode consultá-lo no Portal das Finanças, na área do seu património.

A doação está sujeita ao Imposto do Selo. O cônjuge, os filhos e os netos têm um regime mais favorável do que os outros familiares ou do que pessoas de fora da família. Mesmo assim, há sempre formalidades fiscais a cumprir junto das Finanças. As regras constam do Código do Imposto do Selo, publicado no Diário da República.

Cada família tem a sua situação: quem doa, quem recebe, se o imóvel é a casa onde os pais vivem, se há outros bens. Antes de decidir, confirme o seu caso com um notário, um solicitador ou um contabilista certificado.

Porque é que o VPT e o preço de venda raramente coincidem

O VPT resulta de critérios gerais definidos na lei, iguais para todo o país. Não reflete as obras feitas na cozinha, a vista desafogada, o estado do prédio nem a procura que o bairro tem hoje.

Um apartamento numa zona que se valorizou muito nos últimos anos pode ter um VPT bem abaixo do preço a que se venderia. Uma moradia antiga a precisar de obras pode estar no caso contrário. Olhar só para a caderneta pode dar à família uma ideia errada do que está a ser doado.

O valor de mercado, o número para decidir em família

O valor de mercado é outra coisa: o preço provável a que o imóvel se venderia hoje. Assenta no mercado local, nas características do imóvel e nos preços de imóveis comparáveis na mesma zona. O guia Quanto vale a minha casa? explica o que pesa nesse valor.

É este valor que permite à família comparar doar e vender, e pensar na igualdade entre os herdeiros. Imagine dois filhos: um recebe o apartamento, o outro recebe uma quantia em dinheiro. Se as contas forem feitas pelo VPT, a divisão pode parecer equilibrada no papel e não o ser na realidade.

Antes da conversa em família, ajuda ter respostas para algumas perguntas:

• Quanto valeria o imóvel se fosse posto à venda hoje?
• Se a família optar por vender, quanto ficaria líquido depois dos custos e impostos? O simulador do valor líquido da venda dá uma primeira ideia.
• Como equilibrar a doação com os outros filhos ou netos?
• Os pais querem continuar a viver no imóvel? A reserva do usufruto é uma hipótese a discutir com o notário.

Uma opinião de valor de mercado não é o mesmo que uma avaliação bancária nem que uma avaliação certificada. O guia Avaliação bancária ou estudo de mercado mostra a diferença e quando cada uma faz sentido.

Avaliação de um imóvel antes de uma doação: os passos, da conversa ao registo

Entre a primeira conversa e o registo do imóvel em nome de quem o recebe, há várias etapas. Se as seguir por esta ordem, a família decide com calma e chega ao notário com tudo preparado.

1. Conhecer o valor de mercado do imóvel, para que toda a família parta do mesmo número.
2. Decidir em família: doar, vender e repartir o dinheiro, ou manter o imóvel.
3. Esclarecer com um notário ou um solicitador as consequências da doação para a futura partilha. As obrigações fiscais esclarecem-se com um contabilista certificado.
4. Formalizar a doação por escritura pública ou por documento particular autenticado.
5. Registar a doação na conservatória do registo predial e cumprir as obrigações fiscais junto das Finanças.

Partir de um valor que todos aceitam

O primeiro passo é saber por quanto o imóvel se venderia hoje. Esse número não entra na escritura, que trabalha com o VPT. Mas dá a todos a mesma base de conversa. Um apartamento comprado há muitos anos pode ter hoje um valor de mercado bem diferente do que consta na caderneta predial.

A estimativa gratuita dá uma primeira ideia a partir dos dados de mercado da zona e das características do imóvel. Se a família quiser um documento mais detalhado para discutir entre irmãos, o estudo de mercado explica em que referências assenta o valor. Veja um exemplo de relatório. Nenhum dos dois é uma avaliação bancária ou certificada. O guia Avaliação bancária ou estudo de mercado explica a diferença.

A conversa em família

Com o valor em cima da mesa, a conversa fica mais concreta. Há pais que preferem doar já e continuar a viver no imóvel, reservando o usufruto. Outros pensam vender, repartir o dinheiro e mudar para um sítio mais prático. A página Vender a casa de família para mudar de casa ajuda a pesar esta segunda opção.

Convém ouvir todos os filhos, incluindo os que não vão receber o imóvel. Uma doação feita a um só pode ser tida em conta mais tarde, na partilha. Por isso, é melhor que cada um saiba desde o início como os pais pensam equilibrar as coisas entre irmãos.

Perguntas a levar ao notário ou ao solicitador

• A doação entra mais tarde nas contas da partilha entre irmãos, ou fica fora delas?
• Que diferença faz reservar o usufruto para os pais, e o que muda para o filho que recebe?
• Que imposto e que declaração às Finanças se aplicam no nosso caso?
• Se o filho quiser vender o imóvel um dia, que valor contará para as mais-valias?
• Há algum crédito ou hipoteca sobre o imóvel que seja preciso resolver antes?

Os documentos a preparar

O notário pede em regra a caderneta predial e a certidão permanente do registo predial. Pede também os documentos de identificação de quem doa e de quem recebe. Diz depois que outros documentos o seu caso exige. Muitos são os mesmos de uma venda: a lista de documentos mostra o que já tem e o que falta pedir.

Depois da escritura

O registo na conservatória do registo predial põe o imóvel em nome de quem o recebe. Muitas vezes é o notário ou o solicitador que trata dele, mas confirme quem o faz. Falta ainda cumprir as obrigações fiscais junto das Finanças, mesmo quando a família beneficia de um regime mais favorável.

Guarde a estimativa ou o estudo de mercado junto da escritura. Mais tarde, ajuda a família a lembrar-se do valor que tinha em conta quando decidiu. Esse documento não tem valor para as Finanças.

Preparar a conversa em família antes de decidir

Uma doação mexe com a família inteira, mesmo quando só um filho recebe o imóvel. A decisão corre melhor quando todos chegam à mesa com a mesma informação e com tempo para pensar.

Juntar os papéis do imóvel

Comece pelos documentos. A caderneta predial identifica o imóvel nas Finanças. A certidão permanente mostra em nome de quem está registado e se tem hipoteca ou outro encargo. A licença de utilização confirma o uso autorizado.

É comum haver surpresas: uma marquise nunca legalizada, uma área na caderneta que não corresponde à realidade, um registo ainda em nome de um avô. É melhor descobri-las agora do que na véspera da escritura. A lista de documentos para vender serve também para ver o que falta antes de uma doação.

Faça cópias e entregue-as a todos os filhos, não só ao que vive mais perto dos pais. Quem não viu os papéis tende a desconfiar, mesmo sem motivo.

Um só valor de mercado para todos

Cada filho costuma ter o seu número na cabeça. Um ouviu o preço a que o vizinho vendeu, outro viu um anúncio no bairro, outro lembra-se do que os pais pagaram há muitos anos. Com números diferentes, a conversa passa a ser sobre quem tem razão.

Um valor de mercado único, escrito e explicado, põe todos no mesmo ponto de partida. Pode ver um exemplo de relatório para perceber que informação contém. Se algum filho discordar do valor, é preferível ouvir as suas dúvidas logo no início e discuti-las com base nas referências do relatório.

Ouvir o que cada um deseja

Nem todos os filhos querem o mesmo. Há quem tenha uma ligação afetiva ao imóvel e queira ficar com ele, quem viva longe e prefira a sua parte em dinheiro, e quem simplesmente não queira decidir já.

Nenhuma destas posições é errada. Ajuda deixar cada um falar até ao fim e tomar nota do que foi dito. Quem hoje prefere esperar pode mudar de ideias mais tarde, e essa porta deve ficar aberta.

Algumas perguntas ajudam a conversa a avançar:

• Algum de nós quer viver no imóvel ou usá-lo, por exemplo nas férias?
• Quem ficar com o imóvel consegue suportar o IMI, o condomínio e as obras que venham a ser precisas?
• Se um filho ficar com o imóvel, como se equilibra a situação dos irmãos?
• Alguém precisa de dinheiro mais cedo, para comprar casa própria ou pagar estudos?

Pensar primeiro em quem doa

A conversa não pode girar só à volta dos filhos. Os pais têm de continuar a viver com conforto e tranquilidade, e isso vem antes de qualquer partilha.

Há perguntas concretas a fazer. Onde querem viver nos próximos anos, e se o imóvel é também a sua morada. De que rendimentos precisam todos os meses e que reserva querem guardar para imprevistos de saúde. Um imóvel doado deixa de ser uma poupança à disposição de quem o deu.

Se a ideia for mudar para um imóvel mais pequeno ou mais perto dos filhos, vender pode fazer mais sentido do que doar. A página sobre vender a casa de família para mudar de casa trata esse caminho.

Levar ao notário perguntas concretas

Um notário ou um solicitador é mais útil quando a família já sabe o que pretende. Se a consulta acontecer antes de haver acordo, acaba por ser gasta a discutir entre irmãos em vez de esclarecer a lei.

Leve os documentos, o valor de mercado e as perguntas escritas. Por exemplo:

• Como fica a igualdade entre os filhos se só um receber o imóvel?
• Há documentos a corrigir ou a pedir antes da escritura?
• Que custos e obrigações fiscais tem esta doação no nosso caso?
• Que soluções existem se os pais quiserem continuar a viver no imóvel?

Perguntas frequentes sobre a avaliação de um imóvel antes de uma doação