Vender casa em Portugal sem residir no país: valor de mercado local, procuração, documentos e impostos a confirmar

Vender casa em Portugal sem residir no país é possível, e é uma situação frequente. Quase todos os passos se tratam à distância, com uma procuração e uma pessoa de confiança no local: um familiar, um advogado, um solicitador ou a agência. Antes dos papéis e dos impostos, vem uma pergunta: quanto vale hoje o seu imóvel no mercado local. Longe dele, é essa referência que lhe permite julgar o preço sugerido por uma agência ou a proposta de um comprador.

Para tratar da venda, precisa de um NIF (Número de Identificação Fiscal) português e dos documentos do imóvel, de preferência reunidos antes de anunciar. Conforme o país onde vive, pode ter também de nomear um representante fiscal, e convém confirmá-lo cedo. A venda pode ainda ter consequências fiscais em Portugal e no país onde reside. Só um contabilista certificado ou um advogado pode dizer o que se aplica ao seu caso, idealmente antes de assinar o CPCV (contrato-promessa de compra e venda).

Para se organizar, consulte a lista de documentos para vender e faça uma primeira estimativa do que lhe fica depois da venda. Para ter um primeiro valor de referência, pode avaliar a minha casa em Portugal, gratuitamente.

Antes de vender casa em Portugal sem residir no país: saber quanto vale

Quem vive em Paris, em Genebra ou em Montreal tem dificuldade em acompanhar os preços de um bairro de Lisboa ou de um concelho do Algarve. O preço pago na compra já não reflete o mercado, e o que a família conta também não. Antes de entregar a venda a alguém, precisa de um preço de referência recente, apurado no mercado local.

Em Portugal, os preços mudam muito de uma freguesia para outra. Às vezes mudam até de uma rua para a seguinte. No mesmo bairro, um T2 com elevador e garagem não se vende ao preço de um T2 num terceiro andar sem elevador. De longe, estas diferenças passam facilmente despercebidas.

Decidir com uma referência, não com impressões

Um valor apurado a partir dos dados de mercado da zona, das características do imóvel e de imóveis comparáveis dá-lhe uma referência, viva onde viver. Deixa de decidir por impressões. Passa a ter elementos concretos para discutir com o seu agente ou com a família.

Confunde-se muitas vezes o valor de mercado com o montante que consta da caderneta predial. Esse montante é o valor patrimonial tributário e serve para calcular o IMI. Não diz por quanto o imóvel se venderia hoje, e pode estar muito acima ou muito abaixo desse valor.

O preço dos anúncios também pode enganar. Mostra o que os vendedores pedem, não o que os compradores pagam de facto. Um anúncio que está online há muitos meses é sinal de um preço que o mercado não aceitou. Para saber se um preço anunciado faz sentido, use a ferramenta Verificar um preço anunciado.

Escolher um representante de confiança

Muitos proprietários que vivem no estrangeiro vendem através de uma agência ou de um representante com procuração. Nesse caso, não assiste às visitas nem às conversas com os compradores. Se souber quanto vale o imóvel, consegue avaliar as propostas que lhe chegam e o preço de anúncio que a agência sugere.

Antes de assinar um contrato de mediação ou uma procuração, faça estas perguntas à agência ou ao representante:

• Em que vendas recentes da zona se baseia o preço que propõe?
• Que defeitos do imóvel um comprador vai notar na visita?
• Como e com que frequência serei informado das visitas e das propostas?
• O que pode assinar em meu nome, e a partir de que preço tem de me consultar?

Desconfie de um preço de anúncio bem acima do que as outras agências propõem. Pode servir sobretudo para ganhar a angariação. Um imóvel anunciado caro fica meses à venda, e as descidas de preço sucessivas acabam por enfraquecer a sua posição na negociação.

Se as respostas o deixarem com dúvidas, peça uma opinião independente antes de escolher a quem entregar a venda. A página Segunda opinião antes de escolher uma agência explica como fazê-lo.

Preparar as contas da venda

Todas as contas partem do preço de venda. O seu contabilista ou advogado vai precisar dele para analisar uma eventual mais-valia em Portugal e verificar o que prevê o país onde reside. Uma estimativa de valor não é um cálculo de imposto. Dá apenas o ponto de partida, e a parte fiscal fica com o profissional.

Depois, há que descontar os custos da venda: a comissão da agência, os documentos a obter e a liquidação de um crédito, se ainda houver. Para ver com quanto fica, use a ferramenta Quanto fica depois da venda. O guia Quanto custa vender casa em Portugal detalha cada custo.

Responder a uma proposta sem pressa

À distância, a tentação de aceitar a primeira proposta é maior. Cada viagem sai cara, e um imóvel vazio continua a gerar despesas de condomínio e de IMI. Um comprador que sabe que o vendedor vive fora também pode arriscar uma proposta baixa.

Peça sempre a proposta por escrito, com o preço, a forma de pagamento e a data prevista para o CPCV (contrato-promessa de compra e venda). Um comprador que precisa de crédito à habitação depende da aprovação do banco, o que pode atrasar tudo. Saber isto ajuda a comparar duas propostas com preços parecidos.

Com um preço de referência, pode aceitar ou fazer uma contraproposta sem pressa. Se receber uma proposta, a página Recebi uma proposta pela minha casa: é justa? ajuda a compará-la com o valor do imóvel.

NIF, procuração e documentos para vender casa em Portugal sem residir no país

Os documentos de uma venda à distância são os mesmos de qualquer venda. A diferença está no tempo que se perde quando algo falha. Uma senha das Finanças esquecida ou uma procuração mal redigida resolvem-se num dia quando se vive cá. A partir do estrangeiro, podem custar semanas.

O seu número fiscal português (NIF)

Para vender um imóvel em Portugal, precisa de um número de identificação fiscal português (NIF). Se comprou o imóvel cá, já o tem. Encontra-o na escritura de compra e nas notas de cobrança do IMI.

Se recebeu o imóvel por herança ou por doação e nunca tratou de papéis em Portugal, confirme primeiro se tem NIF e em que situação está. Faça-o antes de procurar agência. Sem este número, nenhum outro passo avança.

A morada e o acesso ao Portal das Finanças

Antes de pôr a casa à venda, confirme que a morada registada nas Finanças é a sua morada atual no estrangeiro. Muitos proprietários ainda têm lá a morada da casa que vão vender, ou a de um familiar. Uma carta enviada para uma morada antiga pode travar um procedimento na altura da venda.

Entre na sua área pessoal do Portal das Finanças e veja se a senha ainda funciona. Se a perdeu, peça uma nova com antecedência. A partir do estrangeiro, este processo é mais demorado, e é na área pessoal que vai buscar a caderneta predial.

O representante fiscal: uma pergunta a fazer cedo

Conforme o país onde vive, pode ter de nomear um representante fiscal em Portugal. É essa pessoa que recebe as comunicações das Finanças em seu nome. A resposta pode variar se vive dentro ou fora da União Europeia.

Não tente decidir sozinho a partir do que leu num fórum ou do que um amigo fez. Confirme o seu caso junto das Finanças ou de um contabilista certificado antes da venda, e não na véspera da escritura.

Assinar sem vir a Portugal: a procuração

Não precisa de estar presente para assinar. Pode passar uma procuração a alguém da sua confiança ou a um profissional, como um advogado ou um solicitador. Essa pessoa assina por si o CPCV (contrato-promessa de compra e venda) e depois a escritura.

Uma procuração feita no estrangeiro pode precisar de formalidades próprias para valer em Portugal, como a apostila ou uma tradução. Muitas vezes, o consulado de Portugal no seu país pode fazê-la diretamente, já em português. Informe-se primeiro aí, antes de marcar um notário local.

O erro mais frequente é uma procuração demasiado vaga, que o notário ou o banco do comprador acaba por recusar. Peça à pessoa que a vai usar, ou a quem vai preparar a escritura, que reveja o texto antes de assinar. A procuração deve indicar com clareza:

• qual é o imóvel vendido, com a descrição que consta do registo predial e da caderneta predial;
• que atos o procurador pode assinar: CPCV, escritura, pedidos nas Finanças e na Câmara Municipal;
• se pode receber o preço e em que conta bancária deve ser depositado;
• se pode negociar o preço sozinho ou se precisa primeiro do seu acordo por escrito.

Se o imóvel tem vários donos, por exemplo um casal ou irmãos, cada um tem de assinar ou de passar a sua própria procuração. Basta faltar um para que a escritura não se faça.

Os documentos do imóvel

Como qualquer vendedor, vai precisar de vários documentos. Estes são os principais:

• a caderneta predial (a ficha do imóvel nas Finanças), que se obtém no Portal das Finanças;
• a certidão permanente do registo predial (o registo de quem é dono e de eventuais hipotecas), que se pede e consulta online no site do Instituto dos Registos e do Notariado;
• o certificado energético;
• a licença de utilização, emitida pela Câmara Municipal, ou o documento que a dispensa, conforme a data de construção;
• num apartamento em condomínio, uma declaração da administração sobre as quotas em dívida.

A maior parte destes papéis pede-se online, mesmo a partir do estrangeiro. O certificado energético é diferente, porque um técnico tem de visitar a casa. Combine com alguém que lhe abra a porta, seja um vizinho, um familiar ou a agência.

A licença de utilização também pode dar trabalho. Se não a encontrar, é na Câmara Municipal da commune onde fica o imóvel que se pede uma cópia. Peça ao seu representante que trate disso cedo, porque alguns serviços pedem um atendimento presencial.

Se ainda tem um crédito à habitação sobre o imóvel, peça ao banco o valor em dívida e combine como se faz a liquidação no dia da escritura. O guia Vender casa com crédito à habitação mostra a ordem das etapas.

A lista completa, passo a passo, está no nosso guia dos documentos para vender casa em Portugal. Para saber o que lhe falta, use a nossa lista de documentos a reunir.

Impostos ao vender casa em Portugal sem residir no país: o que confirmar antes

Vender um imóvel situado em Portugal pode ter consequências fiscais cá, mesmo que viva noutro país há muitos anos. Uma eventual mais-valia pode ter de ser declarada no IRS (o imposto português sobre o rendimento das pessoas). O que se aplica a um não residente depende sempre da sua situação concreta.

O seu país de residência também pode ter uma palavra a dizer sobre esta venda. Há convenções entre Estados sobre a dupla tributação, mas o efeito muda de país para país e de caso para caso. Só um profissional que conheça os dois sistemas lhe pode dizer como se aplicam a si.

Não conte com a agência nem com o comprador para responder a estas perguntas. O papel deles é vender e comprar, não aconselhar sobre impostos. Para esta parte, procure um contabilista certificado ou um advogado, de preferência habituado a clientes que vivem fora.

O que se compara quando se fala de mais-valia

Em termos simples, uma mais-valia é a diferença entre o preço a que vende e aquilo que o imóvel lhe custou. O cálculo em pormenor, as despesas que podem contar e os casos particulares fazem parte das regras fiscais. Deixe essa parte a um profissional.

Imagine um apartamento comprado há uns quinze anos e vendido hoje. O preço de compra consta da escritura da altura, e o preço de venda vai constar da nova. Entretanto, os preços no bairro podem ter mudado muito. É essa diferença que a Autoridade Tributária vai analisar.

Se o imóvel lhe chegou por herança ou por doação, não há um preço de compra numa escritura. O ponto de partida das contas é outro. Pergunte ao profissional qual se aplica a si antes de fazer contas de cabeça.

Os papéis a encontrar antes de pôr o imóvel à venda

A partir do estrangeiro, encontrar documentos antigos leva tempo. Podem estar numa pasta em casa de um familiar, num cartório que entretanto mudou ou numa caixa de faturas em papel. Comece a procurá-los antes de pôr o imóvel à venda, e não na semana da escritura.

• A escritura de compra, ou o documento pelo qual recebeu o imóvel.
• Os comprovativos das despesas pagas na compra: IMT (imposto pago na compra do imóvel), notário e registo.
• As faturas das obras feitas, de preferência emitidas com o seu NIF.
• A caderneta predial (a ficha do imóvel nas Finanças) atualizada.
• As últimas declarações ou notas de liquidação de impostos no seu país de residência.

Guarde tudo, mesmo o que lhe pareça secundário: a triagem faz-se depois com o profissional. A armadilha mais comum são obras pagas sem fatura, impossíveis de comprovar anos mais tarde.

Digitalize cada documento e guarde as cópias numa pasta partilhada com o seu consultor e com quem o representa em Portugal. Assim, ninguém fica à espera do correio entre dois países. Se o consultor no seu país não lê português, pergunte-lhe que documentos precisa de ver traduzidos.

Estes papéis servem para as contas fiscais. Os documentos pedidos para a escritura formam outra lista, que pode verificar na lista de documentos para vender.

Quando falar com o consultor

Peça a um contabilista certificado ou a um advogado que analise a sua situação antes de assinar o CPCV (contrato-promessa de compra e venda). É nesse contrato que ficam definidos o preço e as datas. Depois de assinado, fica pouca margem para reorganizar a venda.

Leve para a primeira conversa o valor de mercado estimado do imóvel e a escritura de compra. O resto dos papéis pode seguir depois, à medida que os encontra. Uma reunião por videochamada costuma bastar para começar.

As perguntas a fazer ao seu consultor

• Que regras se aplicam a mim como não residente, tendo em conta o meu país de residência?
• A minha residência fiscal está corretamente registada nas Finanças?
• Tenho de declarar a venda também no meu país, e como evito ser tributado duas vezes?
• Quem prepara a declaração em Portugal, e que documentos tenho de entregar?
• O facto de o imóvel ter sido herdado, doado ou arrendado muda alguma coisa?
• Que prazos tenho de respeitar depois da escritura, em Portugal e no meu país?
• Quanto custa o seu acompanhamento, e inclui a declaração em Portugal?

Se o imóvel lhe chegou por herança, as perguntas de partida são outras: veja a avaliação de imóveis em contexto de herança. As obrigações dos contribuintes estão descritas no Portal das Finanças, o site da Autoridade Tributária e Aduaneira.

O que o valor de mercado lhe dá, e os seus limites

O valor de mercado do imóvel ajuda a preparar estas contas. Dá uma ordem de grandeza do preço de venda provável e, por isso, da diferença face ao preço de compra. Não é um cálculo de imposto, nem uma avaliação bancária, nem uma avaliação certificada.

Para ver quanto lhe fica depois de pagos os custos da venda, use o cálculo do valor líquido para o vendedor e leia quanto custa vender casa em Portugal. O valor do imposto fica por confirmar com o seu consultor.

Os passos para vender casa em Portugal sem residir no país, pela ordem certa

A partir do estrangeiro, a venda segue os mesmos passos de uma venda feita cá. O que muda é a organização. Não vai poder passar uma manhã nas Finanças ou na Câmara Municipal para resolver um pormenor. Por isso, cada documento e cada assinatura têm de ser preparados com antecedência.

A ordem conta. Um preço mal definido ou um papel em falta descoberto tarde custa semanas, e à distância cada atraso pesa mais.

1. Saber o valor de mercado do imóvel

Comece pelo preço, antes de contactar agências. Um valor apurado com os dados de mercado da zona, as características do imóvel e imóveis comparáveis do mercado local serve-lhe de referência perante as agências e os compradores. Para ter uma primeira ordem de grandeza, faça uma estimativa gratuita da sua casa.

A estimativa gratuita dá uma indicação. Não é uma avaliação bancária nem uma avaliação certificada. Se quiser uma análise mais aprofundada do imóvel e da zona, peça um estudo de mercado. A diferença entre os dois está explicada em avaliação bancária ou estudo de mercado.

Guarde esse valor por escrito e partilhe-o com quem o vai representar. Passa a ser a base de todas as conversas sobre o preço de anúncio e sobre as propostas.

2. Confirmar o NIF e a sua situação nas Finanças

Vai precisar de NIF (número de identificação fiscal português). Se comprou o imóvel em Portugal, já o tem: está na escritura de compra e nas notas de cobrança do IMI. Confirme que as Finanças têm a sua morada atual no estrangeiro e que consegue entrar na sua área pessoal do Portal das Finanças.

Se perdeu a senha, peça uma nova já. Enviada para o estrangeiro, demora mais a chegar do que o resto da preparação.

Consoante o país onde vive, pode ter de nomear um representante fiscal em Portugal. Cada caso é diferente. Peça às Finanças ou a um profissional que confirme a sua situação antes de pôr o imóvel à venda.

3. Reunir os documentos do imóvel

Como qualquer vendedor, vai precisar de vários documentos, entre eles:

• a caderneta predial (a ficha do imóvel nas Finanças);
• a certidão permanente do registo predial (o registo do imóvel e de quem é o dono);
• o certificado energético;
• conforme o imóvel, a licença de utilização (emitida pela Câmara Municipal) ou o documento que a dispensa;
• num apartamento, a declaração do condomínio sobre as quotas em dívida.

Alguns pedem-se online, o que ajuda muito à distância. Outros tratam-se na Câmara Municipal da commune onde fica o imóvel, muitas vezes através de um representante. O certificado energético exige a visita de um técnico, por isso combine com alguém que lhe abra a porta.

Veja o que lhe falta com a lista de documentos para vender e o guia Documentos necessários para vender casa em Portugal.

Um problema frequente: a área real não bate certo com a da caderneta ou do registo, ou há uma ampliação que nunca foi legalizada. Uma diferença destas pode travar a escritura. Mais vale descobri-la antes de assinar o CPCV (contrato-promessa de compra e venda) do que uma semana antes da escritura.

Se ainda tem um crédito à habitação sobre o imóvel, peça cedo ao banco o valor em dívida e o procedimento para o liquidar no dia da venda. O guia vender casa com crédito à habitação mostra como ordenar estas etapas.

4. Escolher quem o representa no local

Precisa de alguém no local para marcar as visitas e lhe fazer chegar as propostas. Por vezes, essa pessoa também recebe o perito enviado pelo banco do comprador. Pode ser uma agência, um advogado, um solicitador ou um familiar de confiança.

Defina desde o início quem faz o quê. Combine por escrito estes pontos:

• quem fica com as chaves e quem abre a porta nas visitas;
• quem lhe envia as propostas, sempre por escrito;
• quem verifica os documentos antes do CPCV;
• quem trata da casa vazia: limpeza, contadores ligados para as visitas, correio.

Para as assinaturas, pode passar uma procuração a essa pessoa ou a um profissional. Se a procuração for feita no estrangeiro, pode exigir formalidades, como a apostila, e às vezes uma tradução. Peça a quem vai preparar a escritura que reveja o texto antes de o assinar. Uma procuração demasiado vaga pode ser recusada no dia da venda.

5. Avaliar as propostas antes de responder

Quando chegar uma proposta, compare-a com o valor de referência do primeiro passo, e não com a pressa de acabar. Pergunte ao seu representante quantas visitas houve e o que os outros interessados disseram. Peça também as condições da proposta, não só o preço: se o comprador precisa de crédito e a data que propõe para a escritura.

6. Assinar o CPCV e depois a escritura

Normalmente, a venda começa com o CPCV. Termina com a escritura ou com um documento particular autenticado por advogado ou solicitador. Pode assinar pessoalmente durante uma estadia em Portugal ou deixar que o seu procurador assine por si.

Se faz questão de estar presente, combine a data cedo com o comprador e deixe alguma folga. Um atraso do banco ou de um documento pode adiar a assinatura. O guia Quanto tempo demora a vender uma casa em Portugal mostra quanto tempo leva cada passo.

Se não estiver presente, indique antes a conta bancária onde o preço deve ser pago e confirme o depósito no próprio dia. Combine também a entrega das chaves e a passagem dos contratos de água, luz e gás para o comprador.

7. Tratar dos impostos e fazer as contas

A venda tem consequências fiscais em Portugal, e o país onde vive pode ter as suas próprias regras. O que declarar, onde e como não se decide sozinho. Entregue essa parte a um contabilista certificado ou a um advogado que conheça os dois países, e fale com ele antes do CPCV.

Antes de assinar, veja quanto lhe vai sobrar depois de pagar os custos. Use o cálculo do que fica depois da venda e o guia Quanto custa vender uma casa em Portugal. Estas ferramentas servem para preparar a venda, não para calcular o imposto.

Vender casa em Portugal sem residir no país: perguntas frequentes