Vender uma casa arrendada: contrato, direito de preferência e valor

Vender uma casa arrendada é possível sem esperar que o inquilino saia. A venda não põe fim ao contrato de arrendamento: o comprador passa a ser o novo senhorio, nas mesmas condições. O contrato em curso e os direitos do inquilino mudam, no entanto, a forma de vender e, muitas vezes, o preço.

Em certas condições previstas na lei, o inquilino tem direito de preferência. Deve então ser informado do negócio antes da escritura e pode comprar a casa nas mesmas condições que o comprador encontrado. O contrato também influencia quem se interessa pelo imóvel: uma casa ocupada atrai sobretudo investidores, que olham para a renda, e uma casa livre atrai também quem quer lá viver.

Antes de decidir vender a casa ocupada ou esperar que fique livre, convém conhecer o valor de mercado do imóvel e o efeito provável do arrendamento sobre esse valor. Avaliar a casa arrendada, grátis

Vender uma casa arrendada: o que muda com o inquilino

O contrato passa para o comprador

A venda não põe fim ao contrato de arrendamento. O comprador fica no lugar do senhorio, nas mesmas condições: a mesma renda, a mesma duração, as mesmas cláusulas. O inquilino continua a viver na casa como até aqui.

Na prática, o comprador recebe uma cópia do contrato e fica a saber a partir de quando passa a receber a renda. Depois da escritura, o inquilino deve ser avisado de quem é o novo senhorio e de onde passa a pagar. Assim, os pagamentos não ficam sem destinatário durante a mudança de dono.

Quando o inquilino pode preferir

Em certas condições previstas na lei, o inquilino tem direito de preferência. Deve ser informado do negócio e pode comprar a casa nas mesmas condições que o comprador encontrado, ou seja, pelo mesmo preço e com a mesma forma de pagamento. As regras constam do regime do arrendamento urbano, no Diário da República.

Isto tem duas consequências para quem vende. O preço comunicado ao inquilino tem de ser o preço real do negócio, com as condições acordadas. E o comprador deve saber desde o início que o inquilino pode ficar com a casa. A forma de fazer esta comunicação explica-se na parte seguinte.

Ocupada ou livre: dois públicos diferentes

Uma casa arrendada interessa sobretudo a investidores. Fazem contas à renda, aos encargos e ao tempo que o contrato ainda tem pela frente. Uma casa livre interessa também a quem quer lá morar, o que alarga o leque de compradores.

Por isso, o mesmo imóvel pode ter um preço diferente nos dois casos. Um T2 com um contrato recente e uma renda próxima do mercado encontra investidores com relativa facilidade. O mesmo T2 com um contrato antigo e uma renda baixa interessa a menos pessoas, que têm isso em conta na proposta.

Os papéis que o comprador vai pedir

Um investidor sério quer perceber o que está a comprar antes de fazer uma proposta. Prepare com antecedência:

• O contrato de arrendamento assinado e os aditamentos, se existirem.
• O comprovativo de que o contrato foi comunicado às Finanças.
• Os recibos de renda eletrónicos mais recentes.
• A indicação da caução entregue no início do contrato, se houver.
• As cartas ou mensagens já trocadas sobre a renda ou a renovação.

Com estes papéis prontos, evita perguntas e atrasos a meio do negócio. Para o resto da documentação da venda, veja o guia dos documentos necessários para vender casa em Portugal.

Conhecer o valor antes de decidir

Antes de escolher entre vender já ou esperar que a casa fique livre, convém saber quanto vale o imóvel no mercado local sem inquilino. É a partir desse valor que se mede o efeito do arrendamento. Sem esta referência, é difícil dizer se a proposta de um investidor é razoável.

Também ajuda comparar a venda com a hipótese de manter o arrendamento. A ferramenta vender ou arrendar põe as duas hipóteses lado a lado. O guia quanto vale a minha casa explica o que forma o valor de um imóvel em Portugal.

Vender uma casa arrendada: o direito de preferência e o peso do contrato

Quando o inquilino pode comprar primeiro

Em certas condições, a lei dá ao inquilino o direito de comprar a casa antes de qualquer outro interessado. Compra pelo mesmo preço e nas mesmas condições. É o direito legal de preferência, previsto no Código Civil, no regime do arrendamento urbano.

Este direito não existe em todos os casos. Depende, entre outros fatores, da duração do arrendamento e do tipo de negócio. O Diário da República explica o que é uma preferência legal. Se tiver dúvidas sobre a sua situação, confirme-a com um advogado ou um solicitador antes de anunciar.

A casa pode fazer parte de um prédio que não está constituído em propriedade horizontal. Nesse caso, a Lei n.º 64/2018 define regras próprias para o inquilino. Situações destas pedem sempre a leitura de um profissional do direito.

Como se comunica o projeto de venda

Quando o inquilino tem direito de preferência, o senhorio tem de lhe comunicar o projeto de venda e as condições principais do negócio. Na prática, isto faz-se quando já há um comprador e os termos estão acertados, antes da escritura. A comunicação deve dizer, pelo menos:

• o preço acordado com o comprador;
• a forma de pagamento, incluindo o sinal pago no CPCV, se houver;
• a data e o local previstos para a escritura;
• as outras condições que o comprador aceitou.

A seguir, o inquilino tem um prazo legal para responder. Se aceitar, compra ele, nas mesmas condições. Se recusar ou não responder dentro do prazo, a venda ao comprador pode avançar. Guarde a prova da comunicação, porque costuma ser útil no dia da escritura.

Se as condições mudarem depois, por exemplo com um preço mais baixo ou outra forma de pagamento, o inquilino deve ser informado de novo. Se este passo não for respeitado, a venda pode ser posta em causa. O inquilino pode pedir em tribunal para ficar com a casa no lugar do comprador.

O que o contrato muda no valor

Quem compra fica com o contrato tal como está. Por isso olha com atenção para a renda, para a duração e para o tempo que falta até ao fim. Um contrato antigo, com uma renda baixa ou com regras de proteção especiais, pesa mais no valor do que um contrato recente.

Imagine dois apartamentos iguais no mesmo prédio de Almada. Um tem um contrato recente, com uma renda próxima do mercado. O outro tem um contrato antigo, com regras mais protetoras para o inquilino. Um investidor faz contas diferentes para cada um, e a proposta que apresenta reflete essa diferença.

O que reunir antes de anunciar

• o contrato de arrendamento e eventuais aditamentos;
• o comprovativo de que o contrato foi comunicado às Finanças;
• os últimos recibos de renda;
• as cartas de atualização de renda trocadas com o inquilino.

A lista de documentos para vender ajuda a completar o resto do processo. Com o contrato em mãos, a estimativa gratuita ou um estudo de mercado partem de uma base certa. Leia o contrato com atenção e, em caso de dúvida, peça apoio a um advogado ou a um solicitador.

Vender uma casa arrendada: os passos, do contrato à escritura

A ordem dos passos conta mais numa venda com inquilino do que numa venda de uma casa livre. O preço, o direito de preferência e a data da escritura dependem uns dos outros. Se fizer um passo fora da ordem, pode ter de voltar atrás.

Antes de pôr a casa à venda

1. Reunir o contrato de arrendamento e confirmar a renda, a duração, as renovações e as condições. Junte as eventuais adendas, as atualizações de renda e o recibo da caução.
2. Reunir os documentos habituais da venda: caderneta predial (ficha fiscal do imóvel nas Finanças), certidão permanente (registo predial), certificado energético e licença de utilização. A lista completa está na lista de documentos para vender.
3. Conhecer o valor de mercado do imóvel e o efeito provável do arrendamento. Uma estimativa gratuita dá uma primeira referência. Indique logo que a casa está arrendada e se o contrato é recente ou antigo.
4. Decidir se vende com o inquilino ou se espera que a casa fique livre, no fim do contrato e segundo as regras que nele constam. Compare os dois cenários com os mesmos números: o preço provável, os custos da venda e o tempo de espera.

Para fazer a conta completa, veja quanto custa vender uma casa e o que lhe fica no fim com a ferramenta o que resta após a venda. Uma diferença de preço entre casa ocupada e casa livre só se avalia com estes valores ao lado.

Durante a venda

1. Combinar as visitas com o inquilino, com aviso prévio e em horários que lhe convenham. A casa é a residência dele: um calendário acordado logo no início evita mal-entendidos.
2. Anunciar a casa como arrendada, com a renda e a situação do contrato bem explicadas. O comprador investidor faz as contas a partir destes dados. Um anúncio claro poupa visitas que não levam a nada.
3. Negociar com o comprador o preço, a forma de pagamento e a data prevista da escritura. Estas condições servem de base à comunicação ao inquilino.
4. Comunicar ao inquilino o projeto de venda e as suas condições principais, quando tem direito de preferência, antes da escritura. Guarde prova da comunicação e da resposta. As regras estão no regime do arrendamento urbano publicado no Diário da República.

Se o inquilino decidir comprar, a venda faz-se com ele, nas mesmas condições que o outro comprador aceitou. Por isso, convém avisar desde o início quem fizer uma proposta de que a casa tem inquilino com possível direito de preferência. No CPCV (contrato-promessa de compra e venda), essa condição deve ficar escrita.

Na escritura e depois

1. Assinar a escritura: o comprador assume o contrato de arrendamento, com a mesma renda e as mesmas condições.
2. Acertar com o comprador o destino da caução e das rendas do mês da escritura. Escreva o acordo para não haver dúvidas mais tarde.
3. Informar o inquilino da mudança de senhorio e dos novos dados para pagar a renda. Entregue ao comprador uma cópia do contrato e o histórico de pagamentos.

Os prazos normais de uma venda, do anúncio à escritura, estão no guia sobre quanto tempo demora a vender uma casa. Numa casa arrendada, junte-lhes o tempo da comunicação ao inquilino.

Que documentos preparar para vender com inquilino

Uma casa arrendada precisa dos mesmos documentos que qualquer outra venda. Precisa também dos papéis que mostram como está o arrendamento. Junte tudo antes de anunciar. Assim responde logo às perguntas dos compradores e o CPCV (contrato-promessa de compra e venda) não fica parado à espera de um papel.

Os documentos de qualquer venda

• Caderneta predial (ficha do imóvel nas Finanças): tem o artigo matricial, a área e o valor patrimonial tributário. Obtém-se no Portal das Finanças.
• Certidão permanente (registo predial do imóvel): indica o dono e as hipotecas ou outros ónus. Pede-se online no Predial Online.
• Licença de utilização (autorização da câmara para usar o imóvel como habitação): confirme que corresponde ao uso atual da casa.
• Certificado energético (classificação energética do imóvel): emite-se através do sistema gerido pela ADENE e deve existir antes do anúncio.

O certificado energético é feito por um perito qualificado, que tem de entrar na casa. Se o seu certificado já não for válido, esta será a primeira visita a combinar com o inquilino. A lista completa, com o que fazer em cada caso, está na nossa lista de documentos para vender.

O contrato e a prova da comunicação às Finanças

Tenha à mão o contrato de arrendamento assinado, com todos os aditamentos. O comprador vai ficar com este contrato e quer lê-lo antes de assinar o CPCV. O notário ou o solicitador que trata da escritura (contrato definitivo de compra e venda) também o pode pedir.

O senhorio tem de comunicar o contrato às Finanças. O comprovativo dessa comunicação está no Portal das Finanças, na área do arrendamento. Imprima-o com o contrato. Se a comunicação nunca foi feita, ou se o contrato mudou desde então, fale com um solicitador e resolva a situação antes de pôr a casa à venda.

Se passa recibos de renda eletrónicos, guarde o histórico. É a forma mais simples de provar que a renda é paga e quanto vale.

Um resumo do arrendamento para o comprador

Um investidor compra sobretudo um rendimento. Uma página simples, com os dados certos, poupa-lhe trabalho e dá confiança. Indique:

• a renda atual e a data em que é paga;
• a data de início do contrato e a forma como se renova;
• as atualizações de renda já feitas;
• a situação dos pagamentos, com os recibos como prova;
• a caução, se existir, e o que acontece com ela na venda;
• quem paga o quê: condomínio, pequenas reparações, seguro;
• os móveis e eletrodomésticos incluídos no arrendamento.

Este resumo é para quem já está a negociar, não para o anúncio. Não publique o nome, os contactos nem outros dados pessoais do inquilino. No anúncio, basta uma frase factual, por exemplo: «T2 arrendado, contrato em vigor, renda paga em dia».

Combinar visitas e avaliação com o inquilino

A casa é o lar do inquilino enquanto o contrato durar. Cada visita entra no dia a dia de outra pessoa. Uma boa relação nesta fase também conta para o comprador, que vai herdar essa relação.

1. Fale com o inquilino antes de anunciar, de preferência pessoalmente, e explique o que vai acontecer.
2. Proponha dias e horas fixos para as visitas, que lhe sejam convenientes.
3. Avise de cada visita com antecedência e confirme na véspera.
4. Junte no mesmo dia, sempre que possível, o perito do certificado energético, as fotografias e a avaliação.
5. Esteja presente, ou peça à imobiliária que esteja, para que ninguém entre sozinho na casa.
6. Use as primeiras visitas para os compradores mais sérios, depois de uma conversa por telefone.

Perguntas frequentes sobre vender uma casa arrendada