Simulador de Mais-Valias: quanto IRS pode pagar ao vender a sua casa

O Simulador de Mais-Valias estima o IRS que pode pagar sobre o ganho obtido com a venda de um imóvel em Portugal. Parte do preço de venda e do valor de compra atualizado e desconta as despesas dedutíveis. Também tem em conta a isenção por reinvestimento noutra habitação própria e permanente.

Use-o antes de fixar o preço ou de aceitar uma proposta, para saber que parte do ganho pode ir para o imposto. O resultado é uma simulação. O valor que vai realmente pagar é calculado pela Autoridade Tributária, a partir da declaração de IRS que entrega no ano a seguir à venda.

Se ainda não sabe por quanto pode vender, a estimativa gratuita dá-lhe uma primeira referência de preço. Para saber quanto lhe fica depois de pagar a comissão, o empréstimo e os outros custos da venda, veja o que fica da venda.

Quando faz sentido usar o simulador antes de vender

O melhor momento para simular é antes de assinar seja o que for. Depois do CPCV (contrato-promessa de compra e venda), o preço e a data da escritura ficam combinados. A partir daí, já pouco se pode mudar.

Antes de fixar o preço pedido

Muitos proprietários contam com o valor da escritura como se fosse o dinheiro que vão receber. Não é. Desse valor saem a comissão da imobiliária, o crédito que falta pagar e, se houver mais-valia, o IRS do ano seguinte.

Imagine dois vizinhos que vendem apartamentos iguais pelo mesmo preço. Um comprou há muitos anos, por pouco dinheiro. O outro comprou há pouco tempo, perto do valor atual. O primeiro pode ter um imposto pesado e o segundo quase nenhum, embora os dois peçam o mesmo preço.

Simule com o preço que tem em mente e depois com um valor um pouco mais baixo, aquele que talvez aceite na negociação. Se ainda não sabe que preço é realista, comece pela estimativa gratuita. Para ver as outras despesas da venda, leia quanto custa vender uma casa, custo a custo.

Ao comparar propostas ou escolher entre vender já e esperar

Duas propostas com valores diferentes dão, depois do imposto, uma diferença menor do que parece. Os euros a mais da proposta mais alta também entram na mais-valia. Simule as duas e compare o que fica no fim, não o preço anunciado.

A data da escritura também conta. Decide em que ano a mais-valia entra no IRS e que coeficiente atualiza o valor de compra. Uma venda feita em janeiro ou em dezembro pode cair em declarações diferentes, juntamente com rendimentos diferentes.

Esperar pode trazer um preço mais alto, mas também uma mais-valia maior. O simulador não prevê o mercado: só mostra o efeito fiscal de cada cenário que indicar. Para saber se uma proposta está de acordo com o mercado, veja Recebi uma proposta pela minha casa: é justa?.

Se vai comprar outra habitação própria e permanente

O reinvestimento é o que mais faz mudar o resultado. Por isso, simule três casos: reinvestir tudo, reinvestir só uma parte e não reinvestir nada. Fica a ver quanto pesa cada euro que põe na nova casa.

Antes de fazer a simulação, responda a estas perguntas:

• A casa que vende é mesmo a sua morada fiscal e onde vive de facto?
• A nova casa vai ser também a sua habitação própria e permanente?
• Que parte do preço vai servir para liquidar o crédito à habitação?
• A compra da nova casa fica dentro dos prazos da lei?

A ordem entre vender, liquidar o empréstimo e comprar tem consequências fiscais e bancárias. Está explicada em Vender casa com crédito à habitação. Confirme as condições do reinvestimento no Portal das Finanças antes de assinar a nova compra.

Antes de procurar os papéis da compra e das obras

Cada despesa que consegue provar baixa a mais-valia. Mas procurar faturas antigas leva tempo, sobretudo quando a compra foi feita há muitos anos ou depois de uma mudança de casa. O simulador ajuda a decidir onde vale a pena procurar.

1. Faça uma primeira simulação só com o valor de compra e o valor de venda.
2. Junte uma estimativa das despesas de que se lembra: IMT (imposto municipal sobre as transmissões onerosas de imóveis) e escritura da compra, obras, comissão da venda.
3. Compare os dois resultados.
4. Se a diferença for grande, procure primeiro os documentos das despesas que mais pesam. Se for pequena, não perca dias no arquivo.

Para a escritura de compra e os outros papéis que o comprador e o notário vão pedir, use a lista de documentos necessários para vender casa.

Como ler o valor que aparece no resultado

Mais-valia, parte tributável e imposto: três números diferentes

A mais-valia apurada é o ganho da venda. É o preço de venda menos o valor de compra atualizado e as despesas que a lei deixa abater. Este número ainda não é imposto. Indica só quanto ganhou aos olhos das Finanças.

A parte tributável é a fatia desse ganho que entra no IRS. No caso de um residente, a mais-valia de um imóvel conta apenas por metade do seu valor, segundo o artigo 43.º do Código do IRS. Se o simulador mostra uma mais-valia de 80 000 €, a parte tributável fica em 40 000 €.

O imposto estimado é o que essa parte tributável acrescenta ao IRS do ano da venda. É o número que conta para o seu orçamento. Também é o mais incerto dos três, porque depende de dados que só vai conhecer quando entregar a declaração.

Porque a taxa de IRS que indicou muda tanto o resultado

A parte tributável soma-se ao salário, à pensão, às rendas e aos outros rendimentos do ano. As taxas de IRS são progressivas. Um ganho grande pode, por isso, fazer subir o rendimento para um escalão mais alto e aumentar a taxa média.

O simulador usa a taxa que escreveu. Muita gente copia a taxa da última nota de liquidação. Isso funciona se o ano da venda for parecido com o anterior. Se se reformou, mudou de emprego ou deixou de receber rendas, a taxa real pode ser outra.

Antes de confiar no número, vale a pena responder a estas perguntas:

• Os meus rendimentos deste ano vão ser parecidos com os do ano passado?
• Vou entregar o IRS em conjunto com o cônjuge ou em separado?
• O imóvel é só meu ou tem mais donos, como um cônjuge ou herdeiros? Nesse caso, cada um declara a sua parte do ganho.
• Sou residente fiscal em Portugal no ano da venda? Para quem vive fora, as regras são outras: veja vender um imóvel sem residir no país.

Se tiver dúvidas, faça duas simulações, uma com a taxa atual e outra com uma taxa mais alta. A diferença entre os dois resultados mostra-lhe o risco que corre.

Resultado nulo ou negativo: o que quer dizer e o que não garante

Um resultado a zero ou negativo quer dizer que, com os dados que introduziu, o preço de venda não ultrapassa o custo do imóvel. A isso chama-se menos-valia. Acontece, por exemplo, com imóveis comprados perto dos picos de preço, ou quando houve obras grandes com fatura.

Este resultado não dispensa a declaração. A venda de um imóvel tem de constar da declaração de IRS do ano seguinte, com ganho, sem ganho ou com isenção. Mesmo com menos-valia, o anexo das mais-valias tem de ser preenchido.

Também não garante que as Finanças cheguem ao mesmo número. Há casos em que o valor final pode ser diferente:

• Obras sem fatura em seu nome não são aceites, mesmo que tenham sido feitas.
• Se o valor patrimonial tributário (o valor fiscal que consta da caderneta predial, a ficha do imóvel nas Finanças) for superior ao preço da escritura, as Finanças podem usar esse valor como preço de venda.
• Um valor de compra mal copiado, sem os custos da compra ou com a data errada, muda o resultado por completo.

Guarde a escritura de compra, os comprovativos do IMT (imposto pago na compra) e as faturas das obras. São estes papéis que confirmam o resultado do simulador se as Finanças fizerem perguntas.

Do imposto ao dinheiro que fica consigo

O imposto sobre a mais-valia não é pago no dia da escritura. Entra na liquidação do IRS do ano seguinte. Entre a venda e essa liquidação podem passar muitos meses, e é fácil gastar um dinheiro que já tem destino.

Para ver o quadro completo, junte o imposto estimado às outras saídas da venda: o crédito a liquidar no banco, a comissão da imobiliária e os certificados. O simulador de o que fica depois da venda faz essa conta. O guia quanto custa vender uma casa em Portugal explica cada custo e o guia sobre vender casa com crédito à habitação explica a ordem das etapas com o banco.

O preço de venda é o dado que mais pesa no resultado. Se ainda não sabe quanto vale o imóvel, um preço escolhido ao acaso dá um imposto também ao acaso. Comece pela estimativa gratuita. Ela dá uma ordem de grandeza a partir de dados de mercado, mas não é uma avaliação bancária nem certificada.

O que faz subir ou descer o imposto a pagar

Duas vendas pelo mesmo preço podem pagar impostos muito diferentes. O valor tributável depende do ponto de partida, das despesas que consegue provar e da sua situação pessoal. Abaixo estão os fatores que mais mudam o resultado.

O ano da compra e a forma como o imóvel chegou até si

Um imóvel comprado há muitos anos tem, à partida, um valor de aquisição mais baixo. A diferença face ao preço de venda é maior, mas a atualização desse valor pode reduzir parte do ganho.

Uma compra, uma herança e uma doação não partem do mesmo valor de aquisição. Numa compra, conta o preço da escritura (o contrato definitivo de compra e venda). Numa herança ou numa doação, conta o valor usado para o Imposto do Selo, que muitas vezes é o valor patrimonial tributário, e não o valor de mercado.

É aqui que muitos herdeiros se enganam. Se o valor patrimonial for baixo, a mais-valia parece enorme, mesmo que o imóvel não tenha valorizado muito. Antes de vender um imóvel herdado, confirme o valor que ficou registado no processo de Imposto do Selo. Para mais detalhes, veja a avaliação de imóveis herdados e a avaliação antes de uma doação.

As obras de valorização, com fatura e dentro do prazo

As obras que aumentam o valor do imóvel podem ser somadas ao custo de aquisição. Para isso, têm de ter sido feitas dentro do prazo fixado na lei e estar provadas por faturas com o seu número de contribuinte.

Uma cozinha nova, uma casa de banho remodelada, a substituição de todas as janelas ou uma ampliação licenciada costumam contar. Pintar paredes, trocar uma torneira ou reparar um estore é manutenção e não entra.

• Guarde as faturas originais e os comprovativos de pagamento.
• Peça sempre fatura em seu nome; um orçamento ou um recibo informal não serve.
• Se a obra precisou de licença, junte a licença ou a comunicação feita à câmara municipal.
• Separe as obras de valorização das reparações correntes, ano a ano.

Obras pagas em dinheiro e sem fatura não reduzem o imposto. Num controlo das Finanças, só conta o que estiver documentado.

As despesas da venda que consegue comprovar

Algumas despesas ligadas à venda também baixam a mais-valia. A comissão da imobiliária é a mais pesada. O certificado energético, obrigatório para anunciar, também conta.

A regra é a mesma das obras: só entram as despesas com fatura em seu nome. Se a comissão foi paga por outra pessoa, ou a fatura saiu em nome de uma empresa, a dedução fica em risco. O guia quanto custa vender uma casa em Portugal lista estes custos um a um.

A residência fiscal e o número de titulares

Ser residente ou não residente em Portugal muda a forma como a mais-valia é tributada. As regras para não residentes mudaram nos últimos anos e cada caso tem pormenores próprios. Quem vive fora deve confirmar a sua situação no Portal das Finanças e ler a página sobre vender sem residir no país.

Quando o imóvel tem dois titulares, a mais-valia divide-se pela quota de cada um. Cada titular declara a sua parte no seu IRS. Como cada um tem os seus próprios rendimentos, o imposto final pode ser diferente para os dois.

Um casal casado pode ainda optar entre tributação conjunta e separada. A escolha muda o escalão aplicado e, por isso, o valor a pagar. Vale a pena simular as duas hipóteses antes de entregar a declaração.

O reinvestimento parcial e o crédito à habitação

Quando vende a sua habitação própria e permanente e compra outra, a isenção é proporcional ao valor reinvestido. Se reinvestir só uma parte, a outra parte da mais-valia continua sujeita a imposto.

O crédito à habitação amortizado com a venda conta neste cálculo. O dinheiro que vai para o banco não é tratado como dinheiro disponível para reinvestir. Assim, o valor a reinvestir para ter isenção total é o preço de venda menos o empréstimo liquidado.

1. Exemplo: vende por 300 000 € e liquida 100 000 € de crédito no dia da escritura.
2. Para isenção total, teria de reinvestir 200 000 € noutra habitação própria e permanente.
3. Se reinvestir 150 000 €, fica isenta só a parte proporcional da mais-valia; o resto é tributado.

Os prazos para reinvestir e a obrigação de morar na nova habitação estão na lei e são verificados pelas Finanças. A ordem das etapas entre vender, liquidar e comprar está explicada no guia vender casa com crédito à habitação.

Limites da simulação e quando pedir ajuda

O resultado do simulador é uma estimativa indicativa. Dá-lhe uma ordem de grandeza do imposto antes de pôr a casa à venda ou de aceitar uma proposta. O valor final só fica conhecido quando a Autoridade Tributária liquida o IRS do ano da venda, com todos os seus rendimentos desse ano.

A simulação também não substitui um contabilista. Pode estar muito dinheiro em jogo, ou pode hesitar entre vender este ano ou no próximo. Nesses casos, uma conversa com quem conhece a sua situação fiscal evita surpresas na nota de liquidação.

Casos que o simulador não cobre bem

O simulador foi pensado para o caso mais comum: alguém compra uma casa, vive nela ou arrenda-a, e mais tarde vende-a. Fora deste percurso, as regras mudam e o resultado pode enganar.

• Casa herdada com partilha. O valor de aquisição não é o preço que os pais pagaram. É o valor que contou para o imposto do selo da herança. Quando um herdeiro paga tornas aos outros para ficar com a casa, cada parte pode ter uma data e um valor de aquisição diferentes. Veja também a página sobre a avaliação de imóveis herdados.
• Uso misto. Parte da casa pode ter servido de escritório ou consultório ligado a uma atividade profissional declarada. Essa parte pode seguir as regras dos rendimentos empresariais, e não as das mais-valias de particulares.
• Alojamento local. Um imóvel afeto a alojamento local registado fica ligado à atividade (categoria B do IRS). A passagem da casa para a atividade, e o regresso ao património pessoal, têm efeitos fiscais próprios que o simulador não reproduz.
• Venda entre familiares. O preço declarado pode ficar abaixo do valor patrimonial tributário (VPT, o valor fiscal que consta da caderneta predial). Nesse caso, as Finanças podem usar o VPT como valor de venda. Um preço de amigo pode assim gerar mais imposto do que o previsto. Se a ideia é passar a casa a um filho, compare com uma doação.

Os documentos que dão os números certos

Uma simulação vale o que valem os números que lá põe. Um valor de memória, do género «comprei por volta de…», dá um resultado aproximado. Antes de tomar uma decisão, junte os papéis.

1. A escritura de compra, com a data exata e o valor declarado na aquisição.
2. Os comprovativos do IMT (imposto municipal sobre as transmissões onerosas de imóveis) e do imposto do selo pagos na compra.
3. As faturas das obras, emitidas com o seu NIF e a morada do imóvel. Um orçamento ou um recibo sem NIF dificilmente será aceite.
4. As faturas ligadas à venda, como a comissão da imobiliária e o certificado energético.
5. Se pensa reinvestir, a declaração do banco com o capital em dívida no dia da venda.

Estes valores são declarados no anexo G da declaração de IRS do ano seguinte à venda, entregue no Portal das Finanças. São estes documentos que as Finanças lhe podem pedir para justificar cada montante. Guarde-os juntos, com a escritura de venda. Para ver todos os custos de uma venda, um a um, leia quanto custa vender uma casa.

Simular com um preço de venda credível

O preço de venda é o número que mais pesa no resultado. É também o mais incerto antes de vender. Se simular com o preço que gostaria de obter, e não com o que os compradores pagam, o imposto previsto sai inflacionado e as suas contas também.

Parta do valor de mercado realista da casa. A estimativa gratuita dá uma referência com base em dados de mercado e em imóveis comparáveis na sua zona. Não é uma avaliação bancária nem uma avaliação certificada, mas chega para simular com um preço plausível.

Faça várias simulações: com o valor estimado, um pouco abaixo e um pouco acima. Percebe assim quanto o imposto muda com a negociação. Se já tem uma proposta em cima da mesa, use esse valor e veja se a proposta é justa.

Perguntas frequentes sobre mais-valias na venda de casa