Combien vaut ma maison au Portugal ? Comment se forme la valeur de marché d’un bien

Combien vaut ma maison ? La réponse honnête est une fourchette de prix, et non un chiffre unique. Cette fourchette correspond à la valeur de marché, c'est-à-dire au prix que des acheteurs bien informés accepteraient de payer aujourd'hui pour votre bien. On la déduit de logements semblables du même secteur, vendus ou mis en annonce récemment. Avec de bonnes données, il suffit de quelques minutes pour l'obtenir.

Votre premier repère, ce sont les statistiques de l'INE (Instituto Nacional de Estatística, l'institut national de la statistique). Lisez-les à l'échelle de votre commune et de votre paroisse (freguesia), jamais à celle du pays entier. Vient ensuite la comparaison avec des biens semblables, puis les 20 facteurs qui font monter ou baisser la valeur. Ils vont de la rue où se trouve le logement jusqu'à la licença de utilização (le permis d'habiter) et à l'inscription au registre foncier.

Beaucoup de propriétaires confondent la valeur de marché avec le VPT (valor patrimonial tributário, la valeur fiscale du bien). Ce chiffre figure sur la caderneta predial (la fiche fiscale du bien). D'autres la prennent pour l'évaluation bancaire, alors que chacun de ces trois chiffres répond à une question différente. Suivent les erreurs de prix que les vendeurs font le plus souvent et les démarches à terminer avant de publier l'annonce. La dernière partie vous aide à choisir entre l'estimation gratuite et un rapport, sachant qu'aucun des deux ne remplace l'évaluation d'un perito avaliador (expert évaluateur) inscrit auprès de la CMVM, l'autorité portugaise des marchés financiers.

Combien vaut ma maison : une fourchette plutôt qu'un chiffre

Aucun logement n'a une valeur exacte, au centime près. Il a plutôt une fourchette de prix, et il a de bonnes chances de se vendre à l'intérieur. Si vous vendez sous le bas de cette fourchette, vous perdez de l'argent sans le voir. Si vous affichez un prix au-dessus du haut, les acheteurs ne viennent plus.

Le prix final tombe quelque part entre les deux. Il dépend de l'acheteur qui se présente, du moment où vous mettez en vente et de la façon dont se passe la négociation. Un chiffre unique laisse croire à une précision qui n'existe pas. La fourchette montre ce que les acheteurs paient en ce moment pour ce type de logement, dans ce quartier.

Pour l'obtenir, il faut décrire le bien avec soin. Indiquez l'adresse, la typologie (T1, T2, T3… selon le nombre de chambres), la surface, l'étage et l'état. Ajoutez les équipements comme le garage, le balcon ou l'ascenseur.

Pour la surface, reprenez celle de la caderneta predial (la fiche fiscale du bien, délivrée par les Finanças, l'administration fiscale). Une surface donnée de mémoire est souvent fausse. Or quelques mètres carrés d'écart suffisent à changer le résultat.

Avec ces informations, l'estimation gratuite affiche aussitôt une fourchette de valeur et un prix au mètre carré adapté à votre bien. Elle s'appuie sur les annonces publiées dans le secteur. Quand elles existent, elle utilise aussi les statistiques de l'INE (Instituto Nacional de Estatística, l'institut national de la statistique portugais). Il n'y a ni visite ni engagement.

Les prix publiés par l'INE : ce qu'ils disent de votre quartier, et leurs limites

Le premier repère ne coûte rien. Chaque trimestre, l'INE (Instituto Nacional de Estatística, l'institut national de la statistique) publie les prix du logement au niveau local. Ses chiffres viennent des ventes déclarées à l'Autoridade Tributária, l'administration fiscale.

Ce sont donc des prix payés à l'escritura (l'acte de vente signé devant notaire ou officier public). Pas des prix demandés dans des annonces. C'est ce qui fait leur intérêt.

Au 1er trimestre 2026, le prix médian des logements vendus au Portugal était de 2 337 €/m², soit 19,8 % de plus qu'un an plus tôt (communiqué de l'INE). Les données du 2e trimestre 2026 sont déjà en ligne sur le même site. Avant de fixer un prix, prenez toujours l'édition la plus récente.

La médiane coupe les ventes en deux : la moitié des logements s'est vendue moins cher, l'autre moitié plus cher. Une moyenne peut s'envoler à cause de quelques ventes de luxe dans le trimestre. La médiane, elle, bouge à peine.

Le chiffre national situe le pays, rien de plus. Pour vendre, il faut regarder plus près. L'INE publie la médiane par commune et, à Lisbonne et à Porto, par paroisse (freguesia), calculée sur les 12 derniers mois. Ce repère a toutefois des limites qu'il faut connaître avant de s'y fier :

• Il arrive avec du retard. Il reflète des actes signés plusieurs mois plus tôt, et les prix ont pu changer depuis.
• Il mélange tout ce qui s'est vendu dans la zone : neuf et ancien, du T0 au T5, rénové ou à refaire. Dans une paroisse d'immeubles anciens, la médiane reste basse, même si votre appartement refait à neuf vaut nettement plus.
• Là où il se vend peu de logements, l'INE peut ne publier aucune valeur. Et quand il en publie une, elle repose parfois sur si peu de ventes qu'elle dit peu de chose de votre bien.

Avec les annonces, l'erreur joue dans l'autre sens. Le prix affiché est celui que le vendeur espère. Le prix de l'escritura est celui que l'acheteur a accepté, et il n'est presque jamais public. L'écart entre les deux change selon la zone, le type de bien et le temps passé en ligne.

En pratique, la médiane de la commune ou de la paroisse vous dit dans quelle gamme de prix se situe la zone. La valeur de votre logement se précise ensuite, en le comparant à des biens du même segment. Pour voir ce repère local en deux clics, ouvrez la carte des prix par paroisse.

Comparer avec des biens semblables : la méthode qui fixe le prix

Dans l'immobilier, la valeur repose sur une idée simple. Un acheteur ne paiera pas un logement plus cher qu'un autre, équivalent, dans le même quartier. C'est pour cela que la méthode de référence est la comparaison : on part des prix de biens semblables, vendus ou mis en annonce récemment.

Un bien ne compte comme semblable que s'il remplit trois conditions en même temps. Il doit d'abord être dans la même zone, c'est-à-dire la même paroisse (paroisse, la plus petite division administrative) ou le même quartier, et pas seulement la même commune. Il doit ensuite être du même segment : appartement ou maison, même typologie, même état. Enfin, les références doivent être récentes.

Plus on trouve de biens qui remplissent ces conditions, plus le résultat est fiable. Dans un quartier de Lisbonne où beaucoup de T2 (appartements à deux chambres) sont en vente, on voit vite où se situe le prix. Pour une maison avec un grand terrain, dans un secteur où peu de biens se vendent, les références sont rares. Le résultat reste alors plus ouvert.

Aucun comparable n'est identique à votre bien. On tient donc compte de ce qui le distingue du vôtre : l'étage, l'état, la vue, le stationnement et les autres critères de la partie suivante. On obtient ainsi un prix au mètre carré pour votre logement, qui donne le centre de la fourchette. Si les comparables donnent des prix proches, la fourchette est étroite. S'ils sont dispersés, elle s'élargit.

Un exemple chiffré, du prix au mètre carré à la fourchette

Cet exemple est fictif, il sert seulement à montrer le calcul. Prenons un T2 de 80 m² de surface utile. Une fois comparés à ce logement, les biens les plus proches se situent entre 2 800 et 3 200 €/m². Le centre est à 3 000 €/m².

Multiplié par la surface, ce centre donne 80 × 3 000 = 240 000 €. La fourchette va de 224 000 € à 256 000 €. Le prix d'annonce se choisit à l'intérieur de cette fourchette, jamais au-dessus.

Ce qu'il faut vérifier avant de prendre un bien comme référence

• Se trouve-t-il dans la même paroisse et dans une rue équivalente ? Ou de l'autre côté d'une avenue passante ?
• Est-il dans le même état que le vôtre ? Un T2 rénové et un T2 à refaire ne sont pas du même segment, même s'ils sont dans le même immeuble.
• La surface annoncée est-elle utile ou brute ? Comparez toujours la même mesure, et vérifiez la vôtre sur la caderneta predial (la fiche fiscale du bien).
• S'agit-il d'un prix demandé ou d'un prix d'escritura (l'acte de vente signé devant notaire) ? L'annonce dit ce que le vendeur espère. Seule la vente conclue montre ce que l'acheteur a accepté de payer.
• Depuis quand l'annonce est-elle en ligne ? Si elle y est depuis des mois, le marché a déjà refusé ce prix.

Le choix des comparables et l'indice de confiance sont détaillés dans le guide sur l'avis de valeur. Pour connaître dès maintenant la fourchette de votre logement, demandez l'estimation gratuite. Il s'agit d'une estimation de marché. Elle ne vaut ni évaluation bancaire ni évaluation certifiée.

Les 20 facteurs qui font monter ou baisser le prix d'un logement

Voici la liste complète, avec l'effet de chaque facteur sur le prix. Les premiers ne dépendent pas de vous : l'emplacement et l'immeuble sont ce qu'ils sont. Sur les derniers, vous pouvez agir en partie avant la mise en vente.

• Localisation : la commune et la paroisse (freguesia) fixent le niveau de départ. Les autres facteurs ajustent la valeur à partir de ce niveau.
• Micro-localisation : dans une même paroisse, la rue compte. Le côté de la rue, un jardin en face ou une avenue très passante font varier la valeur d'un immeuble à l'autre.
• Typologie : au Portugal, on parle de T1, T2, T3 selon le nombre de chambres. Elle définit les biens avec lesquels le vôtre est en concurrence. Un T2 (deux chambres) se compare à d'autres T2, pas à des T3.
• Surfaces brute et utile : le prix au mètre carré s'applique à une surface précise. Vérifiez celle inscrite sur la caderneta predial (la fiche fiscale du bien) et sur la certidão permanente (l'extrait du registre foncier). Mesurez ensuite la surface utile réelle.
• Étage et ascenseur : un étage élevé avec ascenseur vaut plus qu'un rez-de-chaussée. Le même étage sans ascenseur vaut moins, surtout pour un acheteur âgé ou une famille avec poussette.
• Orientation : un logement exposé au sud ou à l'ouest reçoit plus de lumière et se réchauffe mieux en hiver. Au nord, il reste plus frais et plus sombre.
• Vue : le Tage, la mer, la serra ou un jardin justifient une prime. Un mur aveugle à deux mètres de la fenêtre l'efface.
• État d'entretien : un logement prêt à habiter, un logement à rafraîchir et un logement à rénover en profondeur ne jouent pas dans la même catégorie. Ils n'attirent pas les mêmes acheteurs.
• Année et qualité de construction : l'âge pèse moins que l'état. Il compte quand même pour l'isolation, la structure et les finitions.
• Certificat énergétique : il est obligatoire avant la mise en vente, et la classe énergétique doit figurer dans l'annonce. Il est valable 10 ans (Decreto-Lei n.º 101-D/2020, article 23). Une bonne classe réduit les factures. Une classe médiocre revient souvent comme objection pendant les visites. Plus d'informations sur le portail SCE.
• Chauffage et équipements : chauffage central, climatisation, cuisine équipée ou volets électriques apportent du confort. Pendant les visites, ce sont aussi des arguments pour le vendeur.
• Stationnement : place de garage, box fermé ou rien du tout. Son poids dépend du quartier. Là où se garer dans la rue relève de l'exploit, le garage fait la différence.
• Espace extérieur : balcon, terrasse, cour, jardin ou piscine valent selon ce qu'attendent les acheteurs de la catégorie. Pour un T1 en plein centre, un simple balcon compte. Pour une maison individuelle, l'acheteur s'attend à un jardin.
• Copropriété et charges : l'acheteur regarde la cotisation mensuelle, l'état des parties communes, les travaux déjà votés et les impayés. Demandez tôt au syndic la declaração de encargos de condomínio (l'attestation des charges et des dettes de la copropriété). Elle sera exigée à l'escritura (l'acte définitif de vente signé devant notaire).
• Bruit : une voie rapide, un bar, une école ou une ligne de train devant la porte font baisser le prix. Une rue calme le fait monter.
• Sécurité et voisinage : un quartier réputé peu sûr éloigne les acheteurs. Un immeuble bien géré les rassure.
• Transports : un métro, un train ou un bus accessibles à pied comptent. Le temps de trajet jusqu'au centre ou au travail aussi.
• Services et commerces : écoles, centre de santé, supermarché et pharmacie à proximité. Pour une famille avec enfants, une école où l'on va à pied pèse lourd dans la décision.
• Potentiel de travaux : des combles aménageables, un plan facile à redistribuer ou une annexe régularisable intéressent ceux qui achètent pour transformer.
• Situation juridique : licença de utilização (l'autorisation d'habiter), inscription au registre et caderneta à jour, sans bail en cours ni charge sur le bien. Ce qui n'est pas régularisé se déduit du prix ou retarde l'escritura. La liste complète figure dans le guide des documents nécessaires pour vendre un logement.

Les travaux qui se récupèrent à la vente, et les autres

Des travaux sont rentables quand ils lèvent une objection de l'acheteur. Les cas qu'on rencontre le plus : une installation électrique d'origine, des traces d'humidité, des menuiseries qui laissent passer le froid ou une cuisine à refaire tout de suite. Une fois ces problèmes réglés, le bien entre en concurrence avec les logements prêts à habiter.

Certaines actions coûtent peu et changent la première impression. Repeindre, ranger et soigner les photos en font partie. Ce sont souvent les photos de l'annonce qui décident l'acheteur à demander une visite.

À l'inverse, des travaux ne se récupèrent pas quand ils font sortir le logement de sa catégorie. Des finitions haut de gamme là où les acheteurs ne les paient pas, une piscine que personne ne cherche ou une décoration très personnelle couvrent rarement leur coût en entier.

Valeur de marché, VPT, évaluation bancaire : trois chiffres pour trois usages

Un propriétaire qui cherche la valeur de son bien tombe souvent sur trois chiffres qui ne collent pas entre eux. Il croit alors que quelqu'un se trompe. En réalité, ce ne sont pas trois avis sur la même valeur. Chacun répond à sa propre question et sert à autre chose.

La valeur de marché, celle qui compte pour vendre

C'est le prix auquel le bien a des chances de se vendre entre un vendeur et un acheteur bien informés, sans que l'un ou l'autre soit pressé. C'est le chiffre à regarder pour fixer un prix d'annonce ou répondre à une offre. C'est aussi lui qui sert à partager un logement entre héritiers ou entre ex-conjoints. On l'estime avec un avis de valeur.

Le VPT, la valeur retenue par le fisc

Le VPT (valor patrimonial tributário, la valeur fiscale du logement) est inscrit sur la caderneta predial (la fiche cadastrale et fiscale du bien). Vous la téléchargez sur le Portal das Finanças avec vos identifiants fiscaux. L'administration fiscale calcule ce chiffre avec la formule de l'article 38 du Code de l'IMI (la taxe foncière annuelle). Elle prend une valeur de base de construction, la multiplie par la surface, puis applique des coefficients d'usage, de localisation, de qualité et confort, et d'ancienneté de l'immeuble.

Ce chiffre sert de base au calcul de l'IMI et de l'Imposto do Selo (droit de timbre). Personne ne l'a comparé aux ventes du quartier. Il se situe donc souvent en dessous du prix que le logement obtiendrait sur le marché, et il ne faut pas le prendre comme repère pour vendre.

Si votre VPT vous paraît dépassé, vous pouvez le contester et demander une nouvelle évaluation. Il faut toutefois attendre trois ans après la dernière évaluation ou mise à jour au registre fiscal, comme le prévoit l'article 130 du même code. Avant de vous lancer, sachez qu'une révision peut faire monter le VPT, et donc l'IMI à payer chaque année.

L'évaluation bancaire, celle qui décide du crédit de l'acheteur

Elle est faite par un perito avaliador (expert évaluateur) inscrit auprès de la CMVM, l'autorité des marchés financiers, dans le cadre de la loi 153/2015. Ce n'est pas vous qui la commandez : c'est la banque qui finance l'acheteur. Le résultat fixe la somme que la banque accepte de lui prêter.

Ici entre en jeu la recommandation macroprudentielle du Banco de Portugal. Pour une résidence principale, le crédit ne doit pas dépasser 90 % de la plus basse de deux valeurs : le prix d'achat ou la valeur d'évaluation. Pour les autres usages, comme une résidence secondaire ou un bien à louer, le plafond tombe à 80 %.

Un exemple fictif rend la règle concrète. Vendeur et acheteur se sont mis d'accord sur 300 000 €, mais l'expert évalue le logement à 280 000 €. La banque raisonne sur 280 000 € et, avec la limite de 90 %, prête au plus 252 000 €.

L'acheteur avait prévu un apport de 30 000 €. Il doit maintenant en trouver 48 000. S'il ne les a pas, soit la vente tombe, soit il revient vers vous pour renégocier le prix, souvent après la signature du CPCV (le compromis de vente). Un prix d'annonce fidèle au marché protège donc aussi le vendeur.

Ce qui sépare ces deux travaux, et le moment où chacun a du sens, est expliqué dans le guide évaluation bancaire ou avis de valeur.

Ce que vaut votre bien aux yeux d'un acheteur : les erreurs de prix qui reviennent

La plupart des erreurs de prix ne viennent pas d'un manque d'information. Elles viennent du regard que le propriétaire porte sur son propre logement, après des années passées entre ses murs et avec un crédit pas encore remboursé. Voici celles que l'on rencontre le plus souvent.

• Partir du prix payé ou de la somme dont vous avez besoin. Le marché ne sait pas combien le logement vous a coûté, ni ce qu'il vous reste à rembourser à la banque. Ce chiffre compte pour vos calculs, pas pour l'annonce.
• Fixer le prix avec le cœur. Les souvenirs n'entrent pas dans le prix. L'acheteur compare la surface, l'état et l'emplacement, et il a souvent visité plusieurs autres logements dans la même semaine.
• Compter les travaux à ce qu'ils ont coûté. Une cuisine neuve vaut ce que les acheteurs acceptent de payer en plus pour l'avoir, pas le montant de la facture. Si les T2 (appartements de deux chambres) rénovés de votre rue se vendent au même prix que le vôtre, les travaux vous ont apporté du confort, pas un meilleur prix de vente.
• Se caler sur le voisin qui n'a pas encore vendu. Une annonce n'est qu'une demande. Seule une vente conclue sert de référence. L'annonce de l'immeuble d'à côté, en ligne depuis des mois, montre surtout un prix que personne n'a accepté.
• Oublier le segment. Un T3 à rénover ne se compare pas à un T3 refait à neuf, même dans la même rue. Celui qui achète pour rénover retire tout de suite le budget des travaux, et aussi les mois pendant lesquels il ne pourra pas habiter le logement.
• Confondre la valeur de marché avec le VPT (valor patrimonial tributário, la valeur fiscale) inscrit sur la caderneta predial (fiche fiscale du bien), ou avec l'évaluation de la banque. Ces chiffres servent à autre chose. Le VPT sert au fisc, et l'évaluation bancaire fixe le montant que la banque accepte de prêter. La différence est expliquée dans le guide évaluation bancaire ou avis de valeur.
• Demander plus « pour garder de la marge ». Les bons acheteurs filtrent leurs recherches par prix : au-dessus de la fourchette, ils ne voient même pas votre annonce. Celle-ci vieillit, et chaque semaine sans visite affaiblit votre position dans la négociation. Le risque augmente aussi que l'évaluation bancaire de l'acheteur arrive sous le prix convenu.

Le remède ne change pas : partir des données, pas d'une intuition. Votre bien vaut ce que les acheteurs de ce segment paient aujourd'hui dans votre quartier. L'estimation gratuite vous donne cette fourchette avant de rencontrer une agence. Elle reste un repère de marché. Ce n'est ni une évaluation bancaire ni une évaluation certifiée.

Avant de publier l'annonce : les étapes, dans l'ordre

Une fois que vous avez votre fourchette de valeur, il reste peu de choses à faire avant de mettre le bien en ligne. L'ordre ci-dessous est celui qui fonctionne le mieux dans la pratique. Sauter une étape fait rarement gagner du temps. On le paie presque toujours plus tard, pendant la négociation ou au moment de signer.

1. Rassemblez les documents. Il vous faut la caderneta predial (la fiche fiscale du bien), la certidão permanente (l'extrait du registre foncier), la licença de utilização (le permis d'habiter), le certificat énergétique et les plans. Une seule pièce manquante peut peser sur le prix ou retarder l'escritura (l'acte de vente). Le guide des documents nécessaires pour vendre donne la liste complète, avec ce qu'il faut prévoir pour le CPCV (le compromis de vente) et pour l'escritura.
2. Vérifiez que les surfaces et la description concordent. La caderneta, le registre et ce qui existe sur place doivent dire la même chose, y compris pour les dépendances, le garage et la piscine. Une véranda fermée ou une annexe absente des papiers, c'est typiquement l'écart que l'acheteur ou sa banque découvre tôt ou tard.
3. Obtenez votre fourchette avec l'estimation gratuite. Regardez ensuite le prix médian publié par l'INE pour votre paroisse (freguesia), la plus petite division administrative. Comparez enfin avec quelques ventes et annonces récentes du même segment, c'est-à-dire de même typologie, dans le même état et dans le même quartier.
4. Choisissez les petits travaux qui font tomber une objection : une tache d'humidité, une prise qui ne marche pas, un mur à repeindre. Les gros travaux, laissez-les à l'acheteur. Il les fera de toute façon à son goût.
5. Demandez un second avis si le bien sort de l'ordinaire ou si la décision se prend à plusieurs, par exemple entre héritiers ou entre ex-conjoints. C'est aussi utile quand une agence avance un prix très éloigné de votre fourchette.
6. Écrivez trois chiffres sur une feuille. Le premier est le minimum sous lequel vous ne vendez pas. Le deuxième est la valeur de marché, et le troisième le prix d'annonce, qui reste toujours dans la fourchette. Si vous les fixez avant la première visite, une offre inattendue ne vous prendra pas de court.
7. Après la mise en ligne, notez les objections que vous entendez pendant les visites. Fixez dès le départ une date pour revoir le prix, au lieu de laisser l'annonce vieillir.

Le minimum de la sixième étape se calcule. Partez de ce qui vous restera réellement après la vente. Déduisez la commission de l'agence, les certificats, l'éventuel impôt sur la plus-value et le prêt encore à rembourser s'il y en a un. Le guide combien coûte la vente d'un bien détaille ces frais un par un. Si un crédit est en cours, l'ordre des démarches figure dans le guide vendre avec un crédit immobilier.

Pour choisir la date de révision du prix de la septième étape, il faut savoir combien de temps dure chaque phase d'une vente. Le guide combien de temps pour vendre un bien présente les délais légaux et les causes de retard les plus courantes. Le parcours complet, du prix à l'escritura puis à la déclaration d'IRS (l'impôt sur le revenu), se trouve dans vendre un bien au Portugal étape par étape.

Estimation gratuite ou rapport : ce qu'il vous faut selon votre situation

L'Estimation Essentielle est gratuite et son résultat s'affiche tout de suite. Dans la plupart des cas, elle suffit. Elle vous aide d'abord à juger si vendre a du sens maintenant. Elle permet aussi de vérifier qu'un prix d'annonce reste dans le marché, ou d'arriver chez une agence avec un ordre de grandeur en tête.

Ses résultats sont plus précis pour un bien courant, dans une zone où les annonces comparables ne manquent pas. Pensez à un T2 (deux chambres) dans un immeuble des années 90 à Almada. À l'inverse, une maison avec un grand terrain, dans un village où peu de biens changent de mains, demande plus qu'un formulaire.

Un rapport se justifie dans deux cas. Le premier : vous avez besoin d'un document à montrer à d'autres, par exemple à un frère ou une sœur au moment de partager une succession. Le second : votre bien sort de l'ordinaire.

Le Rapport Basique est un PDF détaillé. Il présente le contexte du marché local, la méthode suivie et la fourchette de valeur. Un conseiller le relit avant de vous l'envoyer.

Le Rapport Premium reprend tout ce contenu et y ajoute les fiches des biens comparables, ainsi qu'une visioconférence ou une visite avec le conseiller. Il convient aux biens atypiques, comme une maison avec une vue rare, un grand terrain ou des travaux récents, et aux zones où les données sont rares. Vous le recevez dans les 48 heures ouvrées qui suivent l'échange ou la visite.

Les trois formules de Tagus Value et leurs prix figurent sur la page des tarifs. Avant de choisir, parcourez un exemple de rapport pour voir ce que vous recevrez. Si vous voulez d'abord un premier repère, l'estimation gratuite ne demande que quelques informations sur votre logement.

Combien vaut ma maison dans une succession, un divorce ou face à une offre

Parfois, la valeur de la maison sert à plus qu'à préparer une vente. Elle devient la base d'une décision commune ou d'une négociation. Dans ces cas, la fourchette doit être documentée et acceptée par toutes les personnes concernées.

Succession

Dans une succession, la valeur de marché sert au partage. L'héritier qui garde la maison indemnise les autres sur cette base. Si le chiffre vient d'une source neutre, et non de l'un des frères et sœurs, on évite bien des disputes.

Une confusion revient souvent dans les familles. Le VPT (valeur patrimoniale fiscale) inscrit sur la caderneta predial (fiche fiscale du bien) est une valeur pour l'impôt. Il ne dit pas ce que vaut la maison entre héritiers et se situe en général sous le prix du marché. Mieux vaut donc que chacun connaisse les deux chiffres avant de fixer les tornas (soultes versées aux autres héritiers).

Divorce

Dans un divorce, la question se pose de la même façon pour le logement familial. L'un des ex-époux peut garder le bien et verser une soulte à l'autre. Sinon, on vend la maison et on partage le produit de la vente.

S'il reste un prêt, le calcul part de la valeur de marché et du capital encore dû à la banque. Les étapes pour rembourser ou transférer le crédit sont détaillées dans le guide vendre un bien avec un crédit immobilier.

Offre reçue

Quand une offre d'achat arrive, la fourchette vous permet de répondre sans précipitation. Une offre située dans la fourchette est sérieuse : elle mérite une contre-proposition, voire une acceptation.

Une offre très inférieure vient souvent d'un acheteur qui tâte le terrain. Elle peut aussi montrer que l'annonce attire les mauvais profils. Avant de répondre, demandez si son crédit est déjà accordé et quand il compte signer le CPCV (compromis de vente).

Questions fréquentes