Recebi uma proposta pela minha casa: como saber se é justa
Quando um proprietário diz «recebi uma proposta pela minha casa», a dúvida é quase sempre a mesma: aceitar ou não. Antes de responder, compare a proposta com o valor de mercado do imóvel. É a forma mais simples de saber se é razoável.
Esse valor parte de casas parecidas na mesma zona, vendidas ou à venda, e não de uma impressão. Com ele à mão, pode olhar para o número que lhe propõem e decidir com calma o que responder.
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Recebi uma proposta pela minha casa: porque convém verificá-la
Saber se a proposta é razoável
Um valor isolado diz pouco. Uma proposta só é boa ou má quando a compara com o mercado. Se souber quanto valem casas parecidas com a sua na mesma zona, percebe logo se o número que recebeu está perto, acima ou abaixo desse valor.
Na mesma rua, dois T2 podem não valer o mesmo. Por exemplo, um tem elevador e garagem, e o outro fica num terceiro andar sem elevador. Pode ver como se forma o valor de um imóvel no guia Quanto vale a minha casa?
Negociar com argumentos
Com um valor fundamentado e imóveis comparáveis à mão, a sua resposta deixa de ser um número escolhido ao acaso. Pode fazer uma contraproposta e explicá-la. Por exemplo, aquele apartamento ali perto vendeu-se a um certo preço, e este tem mais uma assoalhada. Quem fez a proposta recebe razões concretas, não apenas outro valor.
Não vender abaixo do valor
Uma proposta que chega cedo pode ser cómoda. Evita mais visitas, arrumações antes de cada uma e semanas de espera. Mesmo assim, antes de aceitar, convém saber quanto fica de fora em relação ao valor de mercado. A decisão continua a ser sua, mas toma-a com os números à frente.
Não perder um bom comprador
O contrário também acontece. Recusar uma proposta alinhada com o mercado, à espera de mais, pode fazer perder o comprador. Nada garante que a proposta seguinte seja mais alta. Conhecer o valor da casa ajuda a reconhecer uma proposta razoável quando ela aparece.
Recebi uma proposta pela minha casa: o que vem até à escritura
Uma proposta de compra abre uma negociação. Ainda não a fecha. Em cima da mesa estão o preço, a data da escritura e as condições do comprador, por exemplo a aprovação do crédito à habitação. O negócio só fica fixado mais tarde: primeiro com o contrato-promessa de compra e venda, normalmente acompanhado de um sinal, e depois com a escritura. Leia com calma tudo o que lhe pedirem para assinar. Se tiver dúvidas, fale com um advogado ou um solicitador. No guia sobre os documentos necessários para vender casa encontra os papéis de que vai precisar em cada fase.
Ao comparar a proposta com o valor de mercado, olhe para lá do número. Uma proposta um pouco mais baixa, de um comprador que não depende de crédito, pode valer mais do que outra mais alta, mas incerta. Vale a pena perguntar se o comprador já tem uma aprovação de princípio do banco, que data propõe para a escritura e se a compra depende da venda de outra casa. Se a sua casa ainda tem um empréstimo, veja também como vender com crédito à habitação e por que ordem fazer as coisas.
O valor de mercado também não se confunde com outros valores que vai ouvir durante a venda. O valor patrimonial tributário (VPT), que aparece na caderneta predial, serve para efeitos fiscais. O banco do comprador faz a sua própria avaliação, para decidir quanto empresta. Nenhum destes dois valores diz, por si só, por quanto a casa se vende na zona. A diferença está explicada no guia avaliação bancária ou estudo de mercado.
Recebi uma proposta pela minha casa: os passos habituais
- Conhecer o valor de mercado da casa, com base em imóveis comparáveis da mesma zona. Sem esta referência, o mesmo número pode parecer alto num dia e baixo no outro.
- Pôr a proposta ao lado desse valor e analisar o preço e as condições que o acompanham, por exemplo se o comprador depende de crédito.
- Decidir com calma entre aceitar, recusar ou responder com uma contraproposta fundamentada, apoiada nos mesmos imóveis comparáveis.
- Formalizar o acordo, primeiro num contrato-promessa de compra e venda e, mais tarde, na escritura.
Perguntas frequentes sobre uma proposta pela sua casa
Recebi uma proposta pela minha casa. Como sei se é justa?
Compare-a com o valor de mercado do imóvel. Esse valor forma-se a partir dos preços de casas parecidas na mesma zona. Uma proposta próxima desse valor é, em regra, razoável. Se quiser ter essa referência antes de responder, pode pedir uma estimativa gratuita.
Devo aceitar a primeira proposta que me fazem?
Depende da distância entre a proposta e o valor de mercado, e das condições que a acompanham. A primeira proposta não é necessariamente a pior, nem necessariamente a melhor. Avalie-a pelo preço e pelas condições, e não pela ordem em que chegou.
Posso fazer uma contraproposta?
Sim, é comum responder com outro valor. Uma contraproposta apoiada em imóveis comparáveis da zona é mais fácil de defender do que um número escolhido ao acaso. Quando o comprador percebe de onde vem o seu valor, a conversa tende a ficar mais clara para os dois lados.
Uma proposta mais alta é sempre a melhor?
Nem sempre. Uma proposta um pouco mais baixa, mas que não depende de crédito, pode valer mais do que uma proposta mais alta e incerta. Ao compará-las, olhe também para a data proposta para a escritura e para as condições que o comprador põe.
O banco do comprador vai avaliar a casa?
Se o comprador recorrer a crédito, o banco faz normalmente a sua própria avaliação. Se esse valor ficar abaixo do preço acordado, o comprador pode ter de financiar a diferença ou pedir para renegociar. Uma estimativa de mercado feita do seu lado não substitui essa avaliação bancária. A diferença entre as duas está explicada em avaliação bancária ou estudo de mercado.
O valor da caderneta predial serve para julgar a proposta?
Não. O valor patrimonial tributário (VPT) que aparece na caderneta predial é um valor fiscal. Não corresponde ao valor de mercado da casa nem ao valor que o banco do comprador vai atribuir na sua avaliação.
Aceitar uma proposta já me obriga a vender?
Depende do que ficar escrito. O compromisso firme costuma surgir com o contrato-promessa de compra e venda (CPCV) e o sinal. Em caso de dúvida, peça conselho a um advogado ou a um solicitador antes de assinar. Para saber o que reunir nessa fase, veja os documentos necessários para vender casa.
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A estimativa e o relatório da Tagus Value são opiniões de valor de mercado: não substituem o VPT, nem uma avaliação por um perito avaliador de imóveis registado na CMVM, nem uma avaliação pedida pelas Finanças, por um banco ou num processo judicial.
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Informação de caráter geral, que não constitui aconselhamento jurídico ou fiscal. Para o seu caso concreto, consulte um solicitador, um notário, um advogado ou as Finanças.
