Avaliação da casa em caso de divórcio: vender ou ficar com ela e pagar tornas

A avaliação da casa em caso de divórcio dá aos dois o mesmo ponto de partida: o valor de mercado do imóvel, ou seja, o preço provável de venda hoje. É com base nesse valor que se decide entre vender a casa e dividir o produto da venda, ou um dos dois ficar com ela e pagar tornas ao outro.

Este valor serve num divórcio e também numa separação, sempre que a casa é dos dois. Convém conhecê-lo antes de discutir quem fica com a casa ou se a vendem. Assim, a conversa parte de dados de mercado e não da estimativa de cada um. Avaliar a casa do casal, grátis

Avaliação da casa em caso de divórcio: o que o valor decide

Num divórcio ou numa separação de pessoas e bens, quase todas as decisões sobre a casa dependem de uma pergunta: quanto vale hoje. A resposta conta na partilha, no cálculo das tornas e no preço de venda, se for esse o caminho escolhido.

Partilhar os bens comuns do casal

Com o divórcio, os bens comuns do casal são partilhados. A partilha inclui também as dívidas comuns, como indica a página do Balcão Divórcio com Partilha. A casa é muitas vezes o bem mais valioso. Sem um valor aceite pelos dois, a partilha não avança.

A partilha pode ficar para mais tarde. Mesmo assim, o pedido de divórcio sem partilha inclui uma relação dos bens comuns com a indicação dos seus valores, segundo o guia do ePortugal sobre o divórcio e a separação. O valor da casa surge, portanto, logo no início do processo.

Ficar com a casa e pagar tornas

Se um dos dois fica com a casa, compensa o outro pela parte que lhe cabia: são as tornas. O montante depende diretamente do valor atribuído ao imóvel. Um valor acima do mercado prejudica quem fica com a casa, e um valor abaixo do mercado prejudica quem sai.

Se ainda há crédito à habitação, o valor da casa e o capital em dívida entram juntos nas contas. Antes de chegar a acordo, quem pretende ficar com a casa deve saber se o banco aceita o empréstimo só em seu nome. O guia vender casa com crédito à habitação explica o que acontece ao empréstimo quando a casa é vendida.

Vender e dividir

Se preferem vender, um preço alinhado com o mercado evita que a venda se arraste. Evita também que o preço se torne mais um motivo de desacordo. Uma casa anunciada acima do mercado recebe poucas visitas, e cada descida de preço volta a exigir o acordo dos dois.

Antes de anunciar, convém saber quanto sobra depois da comissão da imobiliária, da liquidação do crédito, se o houver, e dos documentos a tratar. A ferramenta o que fica depois da venda ajuda a fazer esta conta. O valor que sobrar é depois repartido conforme a partilha.

Um número neutro, igual para os dois

Acontece muitas vezes cada um chegar com o seu número. Um baseia-se no preço pedido por um apartamento parecido no mesmo prédio. O outro olha para o valor patrimonial tributário (VPT, o valor fiscal que consta da caderneta predial). Nenhum dos dois é o preço provável de venda: um anúncio mostra o preço pedido, não o preço de venda, e o VPT serve para os impostos.

Um valor calculado com dados de mercado, igual para os dois, ajuda a conversa a assentar em factos e não na estimativa de cada um. Esse valor tem em conta as características da casa, o mercado local e os imóveis comparáveis vendidos ou à venda na mesma zona. O guia quanto vale a minha casa explica como se forma o valor de um imóvel.

Antes de usarem um valor, convém que os dois respondam às mesmas perguntas:

• A casa é um bem comum ou um bem próprio de um dos dois, segundo o regime de bens e o registo predial?
• Quanto falta pagar ao banco, e algum dos dois consegue pagar a prestação sozinho?
• Algum dos dois quer mesmo ficar com a casa, ou ambos preferem vendê-la?
• Aceitam os dois usar o mesmo valor de referência, calculado da mesma forma para ambos?

Um valor de mercado não é o mesmo que uma avaliação feita para um banco. O guia avaliação bancária ou estudo de mercado explica a diferença entre os dois e para que serve cada um.

Avaliação da casa em caso de divórcio: regime de bens, crédito e valor de mercado

O regime de bens diz o que entra na partilha

O que se partilha depende do regime de bens escolhido no casamento. Esse regime consta da certidão de casamento. Se os dois não fizeram convenção antenupcial, aplica-se em regra a comunhão de adquiridos.

Na comunhão de adquiridos, a casa comprada durante o casamento é, em regra, dos dois. Uma casa que um dos cônjuges já tinha antes de casar pode ser só sua. O mesmo vale, em princípio, para uma casa recebida por herança ou por doação, mesmo durante o casamento.

Há outros regimes. Na comunhão geral, quase todos os bens são comuns, incluindo os anteriores ao casamento. Na separação de bens, cada um mantém o que é seu: se compraram a casa juntos, cada um é dono da parte que consta no registo predial.

Há casos menos simples. Por exemplo, a casa é só de um, mas o crédito foi pago durante anos com dinheiro comum. Pode então haver contas a acertar entre os dois. Em caso de dúvida, confirme com um advogado ou um solicitador antes de fechar qualquer acordo.

Com crédito à habitação, o banco também decide

Se a casa ainda tem crédito à habitação, o contrato com o banco continua em nome dos dois. O divórcio não muda isso. Para que um dos dois fique sozinho com o empréstimo, o banco tem de aceitar a alteração.

Antes de aceitar, o banco analisa se quem fica com a casa consegue pagar a prestação sozinho. Pode também pedir a sua própria avaliação do imóvel. Por isso convém falar com o banco cedo, antes de acordar quem fica com a casa.

Se optarem por vender, o crédito em dívida é pago com o dinheiro da venda, no dia da escritura. O que sobra é dividido segundo a parte de cada um. O guia vender casa com crédito à habitação explica a ordem das etapas, e a ferramenta quanto fica depois da venda ajuda a ver o valor líquido.

Valor de mercado, VPT e valor do banco: três números diferentes

O valor de mercado é o preço provável de venda hoje, na zona, para uma casa com estas características. É ele que serve de base para calcular tornas ou fixar o preço de venda. Pode ser bem diferente do preço pago na compra, sobretudo se a casa foi comprada há muitos anos.

O valor patrimonial tributário (VPT), inscrito na caderneta predial, é um valor fiscal. Não diz quanto um comprador pagaria hoje pela casa. Usá-lo como base para as tornas pode prejudicar um dos dois sem que nenhum o note.

A avaliação do banco serve para decidir quanto o banco empresta. Segue critérios próprios e não foi pensada para a partilha. O guia avaliação bancária ou estudo de mercado explica a diferença, e como se forma o valor de um imóvel mostra o que pesa no preço.

• Antes de discutir valores, confirmem que olham para o mesmo número e sabem de onde vem.
• Se cada um trouxer uma estimativa diferente, comparem os critérios usados e não só o resultado.
• Um valor de mercado obtido da mesma fonte, partilhado pelos dois, evita discutir números que não são comparáveis.

Da avaliação da casa à partilha: os passos num divórcio

Cada separação tem o seu ritmo, mas as etapas seguem quase sempre a mesma ordem. Respeitá-la evita ter de voltar atrás. Um exemplo: acordar tornas antes de saber se o banco aceita a mudança no crédito.

1. Saber o que é de cada um

O primeiro passo é perceber que bens são comuns. O regime de bens do casamento e o registo predial dão essa resposta. A certidão permanente (o registo atualizado do imóvel na conservatória) mostra quem consta como proprietário e se existe hipoteca.

Reúna também a caderneta predial (a ficha fiscal do imóvel), a escritura de compra e o último extrato do crédito. Estes documentos vão ser pedidos mais tarde, para a partilha ou para a venda. A nossa lista de documentos para vender ajuda a ver o que já tem e o que falta pedir.

2. Conhecer o valor de mercado da casa

Com o valor de mercado, os dois discutem com base no mesmo número. Sem ele, cada um usa a sua referência: o preço pago há anos, um anúncio do prédio ao lado, o valor que o banco indicou quando deu o empréstimo.

Um valor apoiado em dados de mercado e em imóveis comparáveis do mesmo bairro serve de ponto de partida neutro. Os dois podem ler o relatório e ver em que referências se apoia. Para perceber o que distingue este trabalho de uma avaliação feita para o banco, leia avaliação bancária ou estudo de mercado.

3. Falar com o banco, se houver crédito à habitação

Se a casa ainda tem empréstimo, fale com o banco antes de acordar quem fica com ela. Para que um dos dois assuma sozinho o crédito, o banco tem de aceitar a alteração. Vai analisar os rendimentos de quem fica e pode pedir a sua própria avaliação do imóvel.

Se o banco recusar, o acordo tem de ser revisto. Ou se vende a casa, ou quem fica procura outro financiamento. Saber isto cedo evita negociar um acordo que não se pode cumprir. O guia vender casa com crédito à habitação explica como se liquida o empréstimo no momento da venda.

4. Decidir entre ficar com a casa ou vender

Com o valor de mercado e a resposta do banco, a escolha fica mais clara. Quem fica com a casa paga tornas ao outro. Se vendem, divide-se o que sobra depois de pagar o crédito e os custos da venda, conforme a parte de cada um.

Para ter uma ideia do que sobra de facto depois de uma venda, use a ferramenta quanto me resta depois de vender. As contas exatas do seu caso, incluindo os impostos, confirmam-se com um advogado, um solicitador ou um contabilista.

5. Formalizar a partilha

Se há acordo, a partilha é formalizada numa conservatória ou num notário. Pode ser feita ao mesmo tempo que o divórcio por mútuo consentimento ou mais tarde, quando os dois estiverem prontos.

Sem acordo, a partilha faz-se através de um processo de inventário. Nesse caso, o valor dos bens é discutido dentro do próprio processo. Um advogado ou um solicitador explica como funciona e o que cada um deve preparar.

6. Registar a partilha ou a venda

O último passo é o registo na conservatória do registo predial. Se um dos dois ficou com a casa, o registo passa a ter só o seu nome. Se venderam, o imóvel fica registado em nome do comprador.

Guarde cópias de todos os documentos assinados, da partilha à escritura. Vão ser úteis mais tarde, por exemplo na declaração de IRS ou se um dos dois voltar a comprar casa.

Quando os dois não concordam com o valor da casa

É comum cada um chegar com um número diferente na cabeça. Quem pensa ficar com a casa tende a vê-la mais barata, e quem sai tende a vê-la mais cara. Muitas vezes, os dois estão de boa-fé: um lembra-se do que pagaram, o outro viu o anúncio de um apartamento no mesmo prédio.

Negociar entre esses dois números raramente resolve o assunto. É mais útil pôr de lado as opiniões pessoais e partir de um valor de mercado baseado em dados de mercado e em imóveis comparáveis da mesma zona. Os princípios deste trabalho estão explicados na nossa metodologia.

Primeiro, acordar a descrição da casa

Muitas divergências não vêm do preço, mas dos dados de partida. Um diz que a cozinha foi remodelada há pouco tempo. O outro lembra que a cobertura tem infiltrações. Se cada um pedir uma estimativa com uma descrição diferente, cada um recebe um valor diferente, e a discussão volta ao início.

Antes de pedir o relatório, confirmem juntos estes pontos, com a caderneta predial e a planta à mão:

• a área do imóvel, tal como consta nos documentos, e não a área de memória;
• as divisões, as casas de banho, a varanda, a arrecadação e o lugar de garagem, se existirem;
• o estado de conservação, incluindo os defeitos que os dois conhecem, como humidade, caixilharia antiga ou canalização por rever;
• as obras feitas e quando foram feitas;
• o andar, o elevador e a exposição solar.

Depois, pedem um único relatório com essa descrição, e os dois recebem o mesmo documento. Se surgir uma dúvida mais tarde, voltam aos dados que validaram em vez de recomeçarem do zero. Pode ver como o documento se apresenta num exemplo de relatório.

O que o relatório não resolve

O relatório é uma opinião de valor de mercado que serve para apoiar o acordo entre os dois. Não substitui a avaliação de um perito avaliador nomeado num processo de inventário. Também não substitui a avaliação que o banco faz quando analisa uma alteração ao crédito.

Esses valores podem não coincidir com o do relatório, porque seguem regras e objetivos próprios. A diferença entre os dois tipos de trabalho está explicada em Avaliação bancária ou estudo de mercado.

Se o desacordo continuar

Às vezes, depois de haver um valor comum, a dificuldade passa para outro ponto da partilha. A mediação familiar é uma das vias possíveis: um mediador imparcial ajuda os dois a retomar a conversa, sem decidir por eles.

Também é frequente cada um ter o seu advogado ou solicitador, que lhe explica as opções que a lei prevê no seu caso. A Tagus Value não indica qual o caminho a seguir. O relatório pode ser entregue aos dois e aos profissionais que os acompanham.

Perguntas frequentes sobre a avaliação da casa em caso de divórcio