O preço deste anúncio é justo? Compare com os preços da zona

O preço deste anúncio é justo? A ferramenta abaixo dá-lhe uma primeira resposta. Compara o preço por m² do anúncio com os preços da mesma zona, para o mesmo tipo de imóvel. No resultado, vê se o valor pedido está abaixo, em linha ou acima do mercado local.

Precisa apenas da zona, do tipo de imóvel, da área e do preço pedido. Indique a área útil que aparece no anúncio ou na caderneta predial, a ficha do imóvel nas Finanças. Se usar a área bruta, o preço por m² fica mais baixo do que o real e o anúncio parece mais barato do que é.

A ferramenta serve a quem compra e a quem vende. Antes de visitar um imóvel ou de fazer uma proposta, ajuda a afastar os anúncios que não batem certo com a zona. Se vai vender, mostra-lhe o preço dos imóveis concorrentes. Para saber quanto vale o seu, peça a estimativa gratuita. É um primeiro filtro: não é uma avaliação bancária nem uma avaliação certificada.

Quando vale a pena verificar o preço de um anúncio

A verificação é útil em quatro momentos. Em cada um, o resultado lê-se de forma diferente. Pode estar a comprar, a vender ou apenas a acompanhar o mercado da sua zona.

Antes de marcar uma visita

Uma visita ocupa uma manhã ou uma tarde, às vezes com deslocação desde outro concelho. Se o preço por m² do anúncio está muito acima do que se pede na zona por um imóvel parecido, convém perceber porquê antes de ir.

A diferença pode ter uma razão concreta, como vista de rio, obras recentes ou lugar de garagem. Também pode acontecer que o vendedor esteja apenas a testar o mercado. Pergunte ao mediador o que justifica o preço. Uma resposta vaga já diz muito sobre a negociação que o espera.

Antes de marcar, faça estas perguntas por telefone:

• Há quanto tempo está o imóvel à venda e o preço já mudou?
• A área do anúncio é útil ou bruta?
• O preço inclui estacionamento, arrecadação ou mobília?
• Há obras aprovadas no prédio que o vendedor ainda vai pagar ou que ficam para o comprador?

Antes de fazer uma proposta

O preço do anúncio é o ponto de partida do vendedor, não o seu. Saber se está acima da zona, em linha ou abaixo muda a forma de argumentar.

Quando o preço está acima da zona, pode propor menos e explicar porquê. Quando já está em linha, a margem é curta, e uma proposta muito baixa pode fechar a conversa logo à partida.

Leve argumentos que o vendedor possa confirmar: uma cozinha por renovar, um certificado energético fraco, um terceiro andar sem elevador. O vendedor leva mais a sério uma proposta justificada do que um número redondo.

Se a proposta for aceite, o passo seguinte é normalmente o CPCV, com pagamento de sinal. Antes de assinar, confirme que a documentação do imóvel está em ordem com a lista de documentos necessários para vender casa.

Quando o mesmo imóvel volta a aparecer com outro preço

É frequente um imóvel sair dos anúncios e voltar semanas depois com outro preço, outras fotografias ou outro mediador. Sem contrato de mediação em exclusividade, várias agências podem anunciar o mesmo imóvel, e nem sempre pelo mesmo valor.

Uma descida mostra que o vendedor já sentiu a reação do mercado. Volte a verificar o novo preço. Se continua acima da zona, ainda há espaço para negociar. Se passou a estar em linha, a descida apenas corrigiu um preço mal fixado e não quer dizer que o vendedor tenha pressa.

Repare também na área. Dois anúncios do mesmo imóvel podem indicar áreas diferentes, e a diferença basta para mudar o preço por m². Peça a caderneta predial e compare com o que está escrito no anúncio.

Para o proprietário que vai vender

Antes de fixar o seu preço, procure anúncios de imóveis parecidos com o seu: na mesma zona, com a mesma tipologia, uma área próxima e um estado semelhante. Verifique cada um. Assim percebe se a concorrência pede preços em linha com a zona ou acima dela.

Se os anúncios parecidos estão todos acima da zona, isso não quer dizer que o seu imóvel valha o mesmo. Um anúncio mostra um preço pedido, não um preço de venda. Os imóveis que ficam meses à venda sem mudar de preço são muitas vezes os que estão acima do mercado.

Esta comparação mostra-lhe a concorrência, mas não dá o valor do seu imóvel. Para isso, peça uma estimativa gratuita, que tem em conta as características do seu imóvel. Também pode ler como se forma o valor de um imóvel. A estimativa não é uma avaliação bancária nem uma avaliação certificada. A diferença está explicada em avaliação bancária ou estudo de mercado.

Se o seu imóvel já está à venda há algum tempo e as visitas não aparecem, veja o que fazer quando a casa não vende.

Como ler o resultado: abaixo, em linha ou acima da zona

O resultado situa o preço do anúncio face aos preços pedidos na zona por imóveis do mesmo tipo. Não lhe diz se deve comprar. Diz onde fica este anúncio e que perguntas deve fazer a seguir.

Um preço em linha com a zona

Em linha quer dizer que o vendedor pede mais ou menos o que se pede por imóveis parecidos na mesma zona. É o caso mais frequente. O pedido não destoa, mas isso não prova que o imóvel valha esse montante.

Neste caso, a diferença vê-se na visita. Na mesma freguesia, dois T2 com o mesmo preço por m² podem estar em estados muito diferentes. Um tem janelas e cozinha novas, o outro ainda tem a canalização de origem. Antes de comparar os preços, veja o que cada um inclui.

Um preço acima da zona: o que perguntar ao vendedor ou ao mediador

Um preço acima da zona pode ter razão de ser. Há características que pesam no valor e que o anúncio nem sempre mostra bem. Antes de pôr o imóvel de lado, peça que lhe confirmem estes pontos:

• Obras recentes: o que foi feito, em que ano, e se há faturas ou garantias. Uma remodelação total não vale o mesmo que uma pintura.
• Vista: rio, mar ou apenas uma vista desafogada. Pergunte também se há construção prevista no terreno ao lado.
• Garagem ou lugar de estacionamento: se está incluído no preço e se faz parte da fração ou tem um artigo matricial próprio.
• Andar alto: um último andar com elevador não se compara a um rés-do-chão virado para uma rua com movimento.
• Tempo no mercado: há quanto tempo o imóvel está à venda e se o preço já baixou.

Se as respostas não explicam a diferença, veja o preço pedido como um ponto de partida para negociar. Se é proprietário e compara o seu imóvel com os anúncios do bairro, estas perguntas mostram também o que justifica um preço mais alto. Se já recebeu uma oferta, leia Recebi uma proposta pela minha casa: é justa?.

Um preço abaixo da zona: o que confirmar antes de avançar

Um preço baixo chama a atenção e merece mais verificações, não menos. Muitas vezes há uma explicação que o anúncio não refere. Confirme estes pontos antes de fazer uma proposta:

1. O estado do imóvel: humidades, infiltrações, instalação elétrica antiga, caixilharia. Na segunda visita, leve alguém que perceba de obras.
2. O condomínio: peça a declaração de dívidas ao condomínio e as atas mais recentes. Uma obra na fachada ou na cobertura já aprovada pode pesar no orçamento de quem compra.
3. A licença de utilização (documento da câmara que autoriza o uso do imóvel para habitação): confirme que existe e que corresponde ao que vê. Uma marquise fechada ou um sótão transformado em quarto sem licença fazem baixar o valor.
4. Os ónus na certidão permanente (registo predial do imóvel, consultável online): hipoteca, penhora, usufruto. Uma penhora pode atrasar ou travar a escritura.

Um imóvel arrendado também aparece muitas vezes abaixo da zona, porque o comprador fica com o inquilino. Veja Vender uma casa arrendada. A lista completa dos papéis está no guia Documentos necessários para vender casa em Portugal.

Uma tendência, não o valor exato do imóvel

O resultado compara preços pedidos, não preços de venda fechados, e não vê o imóvel. Não sabe se a sala dá para um logradouro ou se o prédio precisa de obras. Leia-o como uma tendência, que ajuda a decidir se vale a pena visitar ou negociar.

O que faz variar o preço por m² na mesma zona

Dois T2 na mesma freguesia podem estar anunciados com preços por m² muito diferentes, e os dois preços podem ser corretos. A média da zona serve de ponto de partida. O anúncio afasta-se dessa média por causa do imóvel, do prédio e da rua. Os fatores que formam o valor de um imóvel estão explicados em Quanto vale a minha casa?.

Estado do imóvel e do prédio

Um apartamento para remodelar costuma estar anunciado abaixo de um apartamento renovado no mesmo prédio. A diferença deve cobrir, mais ou menos, o custo das obras e o incómodo de as fazer. Se o desconto parece pequeno face ao trabalho que há para fazer, o preço está alto.

O prédio pesa tanto como a fração. Uma fachada degradada, uma cobertura com infiltrações ou canalizações antigas acabam em obras pagas por todos os condóminos. As atas das últimas assembleias de condomínio dizem se já há obras aprovadas ou quotas extraordinárias por pagar.

A falta de elevador pesa mais à medida que o andar sobe. Um terceiro andar sem elevador perde muitos compradores, a começar pelas famílias com carrinhos de bebé e pelas pessoas mais velhas. Um condomínio caro, com porteiro, piscina ou jardins, também faz baixar o preço que o comprador aceita pagar, porque se soma à prestação mensal.

Antes de comparar, convém esclarecer estes pontos com o vendedor ou com o mediador:

• Ano de construção do prédio e data da última grande intervenção.
• Valor mensal do condomínio e o que inclui.
• Obras aprovadas em ata e quem as paga: o vendedor ou o comprador.
• Declaração do administrador sobre eventuais dívidas da fração ao condomínio.

Andar, exposição solar e exteriores

Num prédio com elevador, o preço sobe normalmente com o andar. O rés-do-chão vale em geral menos, por causa do ruído e da falta de privacidade, e também da humidade nos prédios antigos. Há uma exceção: o rés-do-chão com jardim ou logradouro privativo.

A exposição solar muda o conforto e a fatura da energia. Um apartamento virado a sul, ou com frentes nascente e poente, procura-se mais do que um virado apenas a norte. Confirme a orientação no local com a bússola do telemóvel, porque muitos anúncios exageram a luz natural.

Uma vista desafogada, uma varanda ou um terraço acrescentam valor, mas o efeito depende muito do caso. Uma vista de rio em Almada ou uma varanda onde cabe uma mesa justificam um preço por m² acima da média. Uma varanda fechada em marquise ou uma «vista parcial» espremida entre dois prédios já não chegam para isso.

O estacionamento conta à parte. No centro de Lisboa, onde é difícil estacionar na rua, uma garagem pesa muito mais no preço do que num bairro periférico com lugares livres. Verifique se o lugar está incluído no preço e se consta da caderneta predial ou da propriedade horizontal, ou se é apenas um uso tolerado pelo condomínio.

Ruas e bairros dentro da mesma freguesia

Uma freguesia junta muitas vezes realidades muito diferentes, sobretudo as uniões de freguesias criadas pela reorganização administrativa. Na União das Freguesias de Cascais e Estoril, por exemplo, um apartamento perto do paredão e outro junto à A5 estão na mesma freguesia. No entanto, não disputam os mesmos compradores.

De uma rua para a outra, o ruído muda muito: uma avenida com trânsito, uma zona de bares ou uma linha de comboio fazem baixar o preço. A distância a pé ao metro, à estação, às escolas e ao comércio faz subir o preço. Em Lisboa, uma calçada muito íngreme também afasta compradores, enquanto um apartamento virado para um logradouro sossegado ganha valor.

Sempre que puder, compare o anúncio com imóveis da mesma rua ou do mesmo quarteirão. Se a média da freguesia aponta para um valor e os imóveis da rua apontam para outro, dê mais peso ao que se passa na rua.

Área anunciada: útil, bruta ou com dependências

Dois preços por m² só se comparam se a área for medida da mesma maneira. Há anúncios que indicam a área útil, outros a área bruta, e outros ainda somam a garagem e a arrecadação. Para o mesmo preço pedido, o valor por m² muda muito.

• Área útil: a superfície dentro das paredes da habitação, a que efetivamente se pisa. É a mais pequena.
• Área bruta privativa: medida pelo exterior das paredes, inclui as varandas privativas. É a que aparece na caderneta predial (o documento das Finanças que descreve o imóvel).
• Área bruta dependente: garagem, arrecadação, sótão ou cave de uso exclusivo. Aparece na caderneta numa linha à parte.

Imagine um T2 anunciado por 300 000 euros. Se o anúncio indicar 100 m² de área bruta, o preço fica em 3000 €/m². Se indicar 80 m² de área útil, sobe para 3750 €/m². Trata-se do mesmo apartamento, ao mesmo preço.

Desconfie das áreas redondas e das áreas que não batem com a planta. Peça a caderneta predial ou a planta aprovada na câmara e confirme a área antes de tirar conclusões. Se o anúncio juntou a garagem à área da habitação, retire-a da conta e avalie o lugar à parte.

Limites da verificação e próximos passos

Preço pedido não é preço de escritura

A verificação compara o anúncio com outros anúncios. Mostra o que os vendedores pedem na zona, não o que os compradores acabaram por pagar na escritura (o contrato definitivo de compra e venda). Entre os dois valores há quase sempre uma diferença, que muda de bairro para bairro e de um semestre para o outro.

Os preços realmente pagos existem, mas chegam mais tarde e em números agregados. O INE publica estatísticas de preços da habitação feitas a partir das vendas registadas, por concelho e por freguesia. Servem para ver a tendência de uma zona. Não dizem quanto valeu um apartamento em concreto.

Um exemplo: se os T2 de um bairro estão quase todos anunciados acima do que de facto se vende, um anúncio «em linha com a zona» pode continuar caro. O resultado diz onde este anúncio se situa face aos outros. Não garante que o preço esteja certo.

O que só uma visita e os documentos mostram

A ferramenta não entra no imóvel. Não sabe se a cozinha tem trinta anos, se há humidade no quarto virado a norte ou se o condomínio já votou obras na fachada que ainda estão por pagar. Tudo isto pesa no preço e só se descobre no local ou nos papéis.

Antes de fazer uma proposta, peça ao vendedor ou à imobiliária:

• a caderneta predial (a ficha do imóvel nas Finanças), para confirmar a área e a tipologia declaradas;
• a certidão permanente do registo predial (o documento que mostra quem é o dono), para ver se há hipotecas ou penhoras;
• a licença de utilização (a autorização da câmara para habitar), sobretudo se há marquises fechadas, sótãos ou anexos transformados em quartos;
• a ata recente do condomínio e a declaração de dívidas, para saber se há quotas em atraso ou obras já aprovadas;
• o certificado energético.

Se a área do anúncio não bate certo com a da caderneta, o preço por m² que calculou deixa de valer. A lista completa e o momento em que cada documento é pedido estão no guia dos documentos para vender casa.

Uma indicação de mercado, não uma avaliação

O resultado não é uma avaliação bancária, aquela que o banco manda fazer quando concede crédito à habitação. Também não é uma avaliação certificada por um perito avaliador inscrito na CMVM. Só estas avaliações contam perante um banco, um tribunal ou as Finanças. A diferença entre os vários tipos de avaliação está explicada no guia avaliação bancária ou estudo de mercado.

Se vai comprar com empréstimo, o banco fará a sua própria avaliação. Quando o valor dessa avaliação fica abaixo do preço combinado, o crédito é calculado sobre o valor mais baixo. A diferença tem de sair das suas poupanças, por isso convém ter essa margem antes de assinar o CPCV (contrato-promessa de compra e venda).

Quando o imóvel em causa é o seu

Muitos proprietários usam esta página para comparar o anúncio do vizinho com o preço que têm em mente. Dá uma ideia da concorrência. Não diz quanto vale o seu imóvel, com o andar, a exposição, o estado e a envolvente que são só dele.

Para isso, pode pedir uma estimativa gratuita, que parte das características do seu imóvel e dos dados de mercado da zona. Se precisa de uma base mais sólida para fixar o preço de venda, responder a uma proposta que recebeu ou escolher uma imobiliária, o estudo de mercado vai mais longe: junta biens comparáveis, vendas e anúncios, estatísticas do INE e a opinião de um consultor.

Antes de escolher, veja um exemplo de relatório para saber o que vai receber. A página da metodologia explica o que cada serviço cobre e onde fica o limite de cada um.

Perguntas frequentes