Que documentos preciso para vender a minha casa? A lista para o seu caso

Que documentos preciso para vender a minha casa? A base é quase sempre a mesma: caderneta predial, certidão permanente, licença de utilização, ficha técnica da habitação e certificado energético. A estes juntam-se outros papéis, conforme o tipo de imóvel e a sua situação.

Indique abaixo o tipo de imóvel e o que se aplica ao seu caso, como herança, divórcio, crédito à habitação ou inquilino. A lista mostra os documentos a reunir, separados por momento: antes de anunciar, para o contrato-promessa (CPCV) e para a escritura. Para cada documento, diz também onde o pedir: Portal das Finanças, registo predial, câmara municipal, banco ou perito qualificado. Num terreno, por exemplo, a lista muda bastante, porque não há certificado energético nem licença de utilização a apresentar.

Esta lista serve para preparar a venda, não substitui quem faz a escritura. O notário, o advogado ou o solicitador confirma os documentos exigidos para o seu caso. Para saber o que cada documento prova e os atrasos mais comuns, leia o guia Documentos necessários para vender casa em Portugal. Se ainda não sabe que preço pedir, comece pela estimativa gratuita.

Para que serve esta lista e quando a deve consultar

A lista serve para preparar a venda antes de publicar o anúncio. O certificado energético tem de existir desde esse primeiro dia, porque a classe energética deve constar do anúncio. A regra está explicada pelo Sistema de Certificação Energética dos Edifícios. A mediadora ou quem publica o anúncio tem de garantir essa informação, por isso muitas não avançam sem o certificado.

O segundo motivo é o comprador. Quando alguém gosta do imóvel, pede a caderneta predial e a certidão permanente logo após a visita, muitas vezes no próprio dia. Se tiver de esperar várias semanas por um papel da câmara, entretanto vai visitar outras casas.

Anúncio, contrato-promessa e escritura: o que cada momento pede

A resposta a «que documentos preciso para vender a minha casa?» muda conforme o momento da venda. Por isso a lista divide os documentos em três fases, e não precisa de juntar tudo de uma vez.

• Anúncio: o certificado energético, a caderneta predial (a ficha do imóvel nas Finanças) e a certidão permanente do registo predial. Esta última confirma quem é o dono e se há hipoteca ou penhora.
• Contrato-promessa (CPCV): o comprador e o banco dele vão querer ver a licença de utilização, a planta e, nos imóveis mais recentes, a ficha técnica da habitação. Num apartamento, juntam-se as contas do condomínio.
• Escritura: os mesmos documentos, mas válidos nesse dia. Se ainda tem crédito, junta-se a declaração do seu banco com o valor em dívida, para liquidar o empréstimo no próprio ato.

Nem tudo é preciso logo no primeiro dia, porque alguns documentos têm prazo de validade. Uma certidão pedida cedo demais pode já ter caducado quando a escritura for marcada, e terá de a pedir outra vez. Outros documentos dependem do comprador: só fica a saber o que o banco dele exige quando ele aparecer.

Quando a situação muda, volte à lista

A lista feita no início deixa de servir quando entra uma pessoa nova no processo. O caso mais comum é o de um comprador com crédito à habitação. O banco dele manda um perito avaliar o imóvel e pede a planta, a licença e a caderneta atualizada. Se a área da planta não coincidir com a da caderneta, a avaliação atrasa.

O mesmo acontece quando um herdeiro entra no processo. Passa a ser precisa a habilitação de herdeiros e a assinatura de todos, ou de quem os represente por procuração. Veja o que muda na avaliação de imóveis herdados.

Um inquilino que fica no imóvel tem direito de preferência e tem de ser avisado antes da venda. Os passos estão na página sobre vender uma casa arrendada. Um divórcio a meio do processo muda quem assina e quem recebe: consulte a avaliação da casa em caso de divórcio.

Antes de fixar o preço ou de pedir um estudo de mercado

Use também a lista para ver o que falta antes de falar de preço. Um documento em falta pode mudar o valor do imóvel, e não apenas o calendário da venda.

Um exemplo frequente é a marquise fechada ou o sótão habitado que não constam da licença nem da caderneta. O comprador e o banco contam apenas a área legal. Se pensar o preço com base na área real, a diferença vai aparecer na negociação, e é o vendedor que a perde.

Por isso, faça este ponto da situação primeiro. Só depois peça uma estimativa gratuita ou um estudo de mercado. Assim, o seu imóvel é comparado com imóveis semelhantes a partir dos dados certos.

Como ler o resultado: documentos, momento e onde os pedir

Cada linha do resultado responde a três coisas: que documento é, em que fase da venda vai ser pedido e onde o obtém. Leia a lista pela ordem das fases. Assim, sabe o que tem de estar pronto já e o que pode esperar algumas semanas.

Os serviços que aparecem são sempre os mesmos. As Finanças emitem a caderneta predial e as declarações fiscais. A Conservatória do Registo Predial emite a certidão permanente. A Câmara Municipal guarda a licença de utilização e as plantas. O condomínio passa a declaração de encargos e o banco trata do que diz respeito ao crédito.

As três fases indicadas em cada linha

• Anúncio: o que precisa antes de pôr a casa à venda, sobretudo o certificado energético e os dados da caderneta predial.
• Contrato-promessa (CPCV): o que o comprador, o banco dele ou o mediador pedem para fechar o acordo, como a certidão permanente atualizada.
• Escritura: o que o notário, advogado ou solicitador confirma no dia da venda, como a declaração do condomínio ou o documento do banco para cancelar a hipoteca.

Um documento pode aparecer numa fase e voltar a ser pedido noutra. A certidão permanente, por exemplo, serve para mostrar ao comprador que a casa está livre de surpresas. No dia da escritura, quem faz o ato volta a confirmá-la.

O que pede já pela internet e o que exige deslocação

Parte da lista resolve-se em casa, ao computador. A caderneta predial obtém-se no Portal das Finanças, com as suas credenciais. A certidão permanente do registo predial pede-se no Predial Online e recebe um código de acesso que pode enviar ao comprador.

Outros documentos levam mais tempo. O certificado energético exige a visita de um perito qualificado, que mede a casa e regista os dados no sistema da ADENE. Conte com alguns dias entre a marcação e a emissão.

A licença de utilização é o caso mais variável. Se a casa for recente, costuma estar no processo da Câmara e pode ser pedida por via digital em muitos municípios. Num prédio antigo, pode ser preciso ir ao arquivo municipal ou pedir uma certidão que comprove que o prédio é anterior à exigência de licença.

Antes de pedir, confirme a validade de cada papel

Nem todos os documentos servem para sempre. A certidão permanente tem um prazo de validade limitado, indicado quando a pede. O certificado energético dura vários anos, mas a data de validade vem no próprio documento: confirme-a antes de anunciar.

Os documentos que dependem de terceiros devem ser pedidos perto da data. A declaração do condomínio tem de refletir as quotas em dívida no momento da escritura. A declaração do banco com o valor para liquidar o crédito muda todos os meses, com os juros. Peça-os quando a data da escritura estiver marcada.

Uma regra simples ajuda. Peça já o que é estável e serve para preparar o anúncio. Deixe para o fim o que mostra uma situação do dia: dívidas, montantes em falta, encargos.

Exemplo: um T2 em propriedade horizontal com crédito em curso

A Ana vende um T2 num prédio dos anos 90, em propriedade horizontal, em Odivelas. Ainda tem crédito à habitação no banco. A lista mostra-lhe documentos de cinco serviços diferentes. A ordem lógica para os reunir é esta.

1. Descarregar a caderneta predial no Portal das Finanças e confirmar que a área e a fração (a letra do apartamento) batem certo com a realidade.
2. Pedir a certidão permanente online e ver se a hipoteca do banco está registada, e se não há outro ónus esquecido, como uma penhora antiga.
3. Marcar o certificado energético, que tem de existir antes do anúncio.
4. Confirmar na Câmara Municipal de Odivelas a licença de utilização da fração e, se houve obras interiores, se as plantas correspondem ao que existe.
5. Depois do CPCV assinado, pedir ao banco a declaração com o valor exato para liquidar o empréstimo na data prevista para a escritura.
6. Na semana da escritura, pedir à administração do condomínio a declaração de encargos e dívidas da fração.

Nos passos 5 e 6 entra a parte mais delicada. O banco tem de estar presente na escritura ou enviar o documento de cancelamento da hipoteca. Fale com ele cedo, mesmo que o pedido formal venha depois. O guia vender casa com crédito à habitação explica como se organiza este dia.

Para o detalhe de cada documento e dos casos especiais, veja o guia dos documentos necessários para vender casa em Portugal. Com os papéis em ordem, falta o preço: a estimativa gratuita dá-lhe uma primeira referência de mercado antes de anunciar.

O que faz mudar a lista: tipo de imóvel e situação do vendedor

A lista de base é curta. Cresce com dois fatores: o tipo de imóvel e a forma como o imóvel chegou às suas mãos. Um apartamento herdado e ainda arrendado pode pedir o dobro dos papéis de uma moradia comprada há dez anos e já paga.

Apartamento, moradia ou terreno

A declaração do condomínio só se pede quando o imóvel é uma fração em propriedade horizontal. É o caso da maioria dos apartamentos, mas também de algumas moradias em banda que partilham um condomínio. É o administrador que a passa. Indica se há quotas ou obras em dívida, e o notário pede-a na escritura.

A ficha técnica da habitação só existe para casas mais recentes, construídas depois de este documento passar a ser exigido. Num prédio antigo, o notário aceita a venda sem ela. Se a sua casa é recente e a ficha se perdeu, peça uma cópia à câmara municipal ou ao construtor.

A licença de utilização vale para apartamentos e moradias. Uma construção muito antiga, anterior à obrigação da licença, pode ser dispensada com uma certidão da câmara que o confirme. Num terreno não há licença nem certificado energético. Num terreno rústico, os vizinhos que fazem fronteira podem ter direito de preferência: confirme-o com o solicitador antes de aceitar uma proposta.

Imóvel herdado

Antes de vender, os herdeiros têm de provar que o são. É esse o papel da habilitação de herdeiros, feita num notário ou no Balcão das Heranças de uma conservatória. Depois, o imóvel tem de ser registado na conservatória em nome dos herdeiros. Enquanto o registo estiver em nome da pessoa falecida, não há escritura.

Na venda, todos os herdeiros assinam, ou dão procuração a quem assine por eles. Basta um herdeiro discordar para o imóvel inteiro ficar parado. Se um irmão vive no estrangeiro, trate da procuração cedo, porque pode ter de ser feita num consulado. Para o valor a apresentar aos herdeiros, veja a página sobre avaliação de imóveis herdados.

Divórcio ou separação

Se a partilha já está feita e registada, o imóvel pertence a um só dos ex-cônjuges, e só ele assina. Leve a escritura ou a sentença de partilha, porque o comprador e o banco dele vão querer vê-la.

Se o imóvel continua em nome dos dois, o divórcio não muda nada no registo predial. Os dois titulares têm de assinar o contrato-promessa e a escritura. Combinem por escrito, antes de anunciar, o preço mínimo e a divisão do dinheiro. Um desacordo a meio da venda faz perder compradores. A página sobre a avaliação da casa em caso de divórcio ajuda a fixar um valor aceite pelos dois.

Crédito à habitação por pagar

Uma hipoteca não impede a venda. Peça ao banco uma declaração com o valor exato para liquidar o empréstimo numa data próxima da escritura. No dia da escritura, parte do dinheiro do comprador paga o banco. O banco entrega então o distrate da hipoteca, o documento que permite cancelar a hipoteca no registo.

Peça essa declaração com tempo, porque alguns bancos demoram a responder. Confirme também se há comissão de reembolso antecipado. O guia sobre vender casa com crédito à habitação explica a ordem das etapas.

Casa arrendada

Um inquilino com contrato há algum tempo pode ter direito de preferência: comprar a casa ao mesmo preço e nas mesmas condições que o comprador encontrado. Por isso, primeiro negoceia com o comprador. Só depois comunica ao inquilino o preço, a forma de pagamento e a data prevista da escritura.

Envie essa comunicação por carta registada com aviso de receção e guarde o comprovativo. O inquilino tem um prazo legal para responder. Se não for avisado, pode mais tarde pedir em tribunal para ficar com a casa no lugar do comprador. Leve também o contrato de arrendamento: o comprador vai querer saber a renda e o fim do contrato. Mais detalhes em vender uma casa arrendada.

Limites da lista e erros que atrasam a escritura

A lista parte do tipo de imóvel e da situação que escolheu. É uma lista geral: não lê os seus documentos, não confirma se estão válidos nem se os dados coincidem entre si.

Quem faz a escritura decide o que exige no seu caso. Pode ser um notário, um advogado ou um solicitador. Um deles pode pedir um documento que a lista não mostra, por exemplo uma procuração, uma certidão da câmara ou o consentimento do cônjuge. Mostre-lhe a pasta logo no início, e não na semana da escritura.

Os erros que mais vezes travam a venda

Quase todos os atrasos vêm de documentos que existem mas não dizem o mesmo. O problema raramente aparece no anúncio. Costuma surgir na avaliação do banco do comprador ou na véspera da escritura, quando o tempo já é curto.

• Área na caderneta predial diferente da realidade. Uma marquise fechada, um sótão transformado em quarto ou uma medição antiga bastam para criar a diferença. O perito do banco mede o imóvel e regista a divergência. Corrigir obriga a atualizar a matriz nas Finanças, o que pode mudar o valor patrimonial.
• Obras sem licença. Um anexo no quintal, uma piscina, uma parede deitada abaixo ou uma cozinha mudada de sítio deixam a planta da câmara diferente do que o comprador visita. Legalizar pode exigir um projeto de arquiteto e uma resposta da câmara que demora. Repor o que estava também é uma opção, mas custa obras.
• Registo na Conservatória que não coincide com as Finanças. Os pontos a comparar são a morada, o artigo matricial, a área, a composição do imóvel e o nome do titular. Casos típicos: uma herança nunca registada, um ex-cônjuge ainda inscrito, um apelido de solteira. Quem faz a escritura compara a certidão permanente com a caderneta e, se não baterem certo, não avança.

Pode fazer esta verificação sozinho. Ponha lado a lado a caderneta predial, a certidão permanente e a licença de utilização, e compare linha a linha. Se encontrar uma diferença, trate dela antes de aceitar uma proposta, porque o CPCV passa a ter um prazo para a escritura.

Quando pedir ajuda antes de anunciar

Há casos em que a lista não chega e convém falar com um profissional antes de pôr o imóvel à venda. Resolver depois, com um comprador à espera, é mais caro e mais tenso.

• Imóvel antigo sem licença de utilização. Os prédios construídos antes de a licença ser obrigatória podem substituí-la por uma certidão da câmara que o comprove. Se houve obras depois, a situação muda e pode ser preciso pedir a licença. Um solicitador ou um arquiteto diz-lhe qual dos casos se aplica.
• Herança com herdeiros no estrangeiro. Primeiro é preciso fazer a habilitação de herdeiros. Depois, todos têm de assinar ou passar uma procuração, e cada um precisa de um NIF português. Uma procuração feita fora de Portugal tem regras de forma próprias e às vezes exige tradução. Veja a página sobre a avaliação de imóveis herdados e a página sobre vender sem residir em Portugal.
• Ónus ou penhoras registados. Uma hipoteca do crédito à habitação é normal: o banco emite o distrato e a dívida é liquidada no dia da escritura, como explica o guia sobre vender com crédito à habitação. Uma penhora das Finanças, da Segurança Social ou de um credor é outra coisa. Sem o seu cancelamento, a escritura não se faz, e um advogado deve tratar disso antes de qualquer anúncio.

Com os documentos em ordem, falta saber o preço. A estimativa gratuita dá-lhe um valor de mercado com base em dados de mercado e em imóveis comparáveis da zona. Não é uma avaliação bancária nem uma avaliação certificada. Para saber quanto lhe fica no bolso depois de impostos e custos, use o simulador do valor líquido da venda. As dúvidas mais comuns sobre cada situação estão nas perguntas frequentes.

Perguntas frequentes sobre os documentos para vender