Vender ou arrendar a casa? Compare os dois cenários

Vender ou arrendar? Tudo se resume a comparar dois valores. De um lado, o que lhe fica no bolso se vender agora. Do outro, o que o imóvel lhe rende em arrendamento durante alguns anos, somado ao que valerá no fim desse período. O simulador gratuito abaixo coloca estes dois cenários lado a lado.

Na venda, conta o valor líquido, ou seja, o preço de venda menos os custos de vender. No arrendamento, contam as rendas depois de descontados os encargos (IMI, condomínio, manutenção), os meses sem inquilino e o IRS sobre as rendas. A isso junta-se o valor estimado do imóvel no fim do período escolhido.

O simulador dá-lhe números e não toma a decisão por si. O seu projeto de vida, o crédito em curso e a sua necessidade de liquidez pesam tanto como o resultado. Se ainda não sabe quanto vale o seu imóvel hoje, comece por uma estimativa gratuita, porque é desse valor que partem os dois cenários.

Quando faz sentido comparar vender com arrendar

A dúvida surge quase sempre quando um imóvel deixa de ser a casa onde se vive. Até aí, a questão não se põe. Depois, há duas saídas possíveis, e convém olhar para as duas com números antes de escolher.

As situações em que a pergunta aparece

Herança recente. Os herdeiros recebem um imóvel que ninguém vai habitar. Arrendar obriga a decidir em conjunto quem trata do inquilino, das obras e das contas. Quando a relação entre irmãos é tensa, isso pesa tanto como a renda. Veja o que muda na avaliação de imóveis herdados.

Mudança de cidade ou para o estrangeiro. Guardar o imóvel parece prudente, sobretudo se admite voltar. Mas gerir um arrendamento à distância exige alguém de confiança no local e uma relação organizada com as Finanças. Se já vive fora, leia antes o guia sobre vender um imóvel em Portugal sem residir no país.

Imóvel vazio depois da saída de um filho. Um T3 ou T4 onde agora vivem duas pessoas custa IMI, condomínio e manutenção todos os meses. Alguns proprietários arrendam uma parte do património, outros vendem para comprar algo mais pequeno. A página sobre vender a casa de família para mudar de casa ajuda a pôr as opções lado a lado.

Compra de nova habitação. Aqui a questão é muitas vezes de tesouraria. Sem o dinheiro da venda, a entrada da nova casa pode ficar curta, ou o banco pode olhar para dois créditos ao mesmo tempo. O guia sobre vender casa com crédito à habitação explica como ordenar as etapas.

O momento certo para fazer a simulação

Faça a comparação antes de pôr o imóvel no mercado. Depois de anunciado, baixar ou retirar o anúncio deixa rasto, e os compradores atentos reparam. Decidir primeiro poupa semanas de visitas a quem talvez nem queira vender.

Faça-a também antes de assinar um contrato de arrendamento. Um contrato assinado vincula-o durante o prazo acordado, e o inquilino passa a ter direitos que não desaparecem com uma venda. Um imóvel arrendado interessa sobretudo a investidores, o que reduz o leque de compradores. Os pormenores estão na página vender uma casa arrendada.

Perguntas a fazer a si próprio antes de olhar para o resultado

• Vou precisar deste dinheiro nos próximos anos? Para comprar outra casa, ajudar um filho ou reforçar a reforma, por exemplo. Um imóvel arrendado não se transforma em dinheiro de um mês para o outro.
• Tenho tempo e paciência para gerir inquilinos? Isso inclui avarias ao fim de semana, rendas pagas com atraso e a procura de um novo inquilino quando o anterior sai. Entregar a gestão a uma empresa resolve parte disto, mas tem um custo.
• O imóvel está pronto para arrendar? Cozinha antiga, canalização cansada ou falta de certificado energético obrigam a gastar antes de receber a primeira renda.
• Aguento um período sem renda ou um inquilino que deixa de pagar? Se a resposta for não, a renda mensal não deve ser o único número a pesar.

Se as respostas apontam todas para o mesmo lado, a simulação serve sobretudo para confirmar. Se se contradizem, é aí que comparar os dois cenários com calma faz mais diferença.

Como ler o resultado da simulação

O valor líquido da venda: o que lhe fica se vender agora

O primeiro número mostra o que recebe se vender hoje. Parte de um preço de venda estimado e desconta os custos da venda, como a comissão da imobiliária. Não é o preço que vê nos anúncios da sua rua.

Um anúncio mostra um preço pedido, não um preço de venda. Entre o anúncio e a escritura há quase sempre negociação. Alguns imóveis ficam meses à venda até o preço baixar. Se comparar o resultado com o anúncio do vizinho, vai achá-lo baixo. Compare-o antes com o preço a que se venderam imóveis parecidos com o seu.

Se ainda tem crédito à habitação, o banco recebe primeiro o capital em dívida. Para saber quanto sobra depois disso, use a ferramenta o que fica depois da venda e leia o guia vender casa com crédito à habitação. Os outros custos estão explicados em quanto custa vender uma casa.

As rendas líquidas e o valor do imóvel no fim do período

Do lado do arrendamento, há dois números que se somam. O total das rendas líquidas é o dinheiro que entra ao longo dos anos, depois de descontados os encargos, os meses sem inquilino e o IRS. O valor estimado no fim do período é o que o imóvel poderá valer nessa data.

Estes dois números são de natureza diferente. As rendas chegam mês a mês, enquanto o valor final continua preso nas paredes. Para o transformar em dinheiro, terá de vender mais tarde. Nessa altura voltará a pagar custos de venda e, se for o caso, IRS sobre a mais-valia. As regras deste imposto estão no Portal das Finanças.

Há outro pormenor a ter em conta no dia da venda. Uma casa com inquilino interessa sobretudo a investidores, e costuma ser mais difícil de vender do que uma casa livre. Se pensa arrendar agora e vender mais tarde, veja o que muda em vender uma casa arrendada.

Tome um exemplo simples. Se vender agora, recebe 280 000 € líquidos. Se arrendar, junta 90 000 € de rendas líquidas em dez anos e fica com um imóvel estimado em 300 000 €. No papel, arrendar dá mais. Mas o dinheiro da venda pode servir hoje para dar a entrada de outra casa ou amortizar um empréstimo. O valor final, esse, só se concretiza no dia em que vender.

Quando as duas opções dão resultados próximos

Se a diferença entre as duas opções for pequena, o simulador não decide por si. Basta uma renda um pouco mais baixa, um ano sem inquilino ou uma obra imprevista para inverter a ordem.

Nesse caso, a escolha depende de perguntas que vão além dos números:

• Vai precisar deste dinheiro nos próximos anos, para comprar outra casa, ajudar um filho ou reforçar a reforma?
• Tem tempo para tratar de inquilinos, reparações e rendas em atraso, ou vai pagar a alguém para o fazer?
• O imóvel precisa de obras antes de ser arrendado, por exemplo na cozinha, na canalização ou na instalação elétrica?
• Vive perto do imóvel ou vai geri-lo à distância, a partir de outra cidade ou do estrangeiro?
• Qual será a sua taxa de IRS sobre as rendas, tendo em conta a duração do contrato que pretende fazer?

Volte a fazer a simulação com valores mais prudentes, por exemplo uma renda um pouco abaixo do que espera e mais meses vazios. Se arrendar só ganha com hipóteses otimistas, a vantagem é frágil.

Uma ordem de grandeza, não um montante garantido

Todos os valores do resultado assentam em estimativas: o preço de venda, a renda de mercado, a evolução do valor do imóvel. Servem para comparar dois caminhos e ver qual pesa mais. Não servem para pedir um crédito nem para fixar o preço do anúncio.

Se precisar de números mais finos, peça um estudo de mercado do seu imóvel. Este estudo analisa as vendas e os anúncios da sua zona e as características da sua casa. Pode começar pela estimativa gratuita e consultar depois as fórmulas disponíveis.

O que pode mudar a balança entre vender e arrendar

A renda que o mercado paga, não a que aparece nos anúncios

Os anúncios mostram rendas pedidas, não rendas fechadas. Um T2 que fica dois meses online e volta a aparecer com outro valor diz-lhe mais sobre o mercado do que dez anúncios novos. Os anúncios que ficam mais tempo publicados são muitas vezes os mais caros da zona.

O estado do imóvel pesa tanto como a localização. No mesmo prédio em Almada, um T2 renovado e um T2 com a cozinha e as janelas de origem não se arrendam pelo mesmo valor. Também não atraem o mesmo inquilino. Se o seu imóvel precisa de obras, compare-o com anúncios de imóveis no mesmo estado, e não com os que acabaram de ser remodelados.

Antes de pôr uma renda na simulação, faça estas perguntas:

• Os anúncios que comparo são da mesma paroquia ou do mesmo quartier, ou de uma zona vizinha mais procurada?
• Têm a mesma tipologia, o mesmo andar, elevador, estacionamento?
• Há quanto tempo estão publicados, e a renda baixou entretanto?
• O meu imóvel já tem certificado energético, obrigatório para arrendar, ou ainda tenho de o pedir?

Os meses sem inquilino pesam mais do que parece

Um mês sem inquilino é um mês sem renda. O IMI, o condomínio e o seguro continuam a ser pagos. Entre dois contratos há quase sempre pintura, pequenas reparações e visitas, e isso leva semanas.

Estes meses são mais frequentes num imóvel que precisa de obras, porque os inquilinos escolhem primeiro o que está pronto a habitar. Acontecem também em zonas com pouca procura fora de certas épocas. Perto de uma universidade, por exemplo, a procura concentra-se no fim do verão; um contrato que termina em janeiro pode deixar o imóvel vazio até setembro.

O erro mais comum é contar com doze rendas por ano, todos os anos. Uma renda em atraso tem o mesmo efeito na conta que um mês vazio, e recuperá-la leva tempo. Na simulação, prefira uma hipótese prudente a uma hipótese ideal.

Os preços locais podem subir, estagnar ou descer

Quem arrenda em vez de vender aposta no valor futuro do imóvel. O resultado da simulação depende muito dessa hipótese. Os anos de subida em Lisboa, em Cascais ou no Algarve não garantem que a subida continue ao mesmo ritmo.

O mercado também não se move da mesma forma em todo o lado. Uma zona que vai ganhar uma estação de metro e outra onde estão a nascer centenas de apartamentos novos podem seguir caminhos opostos, mesmo dentro da mesma commune. As estatísticas do INE mostram a tendência da commune, não a do seu prédio.

Há ainda um ponto que muitos proprietários esquecem. Se arrendar agora e quiser vender mais tarde, vai vender um imóvel com inquilino. O leque de compradores fica mais pequeno, sobretudo investidores, e o preço costuma refletir isso. A página sobre vender uma casa arrendada explica o que muda nesse caso.

Para ter um ponto de partida sólido, comece pelo valor de venda atual. A estimativa gratuita dá-lhe uma ordem de grandeza com base nos dados de mercado da sua zona. Não é uma avaliação bancária nem uma avaliação certificada.

A sua situação fiscal muda o que fica de cada lado

Dois proprietários com o mesmo imóvel e a mesma renda podem ficar com valores líquidos muito diferentes. Tudo depende dos outros rendimentos de cada um, da forma como declaram as rendas e do tipo de contrato que fazem.

Do lado da venda, a questão é a mais-valia. Se o imóvel é a sua habitação própria e permanente, a lei prevê regras próprias, por exemplo quando reinveste o valor noutra habitação. Ao arrendá-lo, deixa de viver lá. Com o tempo, pode perder o acesso a esse regime numa venda futura. As condições têm prazos: confirme-os antes de assinar um contrato de arrendamento.

Quem vive fora de Portugal tem regras diferentes para as rendas e para as mais-valias. A página sobre vender sem residir no país resume o que verificar. Para saber o que custa a venda em si, consulte o guia quanto custa vender uma casa em Portugal.

Limites do simulador e próximos passos

O resultado compara dois cenários a partir dos números que introduziu. Mostra qual dos caminhos tende a deixar mais dinheiro, mas não fixa o valor do imóvel. Se os dados de partida estiverem longe da realidade, a conclusão também estará.

O que este resultado não substitui

O simulador não substitui uma avaliação bancária. É o banco do comprador que a pede quando há crédito à habitação, e ela é feita por um perito avaliador registado na CMVM, como prevê a Lei n.º 153/2015. O banco só aceita o valor que sai desse relatório.

Também não é uma avaliação certificada. Numas partilhas, num divórcio sem acordo ou num processo em tribunal, pode ser pedido um relatório assinado por um perito avaliador. Os números desta página não servem de prova perante as Finanças, um juiz ou a outra parte.

Para perceber em que casos se pede cada documento, leia Avaliação bancária ou estudo de mercado: qual a diferença.

Partir de um valor de venda credível

O valor de venda que escreve conta duas vezes na comparação: no dinheiro que recebe hoje e no valor do imóvel no fim do período. Por isso, um erro de alguns milhares de euros pode bastar para mudar a conclusão.

Há dois enganos frequentes. O primeiro é usar o preço pedido pelo vizinho, que é um preço anunciado e não um preço de venda. O segundo é usar o valor patrimonial tributário da caderneta predial. Esse valor serve para calcular o IMI e raramente coincide com o mercado.

Peça primeiro uma estimativa gratuita do imóvel, feita a partir de dados de mercado da sua zona e das características da casa. Depois volte aqui e refaça a simulação com esse valor.

Faça o mesmo exercício com a renda. Procure anúncios de arrendamento de casas parecidas na mesma freguesia, com a mesma tipologia e em estado semelhante. Lembre-se de que a renda anunciada é muitas vezes negociada para baixo antes de o contrato ser assinado.

Saber ao pormenor quanto fica de uma venda

Aqui, o cenário de venda resume-se a um só valor líquido. Na prática, entre o preço da escritura e o dinheiro que chega à conta há várias deduções: a comissão da imobiliária, o distrate do crédito, o certificado energético e, conforme o caso, o imposto sobre a mais-valia.

O simulador do valor líquido faz essa conta linha a linha. Use o valor que lá obtiver como ponto de partida do cenário de venda. O detalhe de cada custo está em Quanto custa vender uma casa em Portugal.

Quando confirmar os números com um profissional

Em algumas situações, o efeito fiscal ou familiar pesa mais do que a diferença entre arrendar e vender. É o caso de quem vende a habitação própria para comprar outra, de uma casa herdada com vários herdeiros ou de um casal que se separa e tem de decidir quem fica com o imóvel.

Antes de decidir, leve estas perguntas a um contabilista certificado:

• Se vender, tenho mais-valia a declarar no IRS e posso ficar isento se reinvestir?
• Se arrendar, compensa mais englobar as rendas ou ficar com a taxa autónoma?
• Os outros herdeiros ou o ex-cônjuge aceitam o valor do imóvel que estou a usar?
• Vou precisar deste dinheiro antes de o contrato de arrendamento terminar?

Peça-lhe que refaça a conta a partir da sua última declaração de IRS. Se o desacordo for sobre o valor do imóvel, um estudo de mercado da Tagus Value dá uma base escrita e fundamentada para discutir com a família. Não é uma avaliação certificada, mas explica de onde vem o valor.

Para os casos mais comuns, há páginas próprias: Avaliação de imóveis herdados, Avaliação da casa em caso de divórcio e, se a casa já tem inquilino, Vender uma casa arrendada.

Perguntas frequentes sobre vender ou arrendar